【重要】住宅ローンで破産しないために

家を購入する際、殆どの方は銀行または住宅金融支援機構にてお金を借りることになる。
その際に住宅代＋利子がのせられ、それが住宅ローンの総額になる。

「変動金利」「固定金利」

住宅金利は、変動金利と固定金利がある。
変動金利：変動する金利
現在は0.3％という世界的にみても最も安い金利。
固定金利：ある一定の期間変動がしない金利
主に3年、5年、10年、20年、30年、35年などがある。現在は2％前後。

実際に見てみる
条件：35年、変動、元利均等払い
3,500万円→金利0.3% 月87,795円 総額36,873,798円 +1,873,798円
3,500万円→金利2.0% 月115，971円 総額48,695,500円 +13，695，500円
！！差額:11,821,702円！！
変動金利と固定金利でも1千万円の差がでる。

変動金利を選ぶべきか？

この金額を見ると変動金利を選ぶべきだと思うが、一概にそうとも言えない。
なぜなら変動金利の場合は上限がなく、さいあくの場合、2％どころか3,4％、それ以上になる場合もあるからだ。
ちなみに約３０年前は日本も変動金利は8％だった。
現在アメリカでは住宅金利が7％にもなり、国中が大騒ぎになっている。
近々マイナス金利を解除するニュアンスが、日銀の総裁からも上がっており、変動金利が上がるのは近い将来に確実にある。
国がどうにかしてくれると思いきや、見ての通り国もどうすることもできなくなってきている。

変動が上がったら固定金利にすればいい
このような話しを耳にするがそれは現実的には難しい。
なぜなら固定金利上昇後に変動金利が上昇するからだ。
変動金利が上がってから動き出すのではもう遅い。

”変動金利””固定金利”の仕組み

変動金利の仕組み
変動金利は短期プライムレートと呼ばれている金利を基準としている。
※”短期”とは1年以内、”プライム”とは最優遇を示している
日本の経済を見て日銀が政策金利を決める→金融機関がそれを見て金利を決める。
”国内の景気が良くなれば金利を上げる”ので現在の景気に左右される。

固定金利の仕組み
固定金利は、国債市場で取引される10年国債の利回りを基準として金利が決定される。
国債利回りは国債を取引する投資家たちの動きによって決まる。
変動金利とは異なり、将来の予想によって利回りが決定され、結果、住宅金利に影響がでる。

変動金利の落とし穴

変動金利は”国内の景気が良くなれば金利を上げる”のだが、今の日本はマイナス金利の影響で国の負債が爆発寸前の状態である。どこかのタイミングで必ず上げなければならない非常にまずい状態だ。
すなわち、景気がよくない現在でも、住宅金利が上昇する可能性があり、犠牲が出てでも上げざるを得ない状況なのである。

「5年ルール」と「125％ルール」
5年ルール：金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わらないルール
125％ルール：急激な金利上昇で月支払いが高額になったとしても、125％の金額までしか上げてはいけないというルール
例えば、月10万円の支払いが、金利上昇で15万円になったとしても、12.5万円までしか上げることができない。
一旦聞くと良いルールだが、もちろんデメリットもある。

デメリット
①上がった金利分の総額の返済額は増える
5年間は支払い額がかわらない、125％までしか上がらないだけで、返済する総額は上がった金利分増える。
②未払い利息が発生する
金利が上がると利息は増えるので、急激に利息が上がると、毎月利息しか払えてない状況になり、元金が減らない状態になる。
さらに未払いの利息も発生する。
②完済月までに支払われてないローンは一括返済
完済月に払いきれなかった利息や元金は基本的に一括支払いになる。
このルールは債務者が気付かないため、最終月で気付くことが多く、破産するケースは少なくない。
※固定金利にはこのルールがない

共同ローンについて

ひとりでローンが組めない場合は、夫婦でローンが組めることができる。
それにより自分の年収以上の住宅を購入することができる。
条件は、債務者の2名がひとつ屋根の下に居住していること。
逆にいうと、これが出来なくなった場合はペナルティーがあるということ。
離婚や別居をした場合は契約違反となり、一括の返済をしなくてはいけない。
この点についてはかなり注意が必要。

既に変動金利で購入した方

住宅金利の上昇はするでしょう。
しかし、どのくらい上昇するかは誰にもわかりません。
常に情報を収集して、その時の状況によっては借り換えもしくは売却など検討した方がいいでしょう。
また、金利が上がると住宅価格は下がる傾向があります。逆にいうと現在の住宅価格が天井とも考えてもいいでしょう。
常に"今"の情報を仕入れて、最善の行動をとるのが得策だと考えます。

これから購入する方

銀行へ行くと必ず変動金利を推奨されます。
不動産屋へ行くと、「年収だとこれくらいの金額が購入できます」と言われます。
長い間、銀行は金利を下げ過ぎた結果、どこも大赤字の状態です。
それならどこかで売上を回収しなくてはいけません。
不動産屋も金利が上がると住宅価格が下がることを知っています。
それを頭に入れた上で最善の行動を取る事が重要です。

シミュレーション

住宅購入をする際に実際にシミュレーションをすることをおすすめします。

条件：35年、変動、元利均等払い
3,500万円→金利0.3% 月87,795円 総額36,873,798円

3,500万円→金利0.5% 月90,854円 総額38,158,862円(+1,285,064円)

3,500万円→金利0.8 月95,571円 総額40,139,745円円(+3,265,947円)

3,500万円→金利1.0 月98,799円総額41,495,820円(+37,808,441円)

以下のサイトで趣味レーションができます

返済額の試算

まとめ

住宅の購入は投資でも扱われているくらい難しいもので、金融の知識などを多少なり勉強した上で購入することをおすすめします。
今後の日本の経済状況はこれまでとは違います。
だれにも正解はわかりません。
それを踏まえて日々情報を仕入れて正しい方向に進むことが重要になります。