競売入札シミュレーション 競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R3.12.3開札
さて、今回取り上げるのは「戸建て」をチョイス！
大阪地裁本庁編
土地が２件・戸建てが２４件・マンションが１１件で、合計３７件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は11月22日～11月29日
開札期日は12月3日です。
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事件番号：令和03年(ケ)第261号
売却基準価額：3,710,000円
買受申出保証金：750,000円
買受可能価額：2,968,000円
1．土地
種別：土地
物件番号：1
所在地：東大阪市元町一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：４４．９７m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
2．建物
種別：建物
物件番号：2
所在地：東大阪市元町一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木・鉄筋コンクリート造スレート葺３階建
専有面積（登記）
１階 ２５．１４m2
２階 ２９．１６m2
３階 ２５．９２m2
間取り：４ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成6年3月
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■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１、２】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
なし
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★現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．目的土地は建築基準法上の道路に接面している。
３．内部の状況は、別紙添付写真の通りであった。
４．外壁および内壁に亀裂等の損傷、床面に傾きが感じられる部分やゆるみ等の損傷、敷居に動物によると思われる損傷などが見られ、全体的に損傷が激しいと思われた。
５．所有者あての郵便物が存在した。
６．令和3年7月20日及び同年8月3日の臨場時に当職が目的建物の玄関扉に挟み込んだ封書は、いずれも同月24日の臨場時には見当たらなかった。
※関係人の陳述等より
関係人の陳述はありません。
※執行官の意見より
執行官の意見はありません。
※間取り及び室内写真より
１．1階は駐車場、浴室、洗面室、トイレと洋室1部屋。
２．2階はLDK、洋室、トイレがあります。
３．和室と洋室が各1部屋。
４．各部屋に残置物は見受けられますが、そこまで多量には感じません。
５．床の損傷は結構な傷み具合です。
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★評価書より
・最寄駅から約2200ｍ。徒歩28分です。
・用途地域｜第１種住居地域
・接面道路の状況｜北西側幅員約4.7ｍ道路（42条1項1号道路）
南西側幅員約4.7ｍ道路（42条1項1号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道あり。
・経済的残存耐用年数｜約７年
・建築確認有、検査済み証なし。
・アスベスト含有建材が使用されている可能性は否定できない。
・外壁に複数の亀裂箇所が認められた。
・1階洋室の内壁に剥離箇所が認められた。
・2階LDKの床に損傷個所が認められた外、緩みも感じられた。
・3階の内壁に亀裂箇所が複数認められた。
・基礎となる価格として約557万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した想定賃料がないため、近隣相場より算出6.5万円/月。年間で78万円となります。
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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
78万円÷371万×１００＝21.02％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
78万円÷557万×１００＝14.00％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
78万円÷445万×１００＝17.52％（表面利回り）
上記のようになりました。
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★入札時のポイント★
今回はアスベストの懸念より、市場性修正0.95％になっています。
残置物は思ったほど多くもない状態ですが、所有者が恐らく空き家で所有のため、探し出すのがひと手間ですね。
気持ち悪いのは、関係人の陳述も撮れてなく、執行官のコメントもないこと。
情報が得られなくて、記載がないのか。面倒なため記載がないのか。
それはわかりませんが・・・
場所がら駅からも離れるため、近隣の方が対象にもなりそうな物件ですね。
平成6年の建築を見ると、賃貸で貸し出す分には設備もそのまま利用できそうな感じもするので、大掛かりな改装は不要な気もします。
その反面買い取り業者が落札して、手ごろな価格で再販される物件にも該当しそうなので、買取業者が入ると収益目線では落札は厳しいかもしれません。
個人的なお薦めは5段階評価するならば、３＋といったところでしょうか。
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YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗
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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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