宅建士試験合格講座 区分所有法 ＞建物の敷地・敷地利用権・管理 #1
第3節 建物の敷地・敷地利用権
■ １ 建物の敷地
建物の敷地には、法定敷地と規約敷地があります。法定敷地および規約敷地は、区分所有者の団体（管理組合）の管理の対象になります。
(1) 法定敷地
法定敷地とは、建物が所在する土地をいいます。
(2) 規約敷地
規約敷地とは、区分所有者が建物および建物が所在する土地と一体として管理または使用をする庭、通路その他の土地で、規約により建物の敷地とされた土地をいいます。規約敷地は、必ずしも法定敷地と隣接している必要はありません。
■ ２ 敷地利用権
(1) 敷地利用権とは
建物を所有するためには、その敷地を利用するための権利が必要となります。この権利は一戸建ての建物を所有する場合と同様で、区分所有建物（専有部分）を所有する場合でも必要となります。この専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利を「敷地利用権」といいます。
「敷地利用権」には所有権、借地権（地上権または土地賃借権）、使用借権などがあり、これらの権利を区分所有者が共有または準共有することになります。
(2) 敷地利用権の持分割合
敷地利用権の持分の割合については、区分所有法に一般的な規定は存在しないため、民法の共有の規定が適用されます。したがって、敷地利用権の持分の割合は、共有者の協議によって定められない限りは、相等しいものと推定されます。
(3) 区分所有者が数個の専有部分を所有する場合の敷地利用権の持分割合
区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、その有する専有部分の床面積の割合によります。
ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合によります。
(4) 敷地利用権の分離処分の禁止
区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができません。
ただし、規約に別段の定めがあるときは、分離して処分することができます。
第4節 管理
■ １ 管理組合
区分所有者は、管理組合を構成し、建物の管理はこの管理組合を中心になされていくことになります。
(1) 区分所有者の団体（管理組合）
区分所有者は、全員で、建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、および管理者を置くことができます。この「管理を行うための団体」は、一般に「管理組合」とよばれています。
一部共用部分がある場合は、これを共用すべき区分所有者で管理組合（一部管理組合）が構成され、全員の管理組合と併存することになります。
区分所有者の団体（管理組合）は、法律上当然に構成されるものである。区分所有者が任意に加入する団体ではない。
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