50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法【重要部分まとめ】

こんにちは 。不動産投資の本要約チャンネルの、徳川です。今日は、小嶌大介さんの『50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法　築古物件を高利回り物件に再生・蘇生するリノベーション術』を紹介します。 この本は、たった2年で「社畜」から脱出するための方法が書かれた本です。ブラック企業と分かっていても、辞められない人のための、50万円から始める「社畜脱出プロジェクト」になります。一体どのようにすれば実現できるのか、そのノウハウが本書には凝縮されています。この本を実際に読んで、個人的に重要だと思ったポイントは以下の3つです。

１、お金がなくても不動産投資を始めるには、廃屋物件を安く購入する。
２、利回り20％を目標にして、売却も行いながら元手を増やす。
３、不動産投資の規模を大きくして、月収50万円にする。

以上の3つが重要なポイントとなっています。この本を読めば、廃屋物件の狙い方、入居者のターゲット選定、売却のタイミングが分かるようになります。そして、お金がない状態から不動産投資の規模を大きくする方法を学ぶことができます。では早速、序章から順に解説していきます。

■序章「不動産投資の失敗　情報弱者はカモになる！」

では、不動産投資ブームの中で失敗する人が増えていることを指摘しています。このような物件を買うと必ず失敗する例として、高金利ハイレバレッジ投資や、競争力の欠如した新築投資が挙げられます。高金利ハイレバレッジ投資は、最初に融資を受けることが多いですが、その借金を返せなくなって失敗します。また、競争力の欠如した新築投資は、入居者が決まらず、利益が出なくて失敗します。このような失敗する投資家の特徴は、情報弱者であることです。情報弱者は、情報強者に搾取されるように、損をする物件を購入してしまいます。そこで、著者の小嶌大介さんは、廃屋物件の購入を勧めます。ここから先は、廃屋物件を購入して、2年で社畜を脱出する方法が書かれています。

■第１章「寝られない、帰れない…社畜の日々」

では、小嶌大介さんの不動産投資を始める前の生活が書かれています。小嶌大介さんは、子供のころから絵を描くことが好きで、新卒でデザイン事務所に就職しました。しかし、業界そのものがブラック体質のため、就職先の労働環境はあまり良くなかったようです。長時間労働を続けましたが、年収500万円がピークであることを悟り、副業やFXを始めましたが、上手くいきませんでした。家族には、全然家にいないと言われながら、節約して過ごす日々が続きます。

■第2章「元手50万円から不動産投資を開始、たった2年で社畜脱出」

では、小嶌大介さんが不動産投資に出会い、会社を辞めるまでの話が書かれています。デザインの仕事を続けている中で、小嶌大介さんはあることに気づきます。仕事の撮影でよく東京のハウススタジオを使用していましたが、そのハウススタジオは白のペンキで塗られているだけです。しかし、そのハウススタジオは写真で見たときに、豪華な印象を与えます。なぜかというと、白のペンキで塗ってあるところに、おしゃれな雑貨を置いて、ライトで照らしているからです。この時、小嶌大介さんは「廃墟でもボロでも全部白いペンキで塗ったら大丈夫じゃないか」という発想に至りました。そして、不動産投資に活路を見出し、大阪府の人気のない地域に建つ物件を購入します。この1号物件は、相場より1万円以上高い家賃で入居者が決まりました。1号物件の成功体験を元に、2号物件、3号物件、4号物件、5号物件を購入します。当時はお金がなかったので、融資が受けられるように工夫し、家族や友人からお金を借りて、何とか物件の購入を続けていきます。月に30万円から40万円手元に入ってくるようになったころ、ついにブラック企業から退職し、社畜を抜け出すことができました。

■第3章「平均利回り30％、キャッシュマシーンを作り増やす」

では、小嶌大介さんが会社を退職してから、不動産投資の規模を広げていった経験談です。この頃には、周りから見ればとんでもない廃屋物件でも、これまでの経験から屋根の塗装だけで直ると判断できるようになりました。表面が派手に汚れている、または壊れている方が安く購入できるので、そういった物件を見つけられるようになることが大切です。また、シェアハウスは仲介業者を挟まないことに気が付いて、シェアハウスの自主管理を始めます。それにより、平均利回り30％のキャッシュマシーンを作ることに成功しました。

■第4章「100万円以下からスタートできる廃屋再生投資とは」

では、読者が社畜を脱出するために、どのような不動産投資をするべきかが論じられています。小嶌大介さんが紹介する方法は、次のようなものです。まず、1号物件を購入する際は、150万円のお金を用意し、100万円で物件の購入、残りの50万円でリフォームします。ここでは廃屋物件を購入するようにします。理由としては、日本は少子高齢化が進んでいて、お年寄りがどんどん亡くなり、誰も住まなくなった家で溢れています。ニュースを見れば、空き家が溢れて社会問題になっているくらいです。いらなくなった家は、廃屋物件として安く購入することができます。廃屋物件を安く購入して、高利回り物件に再生することを目指します。利回りは20％が目標です。2号物件を購入する際は、お金がない場合はローンなどを利用します。1号物件と同じく、利回りは20％が目標です。そうしたら、ここで1号物件か2号物件を売却します。売却により増やした元手で、小さなアパートを購入します。ここでも、利回りは20％を目標にします。さらに、ローンなどを利用して、大きなアパートを購入します。ここまでくれば、不動産投資の収益が、読者の勤める会社の月収を超えるようになります。その後は、売却を混ぜてお金を増やし、大きな物件を購入して規模を広げていきます。

■第5章「投資を始める前にやっておくべきこと」

では、不動産投資を始める前に、現状に対して何が不満なのかを紙に書きだすことを勧めています。その不満の8割は、お金があれば解決することです。お金がない人にとって、まず1号物件の取得が最も難しいです。まずは50万円集めるために、節約、所持品の売却、お金を借りるといった方法を紹介しています。お金が貯まってからにしようと考えるより、どこからお金を引っ張ってくるかを考えるようにします。また、不動産投資の勉強をする際に役に立つ書籍として、『＜不動産営業マンが本音で教える＞はじめての家の買い方』（本鳥有良著・日本実業出版社）や、『ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ』（加藤ひろゆき著・ダイヤモンド社）などが紹介されています。本から知識を得て、情報弱者から抜け出します。ただし、知識ばかり増えて、これもダメ、あれもできないとならないように注意します。お金を集めて、情報を得て、とにかく行動を起こせるようにすることが求められます。

■第6章「まず、どんな物件を購入すべきか」

では、1号物件を購入する際にどのような基準で選定するべきかが示されています。基本的に、物件探しはインターネットを使って行います。役に立つサイトとして、建美家、楽待、三井のリハウスなどが挙げられています。お金がある人の場合は、普通の戸建てや小規模のアパートを購入するべきです。しかし、お金がない人の場合は、誰も買わないような廃屋物件を狙います。そこで、買ってもいい廃屋物件として、家賃が取れる人気地域にあることを挙げています。稀に、人里離れたところに廃屋物件があることがありますが、それでは入居者が決まらない可能性があります。そういったものは避けて、人気のあるエリアの廃屋物件を探します。他にも、近隣の住民に問題のある人がいないことも大切です。近所にごみ屋敷がある、一部が壊れている、人が亡くなっているなど、廃屋物件には様々なリスクがありますが、そういったリスクを上手に取ることで安く購入することができます。それに、そういったリスクがあることに気づけば、購入時に少し安く売ってもらえないか交渉することもできます。

■第7章「ここが重要！ターゲット選定とリフォーム術」

では、物件を購入した後にやるべきことが書かれています。まずは、どのような人が入居するかを考えます。不動産賃貸仲介業者などに聞き込みに行って、若い人が多い、家族が多いなど、エリアの情報から入居者を想定します。入居者がある程度想像できたら、入居者に合わせて物件をリフォームします。お金がなければ最低限で済ませたり、おしゃれに仕上げたり、個性派のリフォームをすることもあります。リフォームには、あまりお金をかけない方が望ましいですが、安全を確保するための部分には十分にお金を使うようにしましょう。リフォームができたら、火災保険や地震保険にも入ります。保険を選ぶ際は、汚損破損に対応していることが絶対条件です。廃屋物件なので、突然塩ビ管が割れることや、水が漏れることがあります。それにより床などが破損した際に、汚損破損に対応している保険であれば、保険金が支払われます。

■第8章「物件力を高める客付から利益確定・売却まで」

では、リフォーム後の、客付から売却までの流れが書かれています。客付は、入居者を募集することです。廃屋物件は空き室であるのが前提なので、とにかく人を入居させなければなりません。1号物件は自主管理して客付をするべきですが、2号物件、3号物件、4号物件と増えてくると、手間が多く自主管理では追い付かなくなってきます。そのため、規模が大きくなってきたところで管理会社に任せます。その際は、客付の強い管理会社に任せると、利益確定までがスムーズです。入居者が決まったら、物件の売却についても考えるようにします。物件を保有していればお金が入ってくるので、すぐに売却しなければならないということではありません。利益が得られるタイミングを見計らって、売却をするようにします。

■第9章「社畜脱出後、さらなる成功へ!!」

では、小嶌大介さんが社畜を脱出して、さらなる成功を掴んでいったように、不動産投資の規模を大きくする方法が書かれています。買い進め方として、1号物件から3号物件までは経験を積むことを優先して、4号物件から少し大きめの物件の購入を目指します。その際に、お金がない人の場合は、銀行からお金を借りる必要があります。最初は融資してもらうことが難しいので、日本政策金融公庫やノンバンクがお勧めです。日本政策金融公庫は、政府系の金融機関で、若者からシニアまで幅広く門が開かれています。不動産投資に強い担当者がいる公庫を探すことがお勧めです。また、ノンバンクは金利が高いのですが、やや問題のある物件でも融資を出してくれます。ノンバンクで有名な三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスがお勧めです。そして、ある程度の実績を積んでからは、信用金庫や信用組合で借りることを目指します。

■まとめと感想です

この本は、不動産投資により、少ないお金で月収50万円を稼ぐ方法が書かれていました。小嶌大介さんはブラック企業に勤めていて、その時は貯金も少なくて、自由に動ける時間や、不動産投資に関する知識も少なかったのかと感じています。その中で、白いペンキからアイディアを生み出して、不動産投資を始めるところに心が動かされました。また、ボロボロの廃屋物件を自分でリフォームしたことや、元手を用意するためにお金を借りて回ったこと、2年で不動産投資の規模を大きくしたことなど、本当に行動力が高いと感じました。

しかし、もしここで行動しなかったら、この後もずっとブラック企業で働くことになっていたのかと思います。お金も、時間も、知識もない状態から、不動産投資を始めることは、新しい挑戦だったのかと思いますが、それをやらなければブラック企業を辞めることは叶わなかったと考えられます。そう考えると、挑戦することは怖いことかもしれませんが、挑戦しない方が怖いことなのかもしれません。挑戦しなければ、ずっとブラック企業で働くことになってしまうからです。
不動産投資に興味がある方はもちろん、今の会社に不満を持っていて、会社を辞めてもお金を稼げるようになりたいと考えている方にもおすすめの一冊です。

もしかしたら、この本をきっかけに、人生の新しい扉が開くかもしれません。ぜひ書店や図書館で、手に取ってみてください。
そして、この本で得た知見を自分なりに活かし、不動産投資という新しいフィールドに踏み出す勇気を持っていただけたら嬉しく思います。

ここまでご視聴いただき、ありがとうございます。
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