【不動産投資のコンパス】初心者でも不動産投資で手堅く勝つ方法

不動産投資のハードルは高くない

不動産投資に興味があるけど、「借金が怖い」、「どんな物件を買えばいいの？」、「お金持ちしかできなんでしょ？」と多くの方から耳にします。

昨今、SNS、本、セミナーで不動産投資について情報はありふれており、それにより混乱し、「結局なにからすればいいの？」となっていませんか？

不動産投資は最初の1棟目の購入が難しいです。

なぜなら、不動産購入に至るまで「物件検索」、「収支計算」、「現地調査」、「融資申し込み」、「売買契約」等のステップがあり、初めてやることばかりで難しく感じるからです。

しかし、２棟目以降は基本的に１棟目と同じステップですので、規模拡大を進めていくとどんどん簡単に感じていきます。

最初の1棟目を購入できれば、不動産投資のハードルがそこまで高くないことがわかると思います。

そこで、僕の培ってきた経験や知識を包み隠さずにこのnoteに記載し、不動産０棟→１棟を実現できるように知識を授けます。

自己紹介

ご挨拶が遅れましたが、ハオ（@hao98403984）と申します。

僕は地方都市で会社員として働いており、副業で海外輸出物販と不動産投資を行っております。

不動産は8棟75部屋を保有しており、家賃年収は3,500万円です。

僕が3年前に不動産投資を始めたきっかけは、東京から地元にUターンをして、「暇だったから」です。
かっこいい理由を記載したかったですが、これが本音です。

東京では大手インフラ企業でがんがん働いてたので、東京にいた時と比べ、地方に戻った僕は心の中が空っぽになるくらい燃えるものがなく、暇していました。

でも、その「暇」な時間を有効活用しようと決意し、不動産投資（不動産賃貸業）の世界に飛び込んでいきました。

そして3年後の今では、8棟の中古アパートを保有し、毎月95万円の手残りを生み出すまでになりました。

• 20代後半の2021年に最初のアパート1棟を購入

• その後わずか3年で中古アパート8棟まで拡大

• 平均利回り10%以上の物件を継続的に取得

• 銀行からの信頼を獲得し、年3棟ペースで購入できるように

• 物件購入のための情報網を独自に構築

この実績は、決して特別な才能や莫大な資金など何らかの優位性があったからではありません。

むしろ、サラリーマンをしながら、地方で、普通に不動産投資を始めただけです。

僕が不動産投資を選択した理由は、下記の3点です。

・小資本でもレバレッジをきかせれる
・知識を身につけることができるとリスクは低減できる
・サラリーマンでも成功している方が大家が多数いる

1.小資本でもレバレッジをきかせれる

不動産投資は融資を使って、物件を買っていくこととなります。

融資を使うことで、自分のキャッシュを大きく使うことなく、物件を購入し、規模拡大できます。
また、金融機関は土地と建物を担保に入れることができるので、融資のハードルも下がります。

他人の資本を使って、自分の資産形成ができるという最強なビジネスこそ、不動産投資です。

2.知識を身につけることができるとリスクは低減できる

不動産を貸す事業は、大昔からあります。
最近できたビジネスではないので、リスクはすべて出尽くしており、
そのリスクを低減させることは容易ではありません。

リスクが無いビジネスは存在しません。
不動産投資というと「金額が大きい＝怖い」というイメージがありますが、
不動産賃貸業ほど底堅く、堅実なビジネスはないと思っています。

商品は土地と建物なので、商品としての価値はあるため売ることもできますし、賃貸需要さえしっかり把握し購入できれば、空室ばかりになることもありません。

3.サラリーマンでも成功している方が大家が多数いる

これは僕が不動産投資を選んだ、一番大きな理由です。

大家さんは大きく分けて２つのパターンがあり、大家業を専業としている「専業大家」とサラリーマンをしながら大家をする「サラリーマン大家」です。

僕の周りでは圧倒的にサラリーマン大家が多く、大家業はほとんどの仕事を外注化することができるので、サラリーマンと兼業することが可能です。

また、驚くことに金融機関は「サラリーマン」が大好きです。

金融機関は安定的な収入がある方が大好きで、そのためサラリーマンを高く評価してくれます。

そのため、融資を受けやすい環境にあり、サラリーマン大家で成功している方が多くなっています。

そして、僕は20代後半の2021年に最初のアパート１棟を購入しました。

それ以降、不動産投資の堅実性に気付き、不動産投資に明け暮れました。
現在も規模拡大中で、中古アパート8棟保有しております。

僕の購入してきた物件を特別にご紹介します！

1棟目：築8年 木造 利回り7.63%
2棟目：築30年 木造 利回り10.91%
3・4棟目：築21年 木造 利回り15.74%（2棟一括）
5棟目：築15年 木造15年 利回り10.7%
6棟目：築30年 木造 利回り9.54%
7棟目：築34年 RC 利回り11.12%
8棟目：築29年 鉄骨造 利回り11.49%

「あれ？ハオさん特別いい物件を買ってない！」と思いましたよね？

まず、大切なことを言います。

それは、「水面下物件などめったに紹介されないですし、100点満点の物件などありません」

僕は80点くらいの物件でも買っていきます。
物件によって長所や短所は違うので、80点の物件同士が補完しあって、バランスよく賃貸経営を行えています。

よくあるのは、利回り、賃貸需要、築浅、整形地、駐車場有の条件がすべて揃った、出木杉君のような物件を探して、結局1年経ち、当然そのような物件はないので、何も買えませんでしたという状況です。

僕も皆さん同様に、最初はなにも知識もなく、「表面利回りってなに？」て感じでした。

しかし、勉強を続け、知識を身につけることで、比較的早いペースで不動産を買えています。

8棟買ったことで今では月95万円の手残りがあります。
サラリーマンとしての給与に加えて、不動産収入があることで下記のように
選択肢が広がり、お金のことで悩むことがなくなりました。

・コンビニで値札を見ない
・母に仕送りをする
・子供に好きなだけ習い事をやらせてあげる
・妻に「美容にお金つかっていいよ」と言える
・新幹線でグリーン車に乗る
・定期的に旅行に行き、いいホテルに宿泊する

加えて、不動産投資をやる最大のメリットは「家賃をもらいつつ、借金が減っていき、土地と建物が自分のものになっていく」ことです。

僕の購入している8棟は平均すると20年くらいの融資期間です。
20年後、借金は0円となり、土地と建物は僕のものです。

想像するだけで、すごいですよね。これが資産形成です。

しかし、順調に物件を購入し、安定的に収入を得てきましたが、もちろん失敗もしました。

その失敗も含め、僕が経験してきたすべてをこのnoteに集約させることで

「不動産０棟→１棟を達成するための知識が揃う」

と皆さんが自信を持っていえるように、出し惜しみなく僕の持っている知識をこのnoteに注ぎました。

本noteをご一読いただいた方からは、貴重なお言葉をたくさん頂戴しておりますので、下記に掲載しております。

「なぜ、こんなにも多くの方から支持されているのか」

読者の皆様からいただいた感想を分析すると、以下の要素が特に支持されている理由のようです。

第一に、「完全な初心者目線」に立った解説の分かりやすさです。
僕も最初は「表面利回りって何？」という状態でした。だからこそ、中学生レベルの知識があれば理解できることを目指し、専門用語や業界用語も丁寧に解説しました。「不動産に関して全く知識がなかったが、スムーズに理解できた」という感想を多くいただいています。

第二に、実践者だからこそ提供できる「リアルな知見の深さ」です。
29歳から不動産投資を始め、現在8棟のアパート経営を手がけてきた僕の経験をこのnoteに詰め込みました。机上の空論ではなく、実戦で培った経験則だからこそ、具体的なアクションに繋げやすいとの声を多くいただいています。

第三に、「ステップバイステップの指導」を意識した構成です。
不動産投資の入門から実践まで、一つ一つのステップを着実にクリアしていける形で内容を整理しました。物件検索から収支計算、現地調査、融資申し込みまで、全プロセスを段階的に理解できる構成としています。「何から始めればいいのかが明確になった」という声を多くいただいています。

第四に、「サラリーマンという属性に特化した実践的アプローチ」です。
会社員だからこそ活用できる強み、特に与信力の活かし方や金融機関との効果的な付き合い方について、具体的な方法論をお伝えしています。本業と両立させながら着実に資産を形成していくためのロードマップとして、多くの共感をいただいております。

第五に、「投資後の運用面」まで見据えた総合的な知識の提供です。
物件購入で終わらず、その後の賃貸需要の見極め方や管理会社の選定基準、長期的な収益確保のための具体的な施策まで、投資後に必要となる実務的な情報を網羅しました。「購入後の実務がイメージできた」という声を多くいただいています。

さらに、「将来の参考書としての価値」を意識した内容作りを心がけました。
一度読んで終わりではなく、投資の各段階で繰り返し参照できる実践的な教科書となることを目指しました。実際に、多くの読者の方から「何度も読み返している」「実務の場面で具体的に参考にできる」という評価をいただいています。

このnoteでは「簡単に誰でも儲かる」といった安易な投資話は一切していません。むしろ「楽して稼ぐことはできない」ということを明確にお伝えした上で、着実に成果を上げていくための実践的な方法論を提示しています。

ここで特に評価いただいているのが、提示している方法論の「再現性の高さ」です。僕自身、0棟からスタートして8棟まで資産を積み上げてきましたが、そのプロセスの一つ一つを「誰でも実践できる形」で解説しています。

実際に、僕とプロパー八重洲さんが共同で主催している不動産投資コミュニティ（2024年10月スタート）で指導し、不動産投資の「ふ」の字も知らない未経験者からスタートされた方々がわずか2ヶ月で、

2025年1月に物件引き渡し確定

融資が確定し物件の決済待ちの2名

運転資金の融資が確定

わずか2ヶ月で、初心者でもこのような成果が続々と出ております。
この再現性の高い僕の知見を本書に詰め込んでおります。

さらに、最後まで読み進めていただいた方限定で特別な特典を用意しております。

購入者の方限定のご案内になりますので、ぜひそちらも楽しみにしておいてください。

このnoteは、皆様の不動産投資への第一歩を、確かな一歩とするための羅針盤となることを目指して作成しました。

不動産を買うためには、下記の３つをクリアする必要があります。

それは、「融資」「物件」「資金」です。

逆にいうと、この３つを攻略し、クリアすれば不動産を買うことができます。
それぞれについて、わかりやすく画像も用いて、説明していきます。

それでは本題に移ります！！