大阪だから成功するマンション投資【重要部分まとめ】

こんにちは！不動産投資の、本要約チャンネルの徳川です。今回は毛利英昭さん著の「大阪だから成功する『マンション投資』」をご紹介します。この本は、ワンルームマンション投資の基本から実践までを網羅した初心者必携の一冊となっています。本チャンネルでは、この本の重要な部分と感想を交えながら紹介していきます。

まずはじめに結論からお伝えします。
この本を実際に読んでみて、個人的に抑えておきたいポイントは以下の3つです。

① 大阪は可能性に満ちた都市である
② ワンルームマンション投資の具体的なメリットがわかる
③ 投資リスクとその対策がわかる

また、全体を通して数ある投資の中から、なぜワンルームマンション投資が人気を集めているのか、大都市 東京ではなく”大阪”を拠点にするのか、ファイナンシャルプランナーである著者が実例集などを基に紹介しています。
 
では、さっそくその具体的なノウハウを見ていきましょう。

序章：資産形成のラストチャンス

まず、ワンルームマンション投資のお話を始める前に、著者が本書を書くきっかけとなった大きな要因を2点紹介していきます。それは皆さんも大きな打撃を受けているであろう、新型コロナウイルスの蔓延と2022年2月から始まったロシアによるウクライナ侵攻です。この2つの出来事は、100年単位で人類の歴史を考えても、世界史的な大事件といっていいでしょう。

これらの大事件と、ワンルームマンション投資の間に直接的な関係はありません。しかしながら、日本に住む私たちを取り巻く環境が大きく変わったことに間違いはありません。先行きが不安な現代において、私たちは積極的に資産を防衛しなければいけない時代に突入したといえます。

給与水準は30年近くも据え置かれたままの状態で、生活物資の値上げ・急激な円安・原油価格の高騰・物流の停滞など、私たちの日常生活は明らかに圧迫されつつあります。
さらに今後、少子高齢化が進んで福祉や医療関連の予算が膨張していくと、年金制度への影響は避けられないでしょう。

では私たちは将来に備えて、いま何をすべきなのでしょうか？それは、資産運用にまつわるリテラシーを高めて、自分のライフプランに合ったスタイルで資産を守ることです。
その手段の中で、有力な候補として本書でお伝えしている内容が”大阪でのワンルームマンション投資”です。

なぜ投資の拠点が”大阪”なのか、その理由を全5章に渡ってこれからお伝えしていきます。

第1章：ワンルームマンション投資の基本

まずはじめに、実物資産としてのメリットを一緒に学んでいきましょう。
ここ数年、全国のマンション価格が新築・中古ともに好調なことは、皆さんもニュースなどを通じてご存知でしょう。そして今後もこのトレンドはしばらく続くと見込まれています。

なかでも新築マンションの平均販売価格にいたっては、価格が1990年代のバブル期の水準を上回ってしまいました。こうした傾向は、不安定な時代であっても”不動産”という「実物資産」が持つ安定感を改めて認識させてくれます。

これらを踏まえた上で、ワンルームマンション投資のメリットを5つ紹介していきます。

メリットその１／少ない自己資金で始めることができる
たしかにマンションやアパートを一棟買いとなると1億円以上の投資が必要ですが、ワンルームマンションであれば、条件さえ満たせば、10万円程度の資金でも始めることができます。

メリットその２／長期間にわたってキャッシュフローが期待できる
購入したワンルームマンションを賃貸することで、毎月安定収入を得ることができます。この家賃収入は大変優秀なキャッシュフローで、たとえ地価が暴落しても家賃まで連動して下落することはありません。

メリットその３／節税対策に役立つ
確定申告の際に、ワンルームマンション投資に関わる必要経費を所得と相殺することにより、所得税や住民税を軽減することができます。

メリットその４／生命保険と同じ効果がある
不動産投資ローンを契約するときに加入する「団体信用生命保険」が生命保険の代わりになります。住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合、ローン残高がゼロになるという保険のことです。

メリットその５／相続対策に役立つ
相続する資産が現金や株式の場合は直で評価されるのに対して、不動産は直より低く評価されるため、相続税が減税されます。しかもワンルームマンション投資の場合は、賃貸用不動産であるため、さらに節税効果が高くなります。

＜20代から投資家デビューも夢じゃない？＞
メリットその１でお伝えした、少ない自己資金から始められるという点ですが、注意点があります。それは不動産投資ローンを利用しなければならない点です。あくまで一般的な条件ですが、年収が500万円以上・上場企業かそれに準ずる企業に勤めている・国家資格の保有者であること・勤続年数が3年以上であることなど、あくまで目安ですが上記のような条件を満たしている必要があります。プラスに考えれば、最短で20代からワンルームマンション投資は始められるということです。

次の章では、大阪がどのような都市なのかを知りながら、投資エリアとしてなぜ有益なのか学んでいきましょう。

第2章：ワンルームマンション投資が大阪で成功する理由

まず基本的な情報として、大阪府の人口は約878万人、そのうち大阪市の人口は274万人と、大阪府は東京都・神奈川県に次ぐ全国3位となっています。人口密度においては、大阪市は東京23区に次ぐ密度です。ビジネス面の観点から見ても、伊藤忠商事は日本生命・サントリー・大和ハウス工業・武田薬品工業・キーエンスといったグローバル企業が今も大阪に本社を構えています。

2025年には2兆円の経済効果が期待される”大阪・関西万博”が開催されます。半年間の開催期間中に約2800万人の来場者が想定されており、インババウントの復活を象徴するイベントだと示唆されています。さらに、IR（カジノを含む統合型リゾート）の誘致なども大阪の活性化を加速させるプロジェクトとして話題を集めています。

ここまでみてきたように、大阪の都市としての将来性には各方面から期待が高まっています。そうした期待の高さを裏付ける有力な根拠となっているのが、「人口」です。年々人口が増加しているということは、当然ながら賃貸物件の空室率は下がります。
中でも西区と中央区は20パーセントを超える伸び率が予測されています。

＜大阪の空室リスクが低い理由＞
ここでワンルームマンション投資のリスクについて触れておきましょう。
そもそもワンルームマンションなどの不動産投資において、期待される利益は大きく2種類あります。インカムゲインとキャピタルゲインです。

インカムゲインは、資産を所有していることで得られる利益のことです。
一方資産を売却した際に得られる利益がキャピタルゲインです。
どんなに優秀な物件を購入したとしても、インカムゲインが確保できなくなるリスクが潜んでいることがあります。その典型例が空室リスクです。したがって、入居者が途切れないような人気エリアに物件を所有することが、最大の空室リスク対策となるのです。

第3章：知っておきたいリスクと身につけるべきリテラシー

ここまで、様々な観点からワンルームマンション投資のメリットを紹介してきましたが、投資のデメリットを知っておくことも、リスクヘッジに繋がります。

この第3章では、第2章で紹介した空室リスクを含めた7つのリスクを学んでいきましょう。

①空室リスク
空室期間は家賃収入が途絶えてしまうため、ローンの返済中であれば家計から補填しなければなりません。赤字になるようであれば、本末転倒です。

②家賃下落リスク
通常不動産物件は、築年数が経てば経つほど、建築と設備が老朽化して、入居希望者が少なくなり、人気の衰えに伴って家賃を下げざるを得なくなります。

③修繕リスク
中古物件の場合は、すぐにでも修繕費が発生する可能性があることは知っておきましょう。修繕リスクを考えた場合、築10年未満の物件を選ぶことをお勧めします。

④災害リスク
世界でも有数の災害国である日本では、地震だけでなく台風や津波などの自然災害にも気をつけなければいけません。地震保険やハザードマップ、築年数などの留意して物件を選びましょう。

⑤流動性リスク（換金性が低い）
換金性というのはすぐに売れる資産かどうかということです。
なかなか買い手が現れない物件もあれば、取引を成立するためには価格や支払いなどの条件交渉が必要になる場合もあるでしょう。

⑥借入リスク（与信枠の減少）
クレジットカードに利用限度額が設定されているのと同じく、各種ローンにも上限額が設定されています。この与信枠を使い切ってしまった場合、マイホームを購入するためのローンが組めなくなるというリスクも覚えておきましょう。

⑦金利変動リスク
諸外国の動向が日本にも影響を与える可能性が否定できない以上、金利が上昇した場合には返済額も増える可能性があることを認識しておくべきです。

以上が投資を始める前に抑えておきたいリスク7選でした。備えあれば憂いなしという様に、不動産投資においてもあらかじめ起こり得るリスクを抑えながら慎重に投資計画を立てていくことが重要だと思います。

また、投資における重要な鉄則（セオリー）も忘れてはいけません。それは「分散投資」をすることです。これは運用する資金を有価証券や不動産、貴金属といった資産に分散して保有する投資スタイルのことで、仮に何かの資産価値が暴落したとしても、リスクを軽減でいるというメリットがあります。流動性の高い上場株式や投資信託とインフレ局面に強い実物資産である不動産をバランスよく保有することで、安定的な資産運用が可能になるでしょう。

第4章：物件選びのポイント

この章では、具体的な物件選びのポイントを大阪府という土地柄も交えながら、著者の考えをご紹介していきます。

投資方針を立てるには、目標を見定めることが成功への第一歩となります。例えば、65歳までに月々10万円のキャッシュフローを確保するとか、20年間は表面利回り5パーセントを維持するといったように具体的な数字を挙げて目標を実現することが成功への鍵となります。

どういった目標を立てるにせよ、最も重視すべきことは、入居者に長く住んでもらうことです。では、大阪で多くの方に好まれるのはどういった物件なのでしょうか、具体的に見ていきましょう。

意外なところでは、下層階が好まれる傾向にあるということです。
理由として、「同じ間取りなのに上層階よりも家賃が安い」という点や、「近頃のマンションはセキュリティ面が充実してるから下層階でも構わない」という人が増えたからと言われています。
また、通勤手段として自転車を利用している人が多い大阪では、駐輪場が綺麗に整備されている物件なども好まれる要因にあたります。各エリアごとのニーズや生活スタイルなどをしっかりと把握しておくことも、物件選びのコツとなる訳です。

最寄駅から何分で着くのか、近くにコンビニやスーパーはあるのか、日当たりは十分かなど、自分の力で不安要素を潰せる部分は早めに対処しておいたほうが良いとも著者は述べています。

さぁここまでワンルームマンション投資の基礎基本や、投資におけるリスク、大阪を拠点エリアにするメリットなどを紹介してきました。最終章では不動産投資において欠かせない存在、パートナーとも呼べる不動産会社の選び方について学んでいきましょう。

第5章：不動産会社の上手な選び方

ワンルームマンション投資が吉と出るか凶と出るか、それを左右するといっても過言ではない存在が不動産会社です。2020年の統計によると、不動産業の事業者数は35万を超えています。膨大な数の中から理想の不動産会社を選ぶコツを著者の持論を交えてお伝えしていきます。

＜地元に根ざした不動産を選ぶ＞
不動産会社を選ぶ前提として認識していただきたいのが、物件を購入するエリアに根ざした不動産会社の方が何かと心強いということです。大阪のような大都市として歴史が長い地域では、小さな町単位で微妙に事情が異なる場合もある為、その為にもローカルな情報に詳しい地元の不動産会社を選ぶべきだと著者は述べています。

入居希望者の目線から見ても、普段から付き合いのある不動産会社が管理する物件だと安心して購入できるというメリットがあります。地域コミュニティに「顔がきく」という点では、全国展開する大手不動産会社に勝る魅力があると考えられますね。

ワンルームマンション投資は数ある投資の中でも、20年～30年と最も投資期間の長いものの一つです。著者は過去の経験を踏まえて、不動産を選ぶ際はスタッフの対応を細かくチェックすることを推奨しています。理由として、お客様との長い付き合いを想定している会社と、とにかく物件を販売してしまえばいい、という無責任は不動産会社では当然スタッフの教育方針も異なるからです。決して安い投資ではありません、結論を急がせるなどお客様を不安にさせるようなセールスには注意が必要です。

また、過剰と思えるほど広告宣伝に力を入れている不動産会社にも注意していただきたいです。集客のために投じた費用は不動産会社が負担しますが、そのしわ寄せは必ずお客様の元に現れることは知っておいてください。

空室リスクの低い物件を選ぶこと、周辺の家賃相場を把握しておくこと、大阪の中心6区や新大阪エリアは全国屈指の優良エリアであること、以上の項目を念頭に置いた上で、適正な不動産会社を選択していきましょう。

まとめと感想

さて、ここまでで本書の要点をすべて紹介しました。

この本は、大阪でのワンルームマンション投資に関する具体的な知識と実践的なアドバイスが詰まった一冊です。不動産投資初心者でも安心して取り組めるよう、基本からリスク管理、物件選びのポイント、そして成功するためのノウハウまでを網羅していましたね。

まず、大阪が投資先として非常に有望である理由が詳細に解説されているので、その魅力が伝わってきたかと思います。今後の経済成長や人口増加、ビジネス拠点としての強みなど、投資エリアとしてのポテンシャルも高かったですよね。

さらに、ワンルームマンション投資の具体的なメリットやリスク管理についての解説実例を交えて紹介されていたので、とても現実味がありました。ここでは紹介しきれていない実例集が山ほどありますので気になった方は必読の内容です！

いかがでしたでしょうか？
この本を通じて、大阪でのワンルームマンション投資の魅力と成功のための具体的な方法を理解できたと思います。

投資初心者の方でも、この本を読んで実行してみると、自信を持って投資を始めることができると思います。この動画を見て少しでも興味を持った方は、ぜひ本書を手に取ってみてくださいね。

ここまでご視聴いただき、ありがとうございます。不動産投資に関する本のリクエストも、コメント欄でお待ちしています。
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