見出し画像

民泊を運営するメリットとデメリット！不動産を活用して上手に運営するポイントを解説します

ハウスバードnote / 毎週金曜21時更新

2024.10.25

皆さんは民泊を運営したいと考えたことはありませんか？

民泊を運営する場合、基本的に不動産を有効活用するのがおすすめなので、空き家問題を抱えている日本では空き家を活用して民泊の運営を行っているケースがあります。

民泊の運営にはさまざまなメリットがありますが、デメリットもあるので入念な計画を立てる必要性があるでしょう。

運営を成功させるためにも、どんなポイントを抑えればいいのか知ることも重要です。

それでは、民泊を運営するときのメリットやデメリット、運営を成功させるポイントについてご説明しましょう。

不動産を有効活用して民泊を運営してみよう

民家に宿泊する民泊の形式は非常にさまざまで、アパートやマンションの一室、一軒家の一部屋や別荘といった形式で有効活用されています。

住居の空き部屋を利用する方法もありますが、不動産を有効活用するという点では家主が住んでいない空き家や別荘を活用して民泊を運営するケースもあります。

民泊運営が盛んになっているのは、2018年6月に住宅宿泊事業が施行されたことによって、都道府県知事に届出を行えば旅館業法の許可を得なくても民泊が運営できるようになったことでハードルが下がったことにあります。

また、深刻化している空き家問題を改善する方法として、空き家を修繕して民泊ができるようにするケースもあるのがポイントです。

不動産を有効活用すれば、民泊運営ができるようにするのはそこまで難しくないでしょう。


民泊を運営するときのメリット

民泊を運営するときのメリットは、以下の通りです。


  • 空き家などが有効活用できる

  • 収益が得られる

  • 自分の都合に合わせた価格などにできる

  • 少額投資で始められる

  • 出口戦略も可能

それでは、民泊を運営するときのメリットについてご説明しましょう。


空き家などが有効活用できる

民泊を運営するときに重要なポイントとされているのが、空き家などが有効活用できる点です。

たとえば所有している空き家や、放置されていて買い手がいない空き家を買収して民泊として利用できるようにリフォーム・リノベーションを行うことで有効活用できます。

空き家は所有しているだけで固定資産税などの税金が発生し続ける上に、放置しているとどんどん傷んで倒壊する危険性があります。

そんな空き家を有効活用することによって空き家問題の改善に貢献できる上に、新たな収益が得られる方法として多くの恩恵があると言えるでしょう。


収益が得られる

民泊の運営によって空き部屋を有効活用するだけで収益が得られるのが大きなメリットです。

空き家を有効活用して民泊にする場合は、今までさまざまな費用ばかりが発生するものだった建物が収益物件に変えられるため、民泊運営によって利益が出るのがポイントです。

もちろん収益が得られるようにさまざまな工夫や努力が必要ですし、立地や物件の魅力、地域によって収益が得られないこともあります。

特に空き家になるほどの物件は基本的に郊外に建っている傾向が強いため、民泊として利用できるようにしても利用されるとは限りません。

とはいえ、集客が期待できる地域で民泊を運営する場合、滞在期間が長くなりやすいので収益が安定しやすくなります。


自分の都合に合わせた価格などにできる

民泊運営を行うときの重要なポイントの一つとして挙げられるのが、価格設定や利用可能日などを自分の都合に合わせて決められることです。

民泊は自分でお客が宿泊できるようにする形式なので、その他の設定も自分で決めなければなりません。

たとえば周辺地域の宿泊施設の価格に合わせた相場にしたり、忙しい時期は予約を受け付けないようにしたり、逆に繁忙期のみ予約を受け付けるようにしたりと、さまざまな工夫ができます。


少額投資で始められる

民泊運営は少額投資で始められるのもポイントです。

民泊は自分が住んでいる物件や所有している物件などを有効活用して宿泊できる形式にすることで運営できるため、少額の投資で始められます。

宿泊する際に利用できる必要最低限の家具や家電、調理器具、生活用品などを揃える必要性がありますが、状況によっては100万円以内の少額で済むことも多いです。

水回りの設備も整っているなら、さらに費用を抑えることができるでしょう。


出口戦略も可能

民泊運営において忘れてはならないのが、出口戦略ができることです。

出口戦略とは収益が得られなくなったときを見越した売却計画であり、民泊の場合は運営が上手くいかなかったり資金が必要になったりしたときに売却できます。

民泊運営が上手くいっている場合でもM&Aによって事業そのものを売却できるので、さまざまな計画が立てられるのがポイントです。


民泊を運営するときのデメリット

民泊を運営するときのデメリットは、以下の通りです。


  • 物件の汚損や破損が起こる可能性が高い

  • 近所から苦情が入る可能性がある

  • 年間営業日日数の上限がある

  • 管理の手間がかかる

それでは、民泊を運営するときのデメリットについてご説明しましょう。


物件の汚損や破損が起こる可能性が高い

民泊を運営する上で覚えておきたいのが、宿泊客による物件の汚損と破損が起こる可能性が高いことです。

宿泊客はどんな人でも絶対に汚損や破損を起こさないというわけではなく、場合によっては不注意でも故意でも壁が傷つけられていたり、設備が破損していたり、チェックアウト後の確認で部屋が荒らされていたりゴミが散乱していたり、水が出しっぱなしだったりと散々な状況になることも少なくありません。

宿泊客の厳選をするのも難しいため、民泊を運営するときは後始末や破損の対応をする可能性が高いことを前提にしましょう。


近所から苦情が入る可能性がある

民泊運営において、宿泊客のマナー違反や騒音などによって近所から苦情が入る可能性があるのがデメリットです。

多くの宿泊客はきちんとマナーを守って利用していますが、中には夜中に大声で騒いだり、ゴミを一切片付けなかったりと、近所トラブルにつながるケースが多いです。

静かな場所で民泊を運営している場合は人が歩く音やキャリーケースを引っ張っている音だけでも騒音になったりします。

少なからずご近所トラブルに発展する可能性があるので、対応策を考案する必要性があるでしょう。


年間営業日日数の上限がある

民泊運営を行う上で覚えておきたいのが、年間営業日日数の上限が決められていることです。

中には365日24時間いつでも民泊を運営したい人もいるかもしれませんが、民泊新法によって年間営業日日数の上限の180日を超えて運営することはできません。

365日運営したいなら旅館業法や民泊特区で運営することになりますが、民泊新法よりハードルが高いので注意しましょう。


管理の手間がかかる

民泊運営は思っている以上に管理の手間がかかります。

というのも、部屋の掃除や設備点検、リネンの交換、鍵の受け渡し、24時間体制の問い合わせ対応など、常に気を張って対応に当たらなければなりません。

トラブルが起きた場合はすぐに民泊まで駆け付けなければならず、本業でもない限り管理するのは非常に大変です。

民泊運営なら自分でもできると思って実践したところ、想像以上にやることが多くて対応しきれなくなり、民泊代行会社に依頼するケースも少なくありません。

民泊を運営する際にどんなことを行うのか、事前に把握して対応できるようにしましょう。


民泊の運営を成功させるポイント

民泊の運営を成功させるポイントは、以下の通りです。


  • 民泊仲介サイトを利用する

  • 周辺の宿泊施設の価格相場を把握する

  • 民泊サイトに掲載する写真を工夫する

  • 他の民泊にない付加価値をつける

それでは、民泊の運営を成功させるポイントについてご説明しましょう。


民泊仲介サイトを利用する

民泊運営を成功させたいなら、民泊仲介サイトを利用するのがおすすめです。

民泊仲介サイトは各地の民泊が探せるサイトであり、さまざまな条件を絞って宿泊できる民泊を探します。

基本的に民泊を利用したい人が利用しているため、SNSやブログなどで宣伝するよりも効率良く集客できるのがポイントです。

ただし、仲介サイトによっては利用料や登録料、サービスの内容などが大きく違うため、複数の仲介サイトを比較する必要性があるでしょう。


周辺の宿泊施設の価格相場を把握する

民泊運営をするときに自分で宿泊価格を設定できるのがメリットですが、周辺地域の宿泊施設の価格とあまりにもかけ離れている場合は利用率が大幅に低下します。

価格とサービスの両立ができるかどうかも重要ですが、宿泊客は基本的に安い価格で利用できる民泊を探している傾向にあります。

収益を高めたいからといって価格を高く設定してしまうと利用率の低下につながるため、必ず周辺の宿泊施設の価格相場をチェックしましょう。


民泊サイトに掲載する写真を工夫する

民泊サイトに自分の民泊を登録するときに写真を掲載することができますが、このときに掲載する写真次第で利用率が変動します。

写真写りが悪いと民泊の魅力があまり伝わらないので、掲載する写真は工夫しなければなりません。

移りが良いのはもちろん、コンセプトに沿ったこだわりが感じられるとなお良いでしょう。


他の民泊にない付加価値をつける

他の民泊よりも自分の民泊を利用してもらうには、他の民泊にない付加価値をつけることが大切です。

民泊ならではの体験価値を上げてくれるような差別点を作ることによって、宿泊客の利用率が上げられます。


まとめ

民泊運営にはさまざまなメリットがありますが、気を付けたいデメリットも多くあります。

特に管理する手間が非常に大きいため、どんなデメリットがあるのか把握してから運営計画を立てることが重要です。

出口戦略までを含めての運営計画なので、事前に準備できることはやっておきましょう。


この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？