新築住宅購入したのに住宅ローン減税が使えない！
新築住宅購入で住宅ローン減税が使えない？
１．そもそも住宅ローン減税とは？
一般消費者が自身が住むために住宅を購入した時に利用できる制度です。
詳しくは、国土交通省のホームページに掲出されています。
参考URLはこちらから＞＞https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
■住宅ローン減税の種類
分類わけとして大きく分けると２つ
１つ目は、新築住宅
２つ目は、既存住宅（中古住宅）
その中でも、
①長期優良住宅・低炭素住宅。
②ZEH水準省エネ住宅。
③省エネ基準適合住宅。
④その他の住宅。
この４つの住宅にわかれています。
検討されている新築住宅が上記の①～④のうち、どれに該当するのか？
ご紹介下さる不動産会社さんに聞いていただけると教えてもらえます。
それ以外にも要件はありますが、まずはタイトルの通り住宅ローン減税の対象とならない新築住宅について見ていきましょう。
２．「その他の住宅」に該当する新築住宅は減税対象外
①長期優良住宅・低炭素住宅
②ZEH水準省エネ住宅
③省エネ基準適合住宅
上記①～③に該当する住宅は減税対象の住宅です。
④「その他の住宅」は減税対象外となりました。
それでは、「その他の住宅」とは、どのような住宅を指すのでしょう？
■「その他の住宅」とは、
いわゆる「建売住宅」をイメージしてもらうとわかりやすいでしょう。
従前よく耳にしておられる方も多いのではないでしょうか？
不動産会社や建築会社が事業主として、予め建築プランを立てて先に建物を建てて販売する形態です。
新築住宅をお探しの方は、そのような建売住宅のお家をご覧になられた方もいらっしゃるのではないでしょうか？
注文住宅に比べると予め決まった間取りの住宅であるため自由度はありませんが、その分価格は抑えた価格で購入できることや、気に入ればすぐに購入でき住むことができるため今でも多くそのような建売住宅は販売されています。
その中でも、価格を抑えて提供されていた新築住宅は、現在、国が推奨している省エネや環境に配慮した建築手法ではなかったため、現在はそのような建築をした新築住宅には住宅ローン減税を対象とさせないようになったと個人的には考えています。
しかしながら、現在販売されている新築住宅がすべて住宅ローン減税の対象とならない。そういうわけではありませんのでご注意ください。
ポイントは、すでに建築されている新築住宅の場合、
①長期優良住宅・低炭素住宅
②ZEH水準省エネ住宅
③省エネ基準適合住宅
に該当するか否か、該当していない場合は、住宅ローン減税の対象とならないのでご注意ください。
３．住宅ローン減税対象かどうかの確認方法とは？
一般消費者の皆様が家を購入しようと考えたときに利用するのは多くの方は、インターネットを利用して不動産情報のポータルサイトをご利用されているでしょう。
・SUUMO
・at-home
・ＨＯＬＭＥＳ
などが主流でしょうか。
それぞれのポータルサイトで物件の詳細を開けてご覧いただくと、
・長期優良住宅
・ＺＥＨ対応
・省エネ基準
このようなキーワードを見かけられると思います。
それらのキーワードを見られたら、おおむね住宅ローン減税対象だろうとみてよいでしょう。ただ、ご購入を検討されている際は、必ず、この住宅は
住宅ローン減税対象の住宅か否かはご自身で不動産会社さんへお尋ねしてください。
住宅ローン減税の内容
①長期優良住宅・低炭素住宅
こちらが１番目に減税の恩恵を受けられる新築住宅です。
■内容は
・借入限度額：４５００万円まで
・控除期間：１３年間
・床面積：５０㎡
②ＺＥＨ水準省エネ住宅
こちらは２番目に恩恵を受けられる新築住宅です。
■内容は
・借入限度額：３５００万円まで
・控除期間：１３年間
・床面積：５０㎡
③省エネ基準適合住宅
こちらは３番目に恩恵を受けられる新築住宅です。
■内容は
・借入限度額：３０００万円まで
・控除期間：１３年間
・床面積：５０㎡
④その他の住宅（上記①～③以外の住宅）
こちらは、住宅ローン減税を受けることができません。
ご覧いただくとお分かりの通り、
控除期間、床面積は①～③すべて共通となっています。
住宅ローン残高の0.7％が控除されるようになりました。
※ここ最近、住宅ローン減税の制度は改正がされていますので、ご利用を検討の際は最新の制度をご確認くださいませ。
既存住宅（中古住宅）も住宅ローン減税対象になる？
既存住宅（中古住宅）も住宅ローン減税対象となります。
対象となる住宅は
①長期優良住宅・低炭素住宅
②ZEH水準省エネ住宅
③省エネ基準適合住宅
④その他の住宅
上記すべて対象となります。
■借入限度額
①～③は３０００万円
④は２０００万円
■控除期間
①～④は１０年間
新築住宅に比べると金額、期間は少なくなります。
※住宅ローン残高の0.7％を控除。
その他の主な要件
１．自らが居住するための住宅
２．合計所得金額が２０００万円以下
３．住宅ローンの借入期間が１０年以上
４．引渡し又は工事完了から６か月以内に入居
５．昭和５７年（1982年）以降に建築又は現行の耐震基準に適合 等
が要件となっています。
※５．昭和５７年（1982年）以降に建築。
こちらは令和４年（2022年）の税制改正によって期間が変わりました。
それまでは、木造住宅は築20年。非木造住宅は築25年。といった要件もありましたが、現在は昭和57年以降に変更されたことで、対象となる住宅が広がりました。
■その他
令和6年度では、「新築住宅」の場合、そのほかにも
子育て世帯・若者夫婦世帯に該当する場合、
①長期優良住宅・低炭素住宅
控除額：4500万円→5000万円
②ZEH水準省エネ住宅
控除額：3500万円→4500万円
③省エネ基準適合住宅
控除額：3000万円→4000万円
それぞれ控除額が加算されますので、ご自身がそちらに該当するかどうかをご自身でも確認しておきましょう。
※子育て世帯・若者夫婦世帯に該当する方は
①年齢19歳未満の扶養親族を有する者又は
②年齢40歳未満であって配偶者を有する者、もしくは年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者（①又は②に該当するか否かについては、令和6年12月31日時点の現況による。）
と、されているようです。
まとめ
住宅ローン減税は、住宅を購入される方にとってはどなたも利用できる可能性が高い制度であるので、要件に該当される方は、もれなく利用されていると思います。
また、不動産会社さんも物件を紹介する際に住宅ローン減税の対象かどうかもお客様へお伝えされていると思います。
しかしながら、税制の話となるので、不動産会社さんから制度の手続きについては詳しくは聞くことができないと思いますので、利用できるとわかれば手続きはどのように申請するのか？その点はご自身でも確認しておきましょう。
個人的にいつもお客様にお伝えするのは、
住宅資金を借りて返済するのは、多くの方が共通かと考えます。
また、早めに借入額を減らしたいと繰り上げ返済をされる方もいらっしゃったりすると思いますが、控除期間が13年、10年とありますので、控除期間が終了してから繰り上げ返済をされることを勧めています。
毎年度末の借入残高の0.7％なので、繰り上げ返済をしたために借入限度額を下回ると最大限の控除の恩恵を受けられない。その点を考慮してもらえたらと思います。
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