2019年5月24日、金融庁が発令した業務改善命令によって明らかとなった西武信金の不適切(不法?)な融資。
さらに、業務改善命令が発令された同日、西武信用金庫から以下の発表がありました。
要するに西武信用金庫自ら不正を認めているのです。
この不適切な行為の問題は
融資期間に法定耐用年数を超える経済的耐用年数を適用する場合には適切な見積りが不可欠であるとされていた
経済的耐用年数を用いた築古物件への融資は、国交省や不動産鑑定士協会もバックアップしていた
しかし、ある時期から金庫職員が外部専門家に対して耐用年数や修繕費用等を指示・示唆していた
結果として担保価値に見合わない過剰な融資を反復的に実行していた
この不適切な融資を受けた債務者は融資を受けた時点で債務超過で出口なし
私はこの不適切な融資の被害者の一人であると確信し、その被害の回復を求めて活動しています。
不動産の鑑定評価に関する法律
納税したことにより直近での自己破産や個人設定の可能性がなくなった私は、それまで並行で進めていた行動をより加速させました。そのひとつが、西武信金の不正に確信的に共謀した(としか思えない)不動産鑑定士の処分。
それなりの難関国家資格である不動産鑑定士は、その業務に従事するにあたっては法律によって定められていることが多数あります。
以下は一部抜粋です。
不正に関与した(と思われる)不動産鑑定士から私が受領した3物件に対する不動産鑑定意見書は、2019年7月時点において業務改善命令の内容と一致する不正の唯一の証拠でした。逆に言えば、この時点でこの証拠以外は「全て想像」であり、この証拠だけをもって西武信金を相手に戦うことには無理があると感じていました。
措置要求の提出
私の物件に対する不動産鑑定意見書を作成した不動産鑑定士は
「故意に、不当な不動産の鑑定評価その他鑑定評価等業務に関する不正又は著しく不当な行為(以下「不当な鑑定評価等」という。)を行つた」
として、2019年8月、法律に則りこの不動産鑑定士に対する処分を求める措置要求を国交省に提出しました。
その不正内容とは
依頼者が依頼していない「費用を投下した修繕後の将来時点」の鑑定評価を勝手に行った
そもそも不動産鑑定評価は鑑定を行った時点での評価が大原則であり、将来時点での鑑定評価は原則禁止されていました。しかし、2014年(たぶん)に不動産鑑定評価基準が改定され、条件付きで将来時点での鑑定も可能となったのです。
ただし将来時点での鑑定評価にはいくつかの条件がありました。そのうちのひとつが「資金繰り」。
例えば、現時点では廃墟となっている不動産でも1億円の修繕費用をかけたあとであればそれなりの価値が生まれます。しかしそのためには「1億円かけられること」が大前提となります。すなわち、将来時点での鑑定評価を行うためにはその資金があることの確認が求められていたのです。
私が受領した3物件の不動産鑑定は全て「修繕後の将来時点」でのものでした。そこにはそれぞれ修繕費用や修繕計画も記載されていましたが、私はその説明を一切聞いていませんでしたし、その費用を捻出することも不可能だったのです。
これは明らかな不法行為であるとして処分を求めたわけです。
措置要求の結果
原則、措置要求の審査は非公開です。結果が出て処分された場合には国交省のサイトに掲載されます。
私が措置要求を提出したのは2019年8月。対して現時点までにこの不動産鑑定士がこのページに記載されたことはありません。
まあ、行政のやることなんてこんなもんだとは思っていますが。