24.8.18インフレを見据えた住宅購入&見直し 金利(変動/固定)✖️繰上げ&借り換え
家購入 2割頭金&諸経費&貯蓄&金利
住宅購入時のチェックポイントは以下3点です。住宅価格以外の要素も加味する必要があります。そのうえで適切な購入額を想定し、次に住宅ローンを検討していきます。
・適正な住宅価格
⇨月額家賃✖️200
参考:(月額返済額/年収)✖️100=25%
・住宅価格以外の支出
⇨住宅価格✖️3-10%
・緊急時の予備金
⇨1年分の生活費
住宅ローン金利は主に次の2択、差異は金利の大小に伴う返済額です。金利変動に惑わされず、メリットとデメリットを考え併せて選択していきます。
金利 メリット デメリット
変動:低 返済額抑制(利息小) 返済額不安定(変動)
固定:高 返済額が安定 返済額大(利息大)
なお、7/31日銀の0.25%利上げに伴い住宅ローンの変動金利が2025年1月以降に上昇する見込みです。さらなる利上げは2025年以降が想定されています。当面は9月下旬の自民党総裁選の行方とポスト岸田候補の政策、続いて衆議院解散総選挙が注目されます。
一般的に購入後の借り換え可否は次の3点を要件に考えていきます。
・借り換えに伴い金利1%減少
・残りの返済期間10年以上
・残りの返済額1,000万円以上
追加利上げが不安視されますが、1%程度の利上げに収まるのであれば変動金利の優位性は維持される見込みです。
なお、金利変更のスケジュールは日銀の利上げ公表後に直近の4or10月に見直しを行い、3ヶ月後に変更されます。銀行は金利上昇に伴う急激な負担増⇨返済不可を回避するために、5年&125%ルールを運用しています。
5年&125%ルールとは？
・5年間は金利維持
・返済額の増額は25%上限
2つの返済方法とは？
・元利均等返済:元金と利息の総額を均等に返済
・元金均等返済:元金を均等に返済
利息は元金の利息を返済
【標準講義資料_中堅層社会人向け】
2つの繰上げ返済とは
・期間短縮型:返済期間を短縮し返済額は同じ
・返済額軽減型:返済期間は同じで返済額を減額
*返済総額の減少は期間短縮型の方が効果大
【標準講義資料_中堅層社会人向け】
🔶情報源;J-FLEC