登録実務講習を終えて・・・（宅建試験の効率アップな勉強方法を発見！）

先日、登録実務講習を受講、筆記試験を受けました。

３５条重要事項説明書、売買契約書の演習をしました。いや～、楽しかったですね。実際はこんな感じで契約が進んでいくのだなぁと実感しました。

こんな仕事、早くしてみたいと思いました。責任感湧くだろうなぁ。土地・家・マンションの高い買い物の契約、これはお客様との信頼関係がないと出来ない仕事。お客様の「決めた！」という覚悟で契約書にハンコを押し、満足された、わくわくされた顔をみるときっと充実感いっぱいになるのだろうな。

「あなたから買いたい。」そんな人間力が不動産売買には必要なのだろうな。と思います。

二日間の授業を終えて。

３５条重要事項を説明するために作成する説明書の中身ですが、宅建の試験で勉強したことを使いますね。記載事項、１５個でしたね？マンションなら更にプラス９個。

全然覚えられなかったなぁ。ゴロで覚えましたけどなかなか知識として定着しない。それはそうですよね。実際に見てもないし、使ってもないから。

けど今回の演習をすれば・・・

なるほど。実演すればここでこのように使うわけだ。とわかる。

そしてその出てくる単語をさらに深堀りすれば、トーナメント表のように細分化されていき、あー勉強した、した！となります。

例えば容積率。暗記する３５条重要事項説明書の記載事項の1/15では「法令に基づく制限」のところ。

この「法令に基づく制限」の項目には、［都市計画法・建築基準法における造成や建築等の制限、農地法の権利移動・転用の制限、国土計画利用法の届出等多岐にわたる。］と書いています。

これは「法令上の制限」（宅建試験の問15～問22の部分）を理解すれば、これが重説の中で使うのです。その項目の中の［建築基準法における造成～］と書かれている「建築基準法」。

これは「単体規定」と「集団規定」に分かれる。

そして「集団規定」が8つに分かれる。

８つの中の１つに「容積率」があります。

容積率で覚えることは3つ。「制限」「緩和」「計算問題」。

容積率は、建ぺい率は緩和（オマケ10％・オマケ20％　特定行政庁指定）がメインに対し、制限のほうがメイン。

前面道路12ｍ未満の住居系0.4％、その他0.6％と「指定容積率」との比較。これの厳しい方を重説に書き込みます（容積率は制限がメイン）

同様に建ぺい率もオマケの部分（10％？20％？）を加味して記入。

参考にする資料は、売買資料の、地域地図や都市計画図。その地図には、たくさんの制限されている事柄が記入されています。防火地域や、高さ規定など。もうこれを理解して重説に書き込むことが出来れば、ほぼほぼ建築基準法の勉強するべきところはマスターしたことになりますよね。

そしてこれを見ながら、自分で計算して重説に書き込む。当然実務講習なので分かり易い、簡単な演習になるのですが、これをもし受験勉強中に経験していれば本当、35条重要事項説明書から法令上の制限まで一気に体系的に勉強でき理解が進むと思いました。

ちょっと余談ですが、その時なのですが一人の受講生が質問し、それが講師の方に火をつけたのか（笑）「こういう場合は～みたいな、より実践的な講義になって、これが最高におもしろかったし、自分の財産の１つになりました。

宅建士は、みんな知識の持った同じ人ではないのですね。その人の資質だったり、センスだったりが活躍するかどうかのキーポイントになるのですね。

建ぺい率のオマケに気づくか、またがっているときはどうするかなど、経験を積む必要のもあるのでしょうが、素早く着目できるセンスはきっと契約するまでの過程の中でも様々に発揮されるのだと思います。

講義の中で先生がおっしゃっていました。宅建士として「この人できる宅建士だな。」と思わせる決め手になるのは「道路」に関する知識と説明ができる人なんですって。

１項道路と２項道路。１項道路なら、「位置指定道路」２項道路なら、「セットバック」。これもまた同じで３５条重要事項説明書の、法令に基づく制限のところ、建築基準法の集団規定の８つのうちの１つですね。

宅建士になること　とてもわくわくします。

３５条重要事項説明書を勉強する時に、覚える１５個の中で、語呂合わせを基本に憶えて、そして先ほどと同じように、＊国土交通省令・内閣府令定める事項　＊契約不適合責任などは体系的に勉強できますし、後は常識の範囲内といいますか売買するときのイメージで、＊登記された権利　＊ローン　＊割賦販売　＊手付金　＊解除　＊飲用水　＊私道　＊インスペクションなどはそれは契約に向けての取扱説明書としては、必要な事柄だなと理解できます。

このように体系的に勉強できていたら、教科書を一つ一つ項目ごとに覚えるよりも効率的に、なおさら忘れやすくなりにくいなと実感しています。

宅建試験の中で一番大切で、ミスをしてはいけない「宅建業法」を勉強の軸に、そこからトーナメント方式で体系的に勉強できていれば、もし過去問や見直しで項目ごとに見るときは、もうその項目は３回目、４回目での出会いになりまのでさすがに頭にも入ると思います。

そして合格した後に、この勉強していることが実際、どこで使われるのかをイメージできることも強みになると思います。

要は、試験で合格点を取るのが絶対条件ですので、とにかく宅建試験は暗記項目がおおいので、試験の時にどれだけ体系化して芋づる式のように頭に入っているかで、引き出しからバンバン答えがはじき出てくるかどうかが勝負だと思います。

その訓練をすることが一発合格のキーになるかと思います。

すでに市街地となっている区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街地を図る区域であり、少なくとも(  ？  )が定められています。原則として建築できますが、建築可能な建築物は、建築基準法で定められています。