所有する物件をいつ売却すれば良いのか？その②

山田です。

当社では前年度から本格的に管理業務をスタートしました。先日も物件購入頂いたオーナーさまより管理業務を受注させて頂きました。JR山手線徒歩圏の物件で、内装は多少手入れが必要ではありますがリーシングは問題ないと思います。

通常の管理業務だけでなく、オーナーさまの資産拡大という視点でもサポートもしているのが弊社の管理業務の特徴です。戸数はまだまだですがしっかりと付加価値をつけ、満足頂き、規模拡大を目指していきます。

さて、前回は売却について保有し続けた場合と、売却した場合を比較するという点でお話しをさせて頂きました。今回は別視点でのお話しとなります。

前回の後半でもちらっとお話しをさせて頂きましたが、売却後その資金をもとに買い替えをするという考えです。

当社では多くの不動産オーナーのサポートをさせて頂いておりますが、短期間で資産を拡大されている方は例外なくこの買い替えをされています。

なぜ買い替えをすることで短期間で資産を拡大できるのか？これは今所有している物件の純資産部分にレバレッジをかけることができるからです。

こちらの図を参考にして下さい。

現在の時価（市場価格）が１０００万円の物件を所有していたとします。CFは年間１００万円、残債も減り売却益が出る状況です。

これを所有し続ければ毎年１００万円のCFを得ることはできますが、資産を拡大することはできません。（※市況による不動産価格の上下は加味しない）

しかし、今得られる売却益部分、つまり純資産を一度現金化し、これを頭金に次の物件を購入します。仮に１５００万円物件を購入できたとした場合、資産規模は１.５倍になります。現状と同じ利回りを維持できればCFは１５０にアップします。

もちろん十分な売却益が出るということが前提となりますが、これを繰り返すことで理論上は資産規模を拡大することができます。

ポイントは自己資金の追加が必要ないということです。自己資金が潤沢にあれば、それを頭金に物件を購入することはできますが、そのような方はごく一部に限られます。

また賃貸収入だけで物件購入の頭金を蓄えるのも時間がかかります。こういった問題を解決するのが買い替えによる資産拡大となります。

ではどのタイミングでの売却が一番理想なのか？という点ですね。これは早ければ早い方が当然良いのですが売却益がしっかりと出るタイミングまでは待つ必要があります。

また金利や返済期間によっても得られる売却益が異なるため一概にはいえませんが、個人物件の場合は所有してから５年目以降が目安になるかと思います。

個人の場合は所有期間によって税率が大きく変わります。詳細はこちらを確認下さい。

よって、売却した年の１月１日のタイミングで所有期間が５年を超えていれば約半分の税金で済ますので５年というサイクルが一つの目安になります。

また築古木造アパートの場合はちょうど減価償却が終わるタイミングでもあるので売却には適したタイミングとなります。

以上本日は、売却と資産拡大という視点で解説しました。

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それではまた。