新築アパート企画公開中【No.1】

明るい未来を切り拓くアパマンソムリエの田口泰己です。

私が手がけている新築アパート企画を公開します。
私は現在アパマンを１２０戸所有する専業大家です。会社員時代に始めたアパマン経営、サラリーマン兼業大家として１７年間と定年後の４年間の合計で１２０戸の規模まで拡大できました。どのようにしてメガ大家と言われるまでになったのかは「高卒ニートがメガ大家になったプチ物語」を覗いてみて下さい。

今現在進行中の新築アパートの詳細を以下にご紹介します。

物件概要

物件名称：OHDARA BASE
土地面積：570㎡
建物構造：木造２階建ロフト付き
延べ床面積：289.8㎡
種類：ガレージハウス（専有面積57.96㎡）×５戸
間取り：ガレージ15.5畳＋１ルーム10.5畳＋ロフト4畳
駐車場：ガレージの他に１台付き
洗車場：嬉しい共同洗車場付き
表面利回り：8%

物件特徴

①電動シャッター付きガレージは広さが１５．５畳あり大型車１台と大型バイク１台が収納可能です。キャンピングカーは車高２．２ｍまでなら収納可能です。
②土間打ちしてありますのでガレージ内で車の整備など自由に使うことが出来ます。手洗い洗面台も完備。
③２階が広々１０．５畳の１ルームのリビング居室になります。３階には広めのロフト室４畳があり寝室として使用可能です。３階ロフトに上がるには梯子ではなく普通の階段で上がるのが大きな特徴です。
④室内ガレージとは別に屋外に平面駐車場も１台分完備。
⑤最近では必需品の宅配ボックス完備。
⑥共同の洗車場完備（水道設備有り、いつでも自由に使えます）
⑦バイクの爆音を気にしないで済む郊外型アパートです。
⑧ガレージハウスに限らず事業用用途にも使用可能です。

物件の企画経緯

昨年５月にアエラホーム様との事業提携により新たに賃貸住宅を共同開発することになり岡山地区では私が第１号の案件として取り組むことになりました。
色々と土地を探しているうちに現在地に格安の土地が出てきたので、ココで賃貸住宅を企画していくこととなりました。
市場調査の結果、周辺はファミリーエリアとなっておりファミリーアパートが乱立しており競争が激化していました。最近流行の１ＬＤＫも近くに出来てきており差別化するためには戸建て賃貸が良いのではないかと図面を引いてみました。５７０㎡の敷地に何とか５棟の戸建てが建てれそうだったのですが、立地が線路沿いということがあり小さいお子さんの居る家庭には危険度が高いためファミリー案件は諦めることにしました。
そこで登場した案がガレージハウスでした。私自身も前から取り組みたかった企画だったので早速ガレージハウスに変更しました。

間取り決め

ガレージハウスに決定しどんな間取りにするかがポイントとなりました。敷地を有効に活用し最大限の収益性にするための議論を尽くして最終的に現在の間取り図となりました。空間を最大限活かしてロフトを４畳確保し、しかも階段で上がれるようにしました。
システムキッチンの配置もアイランド型が良いか対面式が良いのか検討しましたが室内を広く使えるようにと最終的には壁付けにしました。
ロフトも設けたので１ルームのリビングは天井も高く開放的になっています。

実は難航しました

企画から土地契約、そして融資付けまで順調に進んだのですが、土地を決済した後から色んな問題が出て工期が３ヶ月程遅れることになってしまいました。
どんな問題かというと

①農地転用

農地だったので売買契約と同時に農地転用の手続きを進めなければならないのに不動産屋が全く進めていなかった。売買後に初めて手続きしたため農地転用許可が約１ヶ月遅れとなった。不動産屋さんの怠慢でしょう。

②近隣住民対応

近隣住民に対する工事説明に対し町内会長から色々とご指示をいただきました。ちゃんと対応するために何度も工事図面を提出し現地説明会の開催など実施しているうちに１ヶ月程度の遅れが発生。後々クレームにならないようにするためには必要な時間だったと思っています。

③河川法に抵触

１級河川法の対象となるエリアだったことが後から分かり役所に対し開発行為の申請したため約１ヶ月程度の遅れが発生。

④県の難癖

県に対して開発許可申請する中で板柵護岸の補強工事をしてからでないと認可できないと変な注文がつきました。私たちの盛り土工事による土圧の影響により板柵護岸が崩れる可能性が心配されるので補強工事をせよという訳です。板柵護岸が古く脆くなっていて補強工事をする必要があるのは県の仕事の筈ですが、難癖とも言うべき要求でした。
最初は工事業者が手続きしていたため無理難題を押しつけられそうになりましたが、施主である私が県に出向いて理屈が変である点を指摘しました。すると、擁壁工事の基礎を通常より深めにすることで何とか了解を得ることが出来ました。もし県の要求を飲んで補強工事をすれば３００万円程の予算外出費になるところでした。

５月末完成予定

色々問題が発生したため当初予定より４ヶ月の着工遅れとなりましたが、工事は突貫工事の日程を組んで頂き３月頭着工５月末完工というスピード感です。
アエラホームさん後１ヶ月間よろしくお願いいたします。
只今入居者募集中です。
[OHDARA BASE]