【事例で学ぶ】不動産オーナーに起こりがちな7つの失敗と対策

不動産オーナーになったばかりの人や、これから不動産オーナーになろうとしている人は、以下のような点が気になることはないでしょうか？
 
・不動産オーナーにはどのような失敗が起こり得るの？
・失敗の原因は？
・不動産オーナーになった後に失敗を回避する対策は？
 
不動産投資で失敗して毎月赤字が出ていたり、大きな借金を背負ってしまったりする不動産オーナーが少なくないのが現実です。
 
本記事では、不動産オーナーに起こりがちな7つの失敗と対策を、事例も交えて解説します。
 

■【事例で学ぶ】不動産オーナーに起こりがちな7つの失敗

不動産オーナーに起こりがちな失敗は以下の7つです。
 
・表面利回りだけを見て物件を購入してしまう
・空室率や家賃下落によってキャッシュフローが悪化する
・金利上昇によって支払利息が増える
・交通利便性の悪さを見落としてしまう
・物件周辺の嫌悪施設を見落としてしまう
・購入直後に大きな修繕が発生する
・問題のある入居者がいる物件を購入してしまう
 
それぞれ、具体的にどのようなシチュエーションで起こり得るかを解説します。
 

●表面利回りだけを見て物件を購入してしまう

不動産投資のパフォーマンスを測る指標の一つが利回りです。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれの内容は以下の通りです。
 
・表面利回り：
「年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格」で算出される利回りで、物件運営に係る諸経費は考慮されない

・実質利回り：
「（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）」で算出される利回りで、物件の購入時および運営時の諸経費を考慮して算出される
 
両者のうち、より重要なのは実質利回りの方で、物件を購入するか否かの判断をする際には実質利回りを基準にしましょう。
 
不動産投資の真のパフォーマンスは、運営に係る諸経費も加味したうえで判断する必要があるためです。
 
不動産会社から提示される営業図面には表面利回りが記載されていることが多く、その数字の高さばかりに目がいってしまい、諸経費を加味せずに物件を購入してしまう人も少なくありません。
 
表面利回りのみを基準として物件を購入してしまうと、諸経費分のコスト増および収入減によって、物件購入後に「当初の想定よりもパフォーマンスが大幅に悪かった」と気付くということになりかねません。
 

●空室率や家賃下落によってキャッシュフローが悪化する

物件購入前に立てる資金計画に空室率や家賃下落が反映されていない場合、当初想定していたキャッシュフローが、物件の運用後に悪化するということが起こり得ます。
 
具体的な失敗事例としては、空室の発生を全く見込んでいなかったり、空室率の見積りが甘かったりする場合や、新築や築浅の物件で建物の経年劣化による家賃下落を想定していない場合が挙げられます。
 
入居者は数年に一回程度の頻度で入れ替わること、家賃は経年とともに下落する可能性があることを想定せずに資金計画を立てると、「資金計画上はキャッシュフローがプラスだったが、途中から赤字が出始めた」ということになるリスクがあります。
 

●金利上昇によって支払利息が増える

変動金利で融資を受ける場合、返済期間中に金利が上昇して支払利息が増加するリスクがあります。
 
2022年以降、世界的な金融緩和の終了やインフレ率の急激な上昇によって世界各国が政策金利の上昇（利上げ）に舵を切っています。
 
日本では日銀の方針で金融緩和が継続されていますが、世界各国の金利の状況や日本のインフレ率を加味すると、日本でもいつ利上げがあるか分からない状況といえるでしょう。
 
支払利息が増加することでオーナーの負担コストが増加するため、賃貸経営の収支が圧迫されてキャッシュフローの悪化に繋がります。
 

●交通利便性の悪さを見落としてしまう

駅から遠かったり、生活するうえで車が必要なエリアで駐車場がなかったりする物件は入居者募集で苦戦する可能性が高いでしょう。
 
周辺環境のリサーチをせずに物件写真や満室時想定の利回りのみで購入の判断をしてしまうと、入居者が見つからずに賃貸経営が破綻してしまうリスクがあります。
 
不動産投資の主な収入源は家賃収入であるということを認識し、入居者が中長期的に見つかりやすい物件を選定しましょう。
 

●物件周辺の嫌悪施設を見落としてしまう

物件の周辺に嫌悪施設がある物件は入居者募集で苦戦する可能性が高いでしょう。
 
嫌悪施設とは以下のような施設のことです。
 
・歓楽街
・ラブホテル
・葬儀場
・墓地
・宗教施設等
 
周辺環境のリサーチをせずに物件写真や満室時想定の利回りのみで購入の判断をしてしまうと、入居者が見つからずに賃貸経営が破綻してしまうリスクがあります。
 
不動産投資の主な収入源は家賃収入であるということを認識し、入居者が中長期的に見つかりやすい物件を選定しましょう。
 

●購入直後に大きな修繕が発生する

築年数が経過した物件を購入する場合、購入直後に大きな修繕（漏水や給湯器の交換等）が発生するリスクがあります。
 
物件購入直後は手元の資金が手薄であることも多いため、このような状態になってしまった場合、貯蓄を切り崩したり追加で融資を受けたりする必要性が生じるため、注意が必要です。
 

●問題のある入居者がいる物件を購入してしまう

満室で稼働している物件でも、家賃滞納を常習的にしていたり、近隣の入居者とのトラブルを頻繁に起こしたりするような問題のある入居者がいる場合は賃貸経営が非常に危険な状態といえます。
 
家賃滞納によって入居者がいるのに家賃収入が減少する、問題のある入居者がいることで他の住戸の入居者が見つからなくなるといった二次被害に発展する可能性が高いためです。
 

■不動産オーナーに起こりがちな失敗への6つの対策

不動産オーナーに起こりがちな失敗への対策として、物件購入前に以下6つの対策を講じておくといいでしょう。
 
・実質利回りやキャッシュフローを基準に投資判断をする
・資金計画は厳しく見積もって立てる
・購入前に現地視察に行く
・修繕履歴をもらい、専門家とともに確認する
・家賃滞納や入居者トラブルの有無を確認する
・入居者の家賃保証会社への加入を必須化する
 

●実質利回りやキャッシュフローを基準に投資判断をする

不動産投資のパフォーマンスを測る基準として最も重要な指標は実質利回りとキャッシュフローです。
 
購入時や運営時にかかる諸経費も加味したうえで、どの程度のお金が手元に残るのかを考えましょう。
 
表面利回りはあくまで参考指標の一つにとどめておき、投資判断は実質利回りやキャッシュフローを基準に行うのが得策です。
 

●資金計画は厳しく見積もって立てる

資金計画を立てる際は、空室率や家賃下落、突発的な修繕の発生等も漏れなく織り込みましょう。
 
資金計画を立てるにあたって重要なポイントは、数値を厳しく見積もるということです。
 
空室率や家賃下落、突発的な修繕の発生といった不確定的な要素は厳しめに見積もり、それでもキャッシュフローがきちんと残せるかをシミュレーションしましょう。
 

●購入前に現地視察に行く

物件を購入するにあたっては、必ず現地視察に行くようにしましょう。
 
交通利便性や周辺エリアの生活利便施設の充実度、嫌悪施設の有無等について、自ら確認することが重要です。
 
可能であれば地場の不動産会社など、そのエリアをよく知っている人と一緒に現地視察ができれば、より有益な情報を得られるでしょう。
 

●修繕履歴をもらい、専門家とともに確認する

築年数が経過した物件を購入する場合は、売主側から修繕履歴を取得するようにしましょう。
 
修繕履歴を確認することで、いつ・どの設備を・どのように修繕したかを把握することができ、修繕リスクの高さを事前に認識することができるためです。
 
可能であれば建築士や設備に精通した不動産会社の担当者などの専門家とともに修繕履歴を確認し、意見をもらうことで投資判断の材料にするのが良いでしょう。
 

●家賃滞納や入居者トラブルの有無を確認する

購入前に売主側や管理会社に、家賃滞納や入居者トラブルの有無を確認しておくことが重要です。
 
家賃滞納者を法的に追い出すのには多大な手間と費用がかかるうえ、トラブルを起こす入居者は必ずしも法的に追い出せるとは限らないため、購入後にその問題に気付いたのでは手遅れである可能性が高いでしょう。
 

●入居者の家賃保証会社への加入を必須化する

家賃滞納を未然に防止する対策として、入居者に対して家賃保証会社への加入を必須化することが挙げられます。
 
家賃保証会社とは、入居者が家賃滞納をした場合に家賃を立て替えてくれる会社のことです。
 
家賃保証会社の加入費用は基本的に入居者側の負担であるため、オーナーの費用負担なく家賃滞納リスクを回避することができます。
 

■不動産オーナーに起こりがちな失敗は事前にリスクヘッジができる

不動産オーナーには多方面におけるリスクがついて回るため、「不動産投資はリスクが高い」「不動産投資は危険」という認識を持たれやすくなっています。
 
しかし、いずれのリスクも事前の対策によって一定程度はリスクヘッジができるため、失敗する要因を理解したうえで万全に対策をして不動産オーナーになりましょう。

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