Jリート市場の今後の見通し
Jリートの低迷状況
• パフォーマンスの低迷：東証REIT指数は2023年8月以降も低調で、2019年末比で5%程度下落。一方、TOPIXは約80%上昇。
• トータルリターンの損失：配当収益を上回る価格下落で、インカム商品としての魅力も減少。
Jリート見直しの3つの理由
1. バリュエーションの割安性
• 予想分配金利回りとNAV倍率が過去最低圏：
過去の平均（分配金利回り4.24%、NAV倍率1.14倍）と比較しても割安。リーマンショック後を除けば、NAV倍率は過去最低水準。
• 「見放された」状態：投資家心理の悪化が割安性を助長。
・過去平均値：予想分配金利回り=4.24％、NAV倍率=1.14倍
・NAV倍率：Jリート全銘柄の「投資口価格÷1口当たりNAV」の時価総額加重平均値。
・NAV：純資産価値。純資産に保有物件の含み損益を加えた金額。
（出所）ARES（不動産証券化協会）のデータを基に野村アセットマネジメント作成
2. 東京オフィス市場の回復
• オフィス市場が重要：Jリートの中でオフィスの比率が大きい。
• 空室率と賃料の回復：空室率4.6%に対し、平均賃料は過去回復局面（17,000円～18,000円/坪）を上回り、現在は20,000円/坪に達する可能性がある。
• 中期的な賃料上昇の兆候：市場の循環的動向を超えた上昇基調が見られる。
3. デフレ脱却と建設工事費の上昇
• 建設コストの上昇：国土交通省のデータによると、建設工事費デフレーターがデフレ期を脱し、直近4年で大幅上昇。
• 賃料への波及効果：コスト増加により賃料も中期的に上昇する可能性。
• 市場の再評価の可能性：平均賃料が過去最高値（23,000円/坪）を突破すると、Jリートの見直しが進むと予想。
結論
現在のJリート市場は割安であり、東京オフィス市場の回復と建設工事費の上昇が将来的な成長の基盤となる可能性が高い。今が投資機会として注目すべきタイミングなのかもしれませんね。