300万円の値引きに成功。それでも申込をキャンセルしかけた理由【34歳独身、中古マンションを買う】

ひらりさ

2025年1月5日 23:14

新年あけましておめでとうございます。
不動産購入にまつわるnote執筆もだいぶ佳境になってきました。年越すと思ってなかったよ！

さすがに本数もたまってきたので、買い切りのまとめマガジンを作成しました。新春特別プライスで相当お得になっておりますので、さかのぼって読みた方はどうぞ。

今回は、

物件の最終検討で確認したこと
300万円の値引き指値での購入に成功した件
その後襲われた疑心暗鬼

について書ければと思います。

北区築27年 VS 江東区築40年

前回、前々回のnoteでは、13物件の内見の果てに、詳細に検討する物件を2つにまで絞ったところまで書きました。

市場のハイシーズンである1月から物件検討を始め、3月22日の内見のあとに2物件まで絞ったのは、本当に良いスケジュール感だったなと思います。2025年に不動産購入を検討しているみなさん、今からSUUMOを見始めるの、本当におすすめです！

めちゃくちゃお世話になった仲介エージェントのCAWAさんも無料相談を実施されています。ぜひ申し込んでみてください。ひらりさ経由で知った、と言ってもらえたら、私がとても嬉しいです。

さて、再掲となりますが、残ったのは下記の2物件です。

●北区王子神谷駅徒歩５分 1995年築（ソフィア王子神谷クラッセ）
※ひらりさが自分でSUUMOで見つけた

●江東区某駅徒歩５分 1980年代築新耐震（現住居）
※相談の最初の条件（都内・駅徒歩・予算・緑や水辺がいいなどのざっくりした希望）をもとに、CAWAさんが提案してくれた

ここからどのように詳細検討し、申込・契約に至ったのでしょうか。

申込前にやったこと

管理組合や売主の持つ資料を取り寄せる

中古マンションを買うならmustでやるべきこと第一位ですね。具体的には下記資料を確認しました。

長期修繕計画書

全く心踊らないが、すっごくすっごく大事。日本のマンションは基本的に、修繕しながら保守していくことが法律で定められています。「長期修繕計画書」は、これまでの修繕内容と、これからの修繕内容がわかる資料です。
これにより適切に修繕が行われてきたか、またこれからも適切っぽい修繕計画が準備されているか、そのための修繕積立金の残高は十分に存在しているか、修繕積立金の値上げ予定があるか、などを確認することができます。

中古マンションは購入すると、その後、ローン返済のほかに、管理費・修繕積立金を拠出していくことになるのが一般的です。この金額の大きい小さいは、物件の規模や年数によって左右されます。古いと当然高くなりますが、戸数が多いと分散されます。新しくても戸数が少ないと高いですし、タワマンなどサービスが充実した施設だと、管理費が高かったりもするわけですね。築古小戸数なのに安いとラッキーな気がするかもしれませんが、必要な修繕に見合う残高がなく、ある日突然「みんな100万円出してね！」ということになったりするらしい。怖い。友人のマンションで実際にあったらしい（この友人はそのマンションを極めて低額で購入していたので、こうした修繕費用の拠出についてはある程度覚悟していたとのこと）。

正直、素人が読んでも「大丈夫！」と安心することが難しい資料でした。そのため、エージェントであるCAWAさんに読み込んでいただき、よさそうかどうかを判断いただいた感じです。

ソフィア王子神谷クラッセは、築年数が浅めだったので、そこまで心配する必要がありませんでした。

江東区の現住居は、CAWAさんに頼った形になります。配管周りの修繕については詳しく質問しました。最初に内見した代々木の物件が一気に３部屋リノベで出ていたのは、浸水トラブルで配管交換が必要になった上下階の住民が一気に物件を売ったからではないかという話を聞いて怯えていたので……（ただこの件については「共用部」ではなく「専有部」の配管が老朽化していて自費供出が必要だった流れらしく、マンション自体の修繕とはあまり関係なかった）。

管理規約

ペット可が本当にあっているか、なども重要ですが、実はリフォーム周りの落とし穴もあったりする管理規約。やはり、素人にはハードな資料なため、CAWAさん頼りに。

ソフィア王子神谷クラッセ：カーペット敷きだがフローリングへの変更OKであることを確認。80〜90年代のマンション結構カーペット多いので注意が必要！

管理に係る重要事項調査報告書

管理費や駐車場代などのほか、総会の開催形式や頻度、理事の任命ルールなど管理組合の収支、修繕履歴などが記録されています。（管理会社の変更で、修繕履歴単体が残ってなかったとかで取り寄せてもらったのかも）

管理周りについて自分で色々理解したいという方は、こちらの本がおすすめです。中古マンションの価値は管理にあり、ということがよくわかります。というか、それ以外にも本当〜に勉強になるので、中古マンション買うなら、絶対読んで！