宅建士試験合格講座 区分所有法 ＞管理 #2
■ ２ 規約
区分所有者は規約を定めることができます。
規約とは、区分所有者が定めた建物や敷地などの管理や使用についての決まりごとであり、たとえば、「○○マンション管理規約」という形で書面化されています。
(1) 規約の設定・変更・廃止
規約の設定、変更または廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によって行います。
規約の設定、変更または廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければなりません。
(2) 規約事項
① 規約事項
規約では、建物またはその敷地もしくは附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項を定めることができます。
② 一部共用部分に関する事項についての規約
一部共用部分に関する事項のうち、区分所有者全員の利害に関係するものについては、区分所有者全員の規約で定めることができます。また、区分所有者全員の利害に関係しないものについては、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができます。
一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについても、区分所有者全員の規約で定めることができる。
ただし、このような事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更または廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者またはその議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
③ 規約の書面化
規約は、書面（または電磁的記録）によって、作成しなければなりません。
(3) 公正証書による規約の設定
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、次の①～④の事項について、規約を設定することができます。
① 規約共用部分に関する定め
② 規約敷地に関する定め
③ 専有部分と敷地利用権の分離処分ができる旨の定め
④ 敷地利用権の持分の割合
(4) 規約の保管・閲覧
規約は、管理者が保管しなければなりません。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者またはその代理人で規約または集会の決議で定めるものが保管しなければなりません。
規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではなりません。
規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません。
1. 規約の閲覧を請求をすることができる利害関係人とは、区分所有者、専有部分の賃借人、専有部分を取得または賃借しようとする者などである。
2. 正当な理由があれば、規約の閲覧を拒むことができる。
3. 規約を保管する者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処される。
4. 規約の保管場所を、各区分所有者に通知する必要はない。
■ ３ 集会
区分所有者は、集会を開くことができます。
集会は、管理組合の最高意思決定機関であり、区分所有法は、管理に関する重要な事項については集会の決議によって決定することにしています。
(1) 集会の招集手続
① 集会の招集
イ） 管理者がいるとき
集会は、管理者が招集します。
管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければなりません。
区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができます。ただし、この定数は、規約で減ずることができます。
ロ） 管理者がいないとき
管理者がないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、集会を招集することができます。ただし、この定数は、規約で減ずることができます。
② 召集の通知
集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません。ただし、この期間は、規約で伸縮することができます。
区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかったときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足ります。
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者1人を定めなければならない。
そして、招集の通知は、その議決権を行使すべき者（その者がないときは、共有者の1人）にすれば足りる。
③ 招集手続の省略
集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができます。
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