３万円からの民泊投資術【重要部分まとめ】
こんにちは。不動産投資の、本要約チャンネルの徳川です。
今回は高橋洋子（たかはしようこ）さんの著書
「３万円からの民泊投資術」をご紹介致します。
まず最初に結論です。
この本を実際に読んで、個人的に重要だと思ったポイントは以下の３つです。
1、 民泊はいつでもどこでも誰でも始められる。
2、 訪日客の需要は多種多様。
3、 民泊投資参入の一番のハードルは心の問題。
以上の３つが、かなり重要なポイントとなっています。
みなさんは、不動産投資について、どのようなイメージがありますか？
まずは元手が必要でしょ？安い物件を購入して。少なくとも初めに１００万円は必要？そこからリフォームして、借主を募集して、あちこち不動産屋を回っては頭を下げて客付け依頼して。
考えるだけで途方もない労力ですね。
いざ始めようとしても その初期投資のハードルの高さ、専門知識が必要、など。やってみたいと思いながら、その手間暇、初期費用のことを考えると「自分には無理」とあきらめてしまっている。
そんな方にこそ必見。これは主婦でも学生でもできる。資格も学歴も元手も不要の、投資術なんです。副業にも最適。
思い立ったら、明日から、いや今日からでも、初期費用３万円程度で、できてしまうという、目からウロコの投資術です！では、早速解説していきます！
この本は、全部で1-5章＋終章で構成されています。
第１章から第５章と終章の重要部分を、順番に解説していきます。
■まず、第１章では
民泊の需要と、著者の経験を元に民泊が如何に簡単に開業できるかについて書かれています。
みなさん民泊というとどんなイメージでしょうか？
大多数の日本人にとっては、民泊とは、自分の人生には関係ないもの。縁遠い。関わりたくない。訪日外国人が雑居ビルから繁華街に昼夜問わず、せわしなく出入りする。どこかあやしげ、といったところでしょうか。
そこで思考停止してしまうと、もったいないと著者は言います。
民泊は、「誰もが」「資格、学歴、容姿、年齢、性別、場所、時間」に関係なく「初期費用３万円程度」で、思い立ったらすぐに、始められるビジネスなのです。
さて、あなたは外国へ旅行へ出かけたとき、どんなところに泊まりたいですか？
・都市部のおしゃれで高級なハイクラスホテル
・南国の草花が咲き乱れるオーシャンビューのリゾート
旅先では日常を忘れて、豪華な部屋、豪華な食事、いたれりつくせりの一流のもてなしを受けたい。
もちろんそんな目的の旅行者もたくさんいます。
一方で、訪日外国人の宿泊ニーズは実にバラエティ豊かです。
・寝られればいいから、ソファだけ借りられれば充分。とことんコストを抑えたい。汚くてもせまくてもいい。
・東京、大阪ではなくて、田舎の農村、古民家に泊まりたい。
・アニメの聖地巡礼がしたいから、人気アニメに出てきたあの場所の近くなら、どこでもいいから泊りたい、などなど。
日本中、どこにでもある、一般的な家で、畳があったり、湯舟があったり、温水暖房便座、こたつ、靴を脱いであがる文化、ふとん、箸、などなど。我々、日本人にとってはごく当たり前の光景に、初めて訪れる外国の方は驚き、興味深くされるのだといいます。
宝の持ち腐れではないですが、自分の住んでいる家にわざわざ外国からやってきてまで泊まりたいほどの価値があるとは思えないかも知れません。見方を変えると、なんの変哲もない 畑に囲まれた「普通の家」も、外国の方にとっては日本に滞在する醍醐味。
これもまた、彼らにしてみれば「非日常体験」なんですね。
■それでは第２章を見ていきましょう。
この章の重要ポイントは、民泊参入の手軽さについて書かれています。
「誰でも」「どんな家（部屋、ソファだけでも）」貸し出せるし、需要があることはわかりました。そうは言っても、見ず知らずの赤の他人。しかも、言葉も通じない人を泊めるなんて、事前の準備はさぞかし大変なんでしょ？と思いますよね。
たとえばあなたが一軒家に住んでおり、子供が巣立って一部屋空いたとしましょう。あなたたち家族は住み続けながら、空いたこの一部屋を民泊に貸し出すことができます。
そのために必要なものは、宿泊者用の布団、シーツ、枕、枕カバー、バスタオルぐらいとのこと。
ちなみに、トイレ、お風呂、台所などは宿泊者と共用です。
えっ、少ない、とびっくりされた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
民泊のいいところは自分で宿泊費が設定できることです。
上記のように初期費用をかけずに始めるのであれば、安く設定すればいいし、アメニティを置いたり、ブランド家具を置いたり付加価値を高めて、宿泊費を高額設定するなどコストとリターンを調整することができます。
■さて、続いて第３章です。
この章では、予約から、チェックアウトまで著者自身が参入前に不安だった点と、それについての対策がまとめられています。
受け入れ準備ができたら 民泊サイト「Airbnb（エアビー）」に登録します。民泊サイトはたくさんありますが、最もメジャーなのが「Airbnb（エアビー）」です。まずはAirbnbに登録し、慣れてきたら他サイトを利用することをおすすめしています。
募集の手順は、貸し出す部屋や、共有部、駅から家までの道のりを伝える写真を撮って、Airbnb にUPします。
サイトは日本語で読めますので、登録は簡単です。３時間もあればできてしまいます。
著者はUPして、間髪おかず、予約がいきなり２件も入ってしまい、あまりの速さに大慌てしてしまったのだとか。
ルートマップを作成しておき、ゲストが迷わずたどりつけるようにしておくこと。
部屋、共有部を掃除しておくこと。
滞在中は下手に世話を焼きすぎず、ほおっておく方が良いとのこと。
チェックアウトはあらかじめ時間がわかるので、鍵を返してもらってお見送りが一連の流れになります。
家を丸ごとリフォームするような、多額な費用も手間も不要。自分たちは住んだまま。日常の延長線上で、募集でき、手軽です。久しぶりの友人が家に遊びにくる、ぐらいの感覚です。週末だけ貸し出す、年にこの期間だけ貸し出す、この２日だけ、などスケジュールも自由に設定できます。始めてみたけれど、面倒だったらすぐにやめることも簡単です。募集にもお金がかからない（Airbnbの手数料は予約金額の３％）。こう聞くと、一気に民泊が身近に感じられるのではないでしょうか。
■というわけで、第４章を見ていきましょう。
この章では数多くある民泊競合の中で、旅行者に選ばれるための秘訣について書かれています。
一例としては、個性的な部屋作りで差別化を図る。
・アニメのポスター、グッズなどで部屋を飾り「オタク部屋」を作った。（そのアニメのファンの予約が世界中から絶えない部屋となった）
・日本を感じさせる演出をした。（百円均一を活用し、日本的なもの、扇子や箸などをプレゼントすると喜ばれる）
また、AirbnbではAirbnb専属のプロカメラマンが無料で撮影してくれるサービスがあります。これを活用し、物件の写真は写りのいいものを使用することが効果的です。
■次は第５章に入ります。
この章では、民泊参入にまつわる不安要素と、その解決策について解説していきます。
冒頭でお話したように、民泊には、とかくダークなイメージが持たれがちです。ニュースでも、「民泊を犯罪グループが拠点化していた。」「民泊が覚せい剤の製造場所として使われた。」「民泊で殺人事件があった」など、たくさん見聞きします。
こういった報道を目にすると「民泊は危ない」というイメージがついてしまいます。日本中数ある民泊の中で、こういった事件にまで発展するのはほんの一部なのに、とても目立つということがあります。「外国人詐欺集団」「外国人窃盗グループ」などセンセーショナルで記憶に残りやすいことから、民泊全体が、悪いイメージを持たれがちです。
著者曰く、こういったことがおこるのは、「ホスト不在型」施設がほとんどだということです。
民泊には大きく２種類あります。
「ホスト不在型」と「ホームステイ型」です。
家を貸し出す人、ホストが、一つ屋根の下に暮らしながら、旅行者を宿泊させるスタイルが「ホームステイ型」です。
一方で「ホスト不在型」は、ホストは住んでいない物件。留守宅を旅行者に一時貸しするスタイルです。
犯罪を犯す人間とは他人に顔を見られたくないことから、「ホスト不在型」を利用するケースが多いと推測します。
とはいえ、もちろん「ホームステイ型」にもリスクはありますので、リスクについての考え方が、民泊投資向きかどうかの境目にはなってきます。
自分のリスク許容度に合わせて、打てる対策が紹介されています。
・自室に鍵をつける。
一戸建ての場合、各部屋に鍵がついていないことは多いでしょう。鍵屋さんに依頼すると 1から3万円程度で各部屋に鍵をつけることができるので、入られたくない部屋にはあらかじめ取り付けておく。
・宿泊者を女性に限定する。
ホストファミリーに女性がいる場合には屈強な男性の受け入れが怖いケースもあります。そのような場合にはAirbnbのリスティングページのタイトルに「ウーマンオンリー」「ウーマンか、カップルオンリー」と記載する。
・予約方法を「予約問い合わせ」にしておく。
Airbnbには「今すぐ予約」と「予約問い合わせ」があり、「今すぐ予約」は予約が入れば否応なしに受け入れることになります。「予約問い合わせ」にしておくことで、「承認」「却下」できるため、顔写真、プロフィール、レビューを見て受け入れを選択することが可能です。
・ある程度の宿泊費 価格帯を上げる。
安いから泊まる、という人の中には、残念ながらマナーがよくない人が多いというのは、国内向けの宿泊施設も同じではないでしょうか。常識をわきまえた旅行者を希望するのであれば、部屋のランクを上げ、宿泊費を上げることで、行儀のいい人が泊まってくれるようになります。インテリアにこだわったり、設備に投資することで、付加価値を上げ、宿泊料を値上げすることは可能です。
・Airbnbの保険を使う
窓ガラスを割られたり、トイレを詰まらせてしまったり、など、故意ではなくとも設備が壊されることがあります。そんな時にはAirbnbの「ホスト保証」が使えます。Airbnbを通しての宿泊に対しては１億円まで補償してくれる制度です。もしもの時には安心ですね。
■次は第６章（終章）です。
この章は著者の考える民泊投資術の神髄ともいうべき、心構えやメリットがまとめられています。
「民泊って、楽しくて、おもしろい。」著者が本書を通して、もっとも伝えたいマインドは、ここにあると私は思います。
民泊の抱える潜在リスクや、収益に目を向けることが、民泊投資には大事な要素です。
しかしそれ以上に、「民泊は怖い」「新しいことを始めるのは心配」といったことを飛び越えた先に広がる民泊の楽しさ、面白さを知ってほしいということです。
民泊をするメリットの一つが「逆留学」。
こちらから一人さみしく外国へ行き、知らない場所で働いたり、知らない言葉に囲まれて、誰とも会話もできず 多額の費用を払って、孤独に語学学校へ通う・・という必要がありません。
ネイティブスピーカーがあっちから、自分の家にやってきてくれます。自分は日本で暮らし、変わらぬ日常を送りながら、様々な国の言語に触れることができます。
もちろん、お金は支払うどころか、向こうが支払ってくれます。言語学習者には、とりわけおすすめの投資術です。
多言語の習得、お金儲けと、まさに一石二鳥です。
「ホームステイ型」をおすすめできるのは、人と関わることが好きな人が適しています。
ここに来るまでに、どんな人生を歩んできたのか、思想も何もわからない相手と一つ屋根の下、数日をともに過ごすわけですから、警戒しないわけにはいかないです。
しかし、たとえば、税関職員のように「他人と見たら泥棒と思え」の精神でもって、旅行者を頭から疑って、怖がって、接するのであれば、民泊の醍醐味は味わえないでしょう。
Airbnb にはID登録するわけですし、何か問題があればレビューに書かれてしまうわけで、わざわざ悪いことをするために民泊へ来る人なんて、そうそういないはずだ、と著者はこれまで受け入れてきた経験から断言します。
根底には互いに、人類愛というか、性善説がなければ、成り立たないとも言えますが、他方、前述のリスク管理はしっかりと講じながらも 恐れず民泊を楽しむことがこの投資の成功への秘訣です。
人間関係が苦手、誰とも話したり、一切関わりたくないけれど、民泊投資してみたい人なら「ホスト不在型」がおすすめです。
転勤などで使わなくなったマンションの１室や、自分が旅行中で不在の間だけ、自室を旅行者に貸し出しということもできます。
予約はAirbnbを使うので対面しなくてもOK。
Airbnbは顔出し必須ではないので、自身の顔を出したくない時には、マスクしていてもサングラスしている写真でも構いません。鍵の貸し出し、返却をキーBOXや、電子キーを採用することで初めから終わりまで宿泊者と会わずに運用できます。
事前の掃除と、終わってからの掃除は必要です。
ホストが遠方の場合には、現地の掃除業者を外注することも可能です。
「ホームステイ型」「ホスト不在型」とも、近隣対策は不可欠です。
まず民泊予定物件の住所が民泊できる地域かを調べる必要があります。都道府県によっては条例で民泊禁止の地域もあります。
その場合にはそこでの民泊はできません。
必ず調べておきましょう。区分所有のマンションの部屋を貸し出す場合、マンション規約で民泊禁止ではないか、調べておきましょう。
ちなみに賃貸物件で民泊を始めたいというケースもあると思います。
これらは、賃貸契約で禁じられているケースが多いと思います。
民泊用に新たに賃貸契約する場合には、「民泊に使用すること」を必ず伝えたうえで家主の許可を得て、借りることが大切です。
条例がないからと言って、どこでも自由に運営できるわけではありません。あるホストは自宅の一部を民泊に転用するにあたって、町内会へ菓子折りを持ってあいさつに出向いたそうです。
必ず必須ではありませんが、地域と折り合いをつけることは、民泊運営において大切な要素です。
地域とうまくやっていくためには、宿泊客へのマナー周知も欠かせません。住宅街であれば、夜間の出入りを控えること、騒音などは出さないことなどを、宿泊時に守ってほしいルールとして、「ハウスルール」として伝えましょう。
民泊について調べていくと「180日ルール」というものがヒットします。
日本には「旅館業法」というものがあり、「旅館」を営むとなると、この本にあるような「３万円から手軽に」開業できるものではありません。
その参入には高いハードルがあります。
とはいえ訪日観光客を取り込むには、宿泊業の障壁を低くして、誰もが参入できるようにしたい、という政府の思惑もあり「民泊新法」が制定されました。家主をおくことと、年間180日までという制限付きで民泊が解禁されたのです。
まとめと感想
いかがでしたか？
この本のタイトルである「３万円からの民泊投資術」をまとめると
1、民泊はいつでもどこでも誰でも始められる。
2、訪日客の需要は多種多様。
3、民泊投資参入の一番のハードルは心の問題。
この３つに尽きると思います。
民泊を取り巻く、法律、現状の課題、近隣対策、なども書かれていましたが、とにかく民泊は「面白く、楽しい」これに尽きるのだと著者は言います。民泊を始めることを恐れないこと。そこを乗り越えた先には、多言語を駆使できる自分や、少しの手間をかけるだけで得られる収入に加え、世界各国の人々との素晴らしい出会いが待っています。さあ、あなたも３万円からできる、民泊投資を始めてみませんか？
今日ご紹介した内容以外にも本書には成功者の実例や、工夫、実際に宿泊者を迎え入れる手順を具体的にわかりやすく解説しています。
ぜひ本書も購入して読んでみてください。
ここまでご視聴いただき、ありがとうございます。
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