マイソクに関する宅地建物取引業法上の規制 共有解消ドットコム 都総合法律事務所 弁護士 高谷滋樹
物件を探す際、物件の情報が取りまとめられた資料をもとに物件を選ぶ方が多いと思います。
この物件の情報を取りまとめた資料のことを「マイソク」といい、マイソクには物件の概要や間取り図等が記載されています。
不動産業者といった仲介業者は、このマイソクを使い、顧客に対して物件を紹介します。
そのため、マイソクは顧客を惹きつけるものである必要があります。
しかし、魅力をアピールしようとしすぎると、法律に違反してしまうリスクがあります。
マイソクで問題となるのは、宅地建物取引業法および景品表示法です。
マイソクで客引きを行った時点でこれらの法律に違反し、違反した場合には罰則が規定されています。
以下では宅地建物取引業法について取り上げます。
宅地建物取引業法は、基本的には宅建業者に対する規制を置いていますが、宅建業者でなくともマイソクを作成して客引きを行う際には適用されます。
ちなみに、この「マイソク」という言葉は、「毎日速報センター」から来ていて、「毎日速報センター」は昭和44年から元付業者から依頼を受け不動産情報を記載した図面を他の仲介業者に配布する事業をしていました。
「マイソク」という言葉を、私も長年、不思議に思っていて、時々、販売促進の略かと勘違いして、「ハンソク」と言い間違える人もいますが、気持ちがよくわかります。
① 虚偽広告
物件の情報について著しく事実に相違する表示をすると、虚偽広告となってしまいます。
例えば、嘘の情報をマイソクに記載することや、おとり広告として勧誘目的のみでマイソクを使用することが挙げられます。
② 誇大広告
実際の物件よりも著しく優良もしくは有利であると誤認させるような表示をすると、誇大広告となってしまいます。
例えばマイソクに、駅からかかる時間を異様に早く記載することが挙げられます。
③ 取引態様の明示
取引態様の明示とは、各取引における立場を明示することをいいます。
この取引態様の明示は、マイソクに毎回明示する必要があります。
取引態様には、不動産を売る人である売主、不動産を貸す人である貸主、売主・買主あるいは貸主・借主の間で取引を成立させるよう促す媒介あるいは仲介、売主や貸主の代理人として取引を行う代理の4つがあります。
④ 広告開始時期の制限
広告開始時期の制限は、物件の工事が完了する前にマイソクで広告を行う場合に、問題となります。
工事完了前の場合、開発許可や建築確認等がなされた後に、マイソクを作成する必要があります。
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