不動産投資の基礎を分かりやすく解説 　vol.2不動産投資の最大の特徴

明るい未来を切り拓く不動産投資家/田口泰己です。

不動産投資の「最大の特徴」とは何でしょうか。
それは、他の投資との比較をしてみると良く分かります。

では、不動産投資と他の投資を比較してみましょう。

ここでは、株式、投資信託、債権、保険をみてみましょう。
▶ＦＸと仮想通貨は投機なので投資の対象とはみていません。
▶預金もほとんど利息が付かないので投資の対象とはみていません。

①個別株式

＜特徴＞
・企業の業績からリターン（配当、株価変動）
・短期間での変動幅が大きい
・経済成長に合わせて株価上昇
・ハイリスクハイリターン（数百倍～最悪紙くず）
＜メリット＞
・少額でも出来る（10万円程度～）
・配当収入（1％～6％）
・流動性が高い
・信用取引可能
・株主優待
・分離課税
・損益通算可能
・インフレに強い
＜デメリット＞
・専門家が優位
・流動性リスク（直ぐに売れない場合もある）
・市場経済の影響を受ける（自分ではコントロールできない）

一般的な投資対象です。
2008年からアベノミクスで株価は大幅上昇し、
この相場では損をする方が難しいと思います。

②投資信託

＜特徴＞
・運用先は株式、債権、不動産など多種多様
・運用会社の成績でリターン
・短期間での変動幅は比較的小さい
・ミドルリスクミドルリターン
＜メリット＞
・種類が豊富でリスク商品でも安定商品でも選べる
・海外案件にも投資できる
・過去の運用実績をみて購入できる
・信託財産は保全されている
＜デメリット＞
・元本保証は無い
・ファンドマネージャー次第（自分でコントロールできない）
・手数料が割高になりやすい（特にラップ口座）
・口座管理費が掛かる（維持コストが高い）

運用先が分散してあるので株式より安全性が高い投資対象です。
その分利回りは低めになります。アベノミクスの影響は株価と同じです。
手数料倒れになりやすく手残りとしては
儲かる人50％損する人50％位でしょうか。

③債権

＜特徴＞
・国、地方自治体、企業等が発行（借用書のようなもの）
・発行元が利息を保証し販売
・購入価格により利回りが変動する
・償還時には満額で償還する
・利子債と割引債の2種類がある
・国債の場合破綻しないと考えられる
・ローリスクローリターン
＜メリット＞
・銀行預金より高金利
・企業発行の社債は金利が高い傾向あり
・途中売却も可能
・値上がりする可能性もある
・株式取引と比べ手間がかからない
＜デメリット＞
・販売元の信用リスクあり（デフォルト）
・流動性リスク（何時でも売れるとは限らない）
・価格変動リスク

債権も一般的な投資対象です。
株式よりも安定的な収益が見込めますが、その分利回りは低くなります。

④貯蓄型保険

＜特徴＞
・金融商品
・保険会社の運用利回りでリターン
・保険が付与されている
・超ローリスク超ローリターン
＜メリット＞
・保険機能が付与
・運用次第ではリターンが大きくなる
・保険料控除の対象
・途中解約でも返戻金あり
＜デメリット＞
・運用次第ではマイナスもある（満期返戻金）
・途中解約の返戻金は元本割れする

保険会社の運用内容は投資信託と似たようなところです。
運用益は同じでも保険料の部分があるので低利回りとなります。

⑤不動産

＜特徴＞
・不動産という現物に対する投資
・実質的には賃貸事業という経営
・投資金額が高額
・満室経営には手腕が必要
・建物のメンテ維持修繕が必要
・ローリスクミドルリターン
＜メリット＞
・長期の入居期間
・毎月安定収入（サブスクリプションモデル）
・家賃の変動巾が小さく変動も少ない
・銀行融資によりレバレッジが効く
・管理業務等を外部委託できる（管理会社等）
・インフレに強い
・キャピタルゲインが狙える（売却益）
＜デメリット＞
・流動性は極めて低い
・建物の劣化
・家賃の下落リスク
・入居者トラブルの可能性
・自然災害に影響を受ける

①～④までは金融商品です。
そのため、海外モノは為替リスクがあります。

それに対し不動産は「現物のある事業」に対する投資ですので
同じ投資と名前がついていても全く別モノとなります。

実質的には賃貸事業という経営になります。
事業経営といいながら収益化の仕組みが出来ているので
ほぼ手間が掛からないため投資的要素もあると思います。

不動産投資の面白い特徴とは

そして、私が考える不動産の特に面白い特徴は以下の通りです。

他の一般的な事業（商売）の場合は、
「売上を増やし経費を抑え最終的に
収益をあげていくことに成功」して

初めて「事業に成功した」こととなります。

この、「売上を増やすこと」、「経費を抑えること」、「最終的に利益をあげること」、これらが凄く難しい訳です。経営能力がないと達成できないですね。

ところが、賃貸経営の場合は収入には上限があります。
満室家賃がその上限となります。

しかし、賃貸経営の場合は、「売上を増やす」必要が
無いので、特別難しいことをする必要もありません。
とにかく
「失敗しなければ賃貸事業は成功している」
と逆説的に言えるのです。

要は、入居率を90％以上に維持していれば失敗ではない訳です。
そして、その状態は「成功している状態」となるのです。

そのため、難しい経営努力は必要ありません。
リスクに対する対策だけ考えていれば失敗しないのです。

そこで、失敗しないために備えておかなければ
ならないリスクとは以下の内容になります。

●空室リスク（入居がなかなか決まらない）
●家賃下落リスク
●建物の劣化リスク
●維持管理費増加リスク
●入居者リスク（滞納、トラブルなど）
●物件価格の下落リスク
●自然災害リスク
●金利上昇リスク

以上です。
「なかなか大変じゃないか」と思われるかもしれませんが、
実は、これら全てのリスクに対し予め対策を取り備えることができます。

それは私が長年経験してきて習得したノウハウです。
賃貸経営で成功している人は全員が習得しているノウハウです。
実は、知っているか知らないかのレベルのノウハウですので
特に難しい技量が必要という訳ではありません。

そのノウハウについては私の講座でお伝えしていますので
ご興味のある方は受講してみてください。

本日も最後までお読みいただきありがとうございます。

私の「高卒ニートがメガ大家になったプチ物語」です。
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