不動産投資で成功するための3つコツ

不動産投資を15年やってきて、自分の経験から『こうすれば成功する』という3つのコツです。

・購入価格より高く売れそうな物件を買う
・できる限り融資を利用する
・投資利益は再投資する

購入価格より高く売れそうな物件を買う

毎日物件を探していると購入希望エリアの相場が見えてきます。「このエリアのワンルームは900万くらいするんだな」という感じ。

その中にたまにお宝が現れることがあります。「あっ！790万の物件がある」という感じ。

これをさらに指値を入れて700万とか750万で買うのです。

安めの価格で出されている物件は一般的に売り急いでいたり、周りと比べて築年数が古いものであったりします。

売り急いでいるものであれば単純にお得ですし、築年数が古くても利回り計算で表面11%以上であれば検討の価値ありです。

できる限り融資を利用する

いくら安くても1000万円近いお金が必要な不動産投資は、できる限り自己資金を少なくして融資で購入することをオススメします。

全て自己資金で購入すると収支で考えると大きくマイナスからスタートして10年、15年かけて回収していくことになります。

それよりもフルローンで月々の収支がプラスになる方が精神的負担が少なく、不動産投資が楽しくなると思います。

投資利益は再投資する

月々プラスになった分は貯蓄して次の物件購入や、繰上返済に充てます。

ある程度の規模までいったら別ですが、最初のうちは利益は全て再投資するのが成功の絶対条件です。

まとめ

不動産投資を融資で購入すると、ローンは入居者の賃料から支払うことになります。フルローンで購入した場合で考えると、入居者がマンションを買ってくれたイメージです。

これがとても大切で、回り始めると次のことが起こります。

１．月々のプラス分が貯蓄される
２．毎月残債が減っていく

２の「毎月残債が減っていく」というのが、世の中であまり着目されませんが、大きなメリットになります。

毎月お小遣いを貰えるうえに、返済するお金（残債）は減っていくんです。

仮に1000万円借入して、月々3万円のプラスを出しながら5年後に1100万円で売却したとします。その時の残債が800万円だったとしたら

・月々の利益合計：3×12×5=180万円
・売却益：1100-800=300万

5年間享受した賃料プラス分以外に更に300万円売却益を手に入れることができます。

※上記は説明のための金額で、実際の残債は金利や返済期間によります。

このように、月々の収入だけでなくキャピタルゲインも狙えるところが不動産投資の旨味です。金額が大きいので不安に感じて、なかなか始められないという人が多いかと思いますが、３つのポイントを抑えれば怖いものではありません。