【不動産投資のコンパス】初心者でも不動産投資で手堅く勝つ方法

不動産投資のハードルは高くない

不動産投資に興味があるけど、「借金が怖い」、「どんな物件を買えばいいの？」、「お金持ちしかできなんでしょ？」と多くの方から耳にします。

昨今、SNS、本、セミナーで不動産投資について情報はありふれており、それにより混乱し、「結局なにからすればいいの？」となっていませんか？

不動産投資は最初の1棟目の購入が難しいです。

なぜなら、不動産購入に至るまで「物件検索」、「収支計算」、「現地調査」、「融資申し込み」、「売買契約」等のステップがあり、初めてやることばかりで難しく感じるからです。

しかし、２棟目以降は基本的に１棟目と同じステップですので、規模拡大を進めていくとより簡単に感じていきます。

最初の1棟目を購入できれば、不動産投資のハードルがそこまで高くないことがわかると思います。

そこで、僕の培ってきた経験や知識を包み隠さずにこのnoteに記載し、不動産０棟→１棟を実現できるように知識を授けます。

自己紹介

ご挨拶が遅れましたが、ハオ（@hao98403984）と申します。

僕は地方で会社員として働いており、副業で物販（ebay海外輸出）と不動産投資を行っております。

僕が不動産投資を始めたきっかけは、東京から地元にUターンをして、「暇だったから」です。
かっこいい理由を記載したかったですが、これが本音です。

東京でがんがん働いてた時と比べ、地方に戻った僕は心の中が空っぽになるくらい燃えるものがなく、暇していました。

父が経営者だったので、自分で事業をするという考えがあり、「この暇な時間をフル活用し、自分で事業をしよう」と決めました。

そこから、何の事業をするべきか考え、最終的に「不動産投資（不動産賃貸業）」にいきつきました。

僕が不動産投資を選択した理由は、下記の3点です。

・小資本でもレバレッジをきかせれる
・知識を身につけることができるとリスクは低減できる
・サラリーマンでも成功している方が大家が多数いる

小資本でもレバレッジをきかせれる

不動産投資は融資を使って、物件を買っていくこととなります。

融資を使うことで、自分のキャッシュを大きく使うことなく、物件を購入し、規模拡大できます。
また、金融機関は土地と建物を担保に入れることができるので、融資のハードルも下がります。

他人の資本を使って、自分の資産形成ができるという最強なビジネスこそ、不動産投資です。

知識を身につけることができるとリスクは低減できる

不動産を貸す事業は、大昔からあります。
最近できたビジネスではないので、リスクはすべて出尽くしており、
そのリスクを低減させることは容易ではありません。

リスクが無いビジネスは存在しません。
不動産投資というと「金額が大きい＝怖い」というイメージがありますが、
不動産賃貸業ほど底堅く、堅実なビジネスはないと思っています。

商品は土地と建物なので、商品としての価値はあるため売ることもできますし、賃貸需要さえしっかり把握し購入できれば、空室ばかりになることもありません。

サラリーマンでも成功している方が大家が多数いる

これは僕が不動産投資を選んだ、一番大きな理由です。

大家さんは大きく分けて２つのパターンがあり、大家業を専業としている「専業大家」とサラリーマンをしながら大家をする「サラリーマン大家」です。

僕の周りでは圧倒的にサラリーマン大家が多く、大家業はほとんどの仕事を外注化することができるので、サラリーマンと兼業することが可能です。

また、驚くことに金融機関は「サラリーマン」が大好きです。

金融機関は安定的な収入がある方が大好きで、そのためサラリーマンを高く評価してくれます。

そのため、融資を受けやすい環境にあり、サラリーマン大家で成功している方が多くなっています。

そして、僕は20代後半の2021年に最初のアパート１棟を購入しました。

それ以降、不動産投資の堅実性に気付き、不動産投資に明け暮れました。
現在も規模拡大中で、中古アパート8棟保有しております。

僕の購入してきた物件を特別にご紹介します！

1棟目：築8年 木造 利回り7.63%
2棟目：築30年 木造 利回り10.91%
3・4棟目：築21年 木造 利回り15.74%（2棟一括）
5棟目：築15年 木造15年 利回り10.7%
6棟目：築30年 木造 利回り9.54%
7棟目：築34年 RC 利回り11.12%
8棟目：築29年 鉄骨造 利回り11.49%

「あれ？ハオさん特別いい物件を買ってない！」と思いましたよね？

まず、大切なことを言います。

それは、「水面下物件などめったに紹介されないですし、100点満点の物件などありません」

僕は80点くらいの物件でも買っていきます。
物件によって長所や短所は違うので、80点の物件同士が補完しあって、バランスよく賃貸経営を行えています。

よくあるのは、利回り、賃貸需要、築浅、整形地、駐車場有の条件がすべて揃った、出木杉君のような物件を探して、結局1年経ち、当然そのような物件はないので、何も買えませんでしたという状況です。

僕も皆さん同様に、最初はなにも知識もなく、「表面利回りってなに？」て感じでした。

しかし、勉強を続け、知識を身につけることで、比較的早いペースで不動産を買えています。

8棟買ったことで今では月95万円の手残りがあります。
サラリーマンとしての給与に加えて、不動産収入があることで下記のように
選択肢が広がり、お金のことで悩むことがなくなりました。

・コンビニで値札を見ない
・母に仕送りをする
・子供に好きなだけ習い事をやらせてあげる
・妻に「美容にお金つかっていいよ」と言える
・新幹線でグリーン車に乗る
・定期的に旅行にいき、いいホテルに宿泊する

加えて、不動産投資をやる最大のメリットは「家賃をもらいつつ、借金が減っていき、土地と建物が自分のものになっていく」ことです。

僕の購入している8棟は平均すると20年くらいの融資期間です。
20年後、借金は0円となり、土地と建物は僕のものです。

想像するだけで、すごいですよね。これが資産形成です。

しかし、順調に物件を購入し、安定的に収入を得てきましたが、もちろん失敗もしました。

その失敗も含め、僕が経験してきたすべてをこのnoteに集約させることで

「不動産０棟→１棟を達成するための知識が揃う」

と皆さんが自信を持っていえるように、出し惜しみなく僕の持っている知識をこのnoteに注ぎました。

不動産を買うためには、下記の３つをクリアする必要があります。

それは、「融資」「物件」「資金」です。

逆にいうと、この３つを攻略し、クリアすれば不動産を買うことができます。
それぞれについて、わかりやすく画像も用いて、説明していきます。

それでは本題に移ります！！