民泊を経営するなら！民泊経営の流れと押さえておきたいポイントをご紹介

「一戸建ての空き家を活用して民泊を経営したい」

「別荘を持っているけど、民泊に活用できないか」

このような悩みや疑問を持っている方も多いのではないでしょうか？

コロナ5類移行や円安進行に伴い、外国人観光客数も回復してきており、ホテルや旅館と言った宿泊施設のみならず、民泊需要も高まりつつあります。そのため、一戸建ての空き家や別荘を活用して民泊を経営したい方も多いはず。

とはいえ、民泊経営を始めるにはいくつか押さえておきたいポイントがあります。

そこで、本記事では、民泊経営を始める流れや押さえておきたいポイントについて詳しくご紹介します。ぜひ最後まで読んでいただき、ご自身の民泊経営を始める参考にしてみてはいかがでしょうか？

そもそも「民泊」とはどういった定義なのでしょうか？

「民泊」は、特に法律上で定義されているものはありませんが、一般的に「自宅の一部や空き家、マンションの一室などを宿泊施設として提供するサービス」を指しています。
また、民泊はホームステイのような「家主在住型」と、ゲストのみが宿泊する「家主不在型」に大別されています。
「自宅に宿泊させるだけだから･･･」と安易に考えられがちですが、行政への許可取得、所定の届け出を行わずに営業できる訳ではありません。
きちんと行政の許可や所定の届け出を行わなければ、違法民泊として刑事罰の対象になる点は理解しておきましょう。

民泊を始めるにはどうする？民泊開業の流れをご紹介！

民泊を始める場合、どのような流れになるのでしょうか？民泊を開業する流れとしては、おおよそ以下のような流れになります。

STEP1：業態を決める
STEP2：業態に合わせた認可・申請・届出の実施
STEP3：事業計画の策定と資金調達
STEP4：必要に応じたリフォーム・リノベーションの実施
STEP5：集客・開業

ここでは、民泊開業の流れや各ポイントについてSTEPごとに解説しますので、詳しく見ていきましょう。

STEP1：業態を決める

まず、民泊を始めるにあたって、どのような業態で始めるかを決めなくてはいけません。

民泊の業態には、以下の3種類があげられます。

1．民泊新法（住宅民宿事業法）による民泊

2．旅館業法による民泊

3．国家戦略特区法による民泊（特区民泊）

1つ目の民泊新法の場合、戸建て住宅であっても保健所への届出のみで民泊の運営が可能であり、比較的簡単に始められる業態といえます。一方、最大で年間180日までしか営業できない点は注意が必要といえるでしょう。

2つ目の旅館業法での民泊は、一般的なホテルなどと同じく年間通して営業できる業態です。しかし、消防設備や非常用設備が厳格に定められているなど、クリアしなくてはならない要件が多いのが特徴であり、いきなり始めるにはハードルの高い業態といえます。

3つ目の特区民泊は、比較的規制も緩く、年間を通して営業可能ですが、特定の地域でのみ認められている業態です。簡単に民泊経営を始めやすく、年間通じて営業できるため、競合が多いのも特徴といえます。

このように、それぞれの業態によって特性や制限が異なります。民泊を始めるなら、どのような業態でスタートさせるかは重要なポイントになるので、しっかり理解しておきましょう。

STEP2：業態に合わせた認可・申請・届出の実施

業態が決まったら、その業態に合わせた認可・申請・届出を行います。

業態によって提出する書類や条件も異なるため、それぞれの業態に合わせた手続きを行うのが大切です。

例えば、旅館業法に基づいて民泊を経営する場合、「客室の延べ床面積は33㎡以上であること」などの構造設備の基準を満たさなくてはなりません。

それぞれの業態で基準がクリアできるかどうかをしっかりと確認したうえで、届出を行うように気を付けておきましょう。

STEP3：事業計画の策定と資金調達

それぞれの業態に応じた認可・申請・届出の手続きができたら、事業計画の策定と資金調達手段を検討していきましょう。

事業計画の策定は、金融機関から融資を受ける目的だけでなく、実際に民泊事業が可能かどうかを判断するうえでも非常に重要なポイントになります。

融資を受けたいからといって、無理にコストを少なくして、大きな利益が出るような計画を作成しても意味がありません。融資を受けるのが目的ではなく、あくまでも民泊事業運営が健全に継続できるかどうかが重要になります。

STEP4：必要に応じたリフォーム・リノベーションの実施

事業計画の策定、資金調達ができたら、必要に応じたリフォームやリノベーションを行います。

築年数の浅い物件であれば特段のリフォームやリノベーションの必要はないかもしれません。

しかし、空き家や別荘で民泊を経営する場合には、少しでも利用者のニーズに対応できるリフォームやリノベーションが必要となるケースが多いです。

また、SNS映えするような雰囲気の内外装にリフォームしたり、家具などの備品も雰囲気のよい物を取り揃えたりできると、より高い需要が期待できます。

とはいえ、コストが大きくなりすぎてしまうと収益性が低下してしまうので、注意しておきましょう。

STEP5：集客・開業

各種準備が整ったら、いよいよ開業となります。

集客方法はさまざまな方法が考えられますが、自社サイトを作成したり、民泊仲介サイトへ登録したりしてより多くの方に目に留まるような工夫が必要です。

仲介サイトを利用する場合、掲載されている写真のクオリティがダイレクトに反映されるケースが多いです。プロのカメラマンに依頼するなど、室内写真もできるだけクオリティの高いものにしておくと集客できる可能性も高くなります。

民泊経営で押さえておきたい4つのポイント

民泊経営を行う場合、必ず押さえておきたいポイントがいくつかあります。

ここからは、民泊経営で押さえておきたいポイントとして4つのポイントをご紹介しますので、それぞれ見ていきましょう。

・ポイント1：立地選びにこだわろう

・ポイント2：ランニングコストを抑える

・ポイント3：付加価値サービスで差別化を図る

・ポイント4：民泊以外の用途での活用も検討する

ポイント1：立地選びにこだわろう

民泊に限らず、宿泊施設を運営する場合、駅や観光地に近いなどの立地条件は収益性に大きく関与するポイントです。

例えば、都内なら山手線沿線や浅草などの観光地や空港が近いエリアは人気が高いエリアといえます。

一方、地方の場合は観光地から近い場所や、海が見えるオーシャンビューなどの立地にあると収益性も高くなりやすいです。また、一棟貸しのコテージやコンドミニアムのようなスタイルのゆったりした時間を過ごせるタイプの方が人気であり、その土地に合わせた物件を選ぶのもポイントといえます。

安易に一戸建ての空き家があるからといって民泊事業に参入するのではなく、しっかり予約の入る可能性の高い立地や工夫を凝らしたうえで民泊事業をスタートさせるのが大切です。

ポイント2：ランニングコストを抑える

民泊を運営するには、できるだけ毎月のランニングコストを抑えるようにするのも重要なポイントになります。

収益性をあげるには、なるべく早く初期費用を回収し、利益率を高めていくことが重要です。リフォームやリノベーションを依頼する場合、複数の業者に見積もりを依頼したり、本当にその改修の必要がなのか検討したりと少しでもコストを抑える工夫をしましょう。

また、運営代行会社を利用する場合、その代行手数料が経費として必要になります。代行業者を利用する場合、コストに見合うだけのメリットがあるかどうかもじっくりと見極めを行い、なるべくコストを抑えられるようにしましょう。

ポイント3：付加価値サービスで差別化を図る

空き家や別荘を活用して民泊事業を始めたい場合、立地条件では競合他社に劣ってしまうケースも考えられます。

しかし、こうした立地条件で劣る場合であっても、付加価値サービスで差別化を図ることで民泊経営を成功させているケースも少なくありません。

例えば、農業体験や漁業体験ができるなど、その土地ならではの体験を提供することで他社との差別化が図れる可能性が高いです。また、日本らしさをアピールできるような体験を提供できれば、外国人観光客の利用も期待できるでしょう。

ポイント4：民泊以外の用途での活用も検討する

民泊新法においては、営業可能日数の上限は180日までとなっており、民泊営業ができない期間の活用法を検討するのも大切なポイントの1つになります。

一棟貸しの宿泊施設の場合、民泊として活用しない間はコワーキングスペースとして活用したり、イベントスペースとして活用したりするのも1つの方法です。

一軒家貸切で謎解きイベントを実施したり、体験型アートイベントに利用したりすることで高い収益性も期待できるでしょう。特に、地方の場合には、イベントスペースも少ないため、クリエイターが作品を発表する場所も限られます。

地域の活性化にもつなげることで、周囲からのイメージアップが図れるだけでなく、認知度向上にも寄与する可能性が高く、おすすめできるでしょう。

まとめ

本記事では、民泊経営を始める流れや民泊経営で押さえておきたいポイントについてお伝えしてきました。

民泊事業を始める場合、業態に応じて申請書類や条件も異なります。

また、民泊事業運営を成功させるには、立地とコストカットをどこまでできるか、高付加価値化による競合他社との差別化を図れるかがポイントになります。

本記事で紹介した内容を参考にして、しっかりとした事業計画を策定し、ご自身の事業運営に役立ててみてください。

民泊経営を検討するならハウスバードにご相談を！

民泊施設の経営を検討しているなら、全国各地の別荘地や観光地で貸別荘物件のプロデュースを行っているハウスバードへご相談ください。

ハウスバードでは、全国で多数の貸別荘をプロデュースしており、ご相談から運営まで一貫対応しているため、コストを抑えつつ収益性の高い宿泊施設運営を実現できます。

一軒家貸切型のコテージやコンドミニアムなど、お客様のニーズに応じて最適な提案が可能です。コストや収益化についてまとめた別荘活用マニュアルも無料でダウンロードできるので、民泊事業を検討するなら、是非一度ハウスバードへご相談してみてはいかがでしょうか？