競売入札シミュレーション 競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編①R3.8.10開札
さて、今回取り上げるのは「戸建て」をチョイス！
大阪地裁本庁編
今回の入札総件数は30件です。
入札物件の期間は、
入札期間は7月28日～8月3日
開札期日は8月10日です。
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事件番号：令和03年(ケ)第54号
売却基準価額：1,300,000円
買受申出保証金：260,000円
買受可能価額：1,040,000円
1．土地
種別：土地
物件番号：1
所在地：大東市寺川四丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部公衆用道路
土地面積（登記）：４３．５２m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
2．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地
大東市寺川四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）
１階：２３．６７m2
２階：１８．８８m2
間取り：２ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
管理費等：
バルコニー面積：不明
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和45年5月
階：１階と２階
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■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１、２】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
なし
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★現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．東側接面道路に係る道路負担部分約6㎡が認められた。
３．東側道路は建築基準法上の道路、西側道路は建築基準法上の道路ではなかった。
４．空き家である。
５．昭和45年5月に新築された4戸1の連棟式住宅の北端家である。
６．築後51年経過しており、老朽化・旧式化が進行しいているほか、外壁の亀裂、玄関ドアの破損・雨漏りによると思われる天井の損傷などの物理的劣化が全体に及んでいる。
※関係人の陳述等より
今回はございません。
※執行官の意見より
目的建物は所有者が、住居（空き家）として占有しているものと認めた。
※間取り及び室内写真より
１．土地・建物位置関係図より道路負担部分が記されています。
２．間取りは2階建て1階はLDとキッチン、浴室、洗面、トイレ。2階は和室と洋室が各一部屋の間取りです。
３．1階から2階に上がる階段はかなり急な角度の階段です。
４．室内に自転車らしき姿もあります。
５．流し台にも食器などがそのまま放置されています。
６．浴室は過去に改修された？もしくはもともとお風呂がなかったところに新設された様子が伺えます。
７．2階の各お部屋にも荷物が多く残っています。
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★評価書より
・最寄駅から約1400ｍ。徒歩18分です。
・用途地域｜第１種住居地域
・接面道路の状況｜東側幅員約４ｍ道路（42条1項5号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管なし、下水道あり。
・経済的残存耐用年数｜約０年
・建物東側の外壁にLＰガスのメーターが設置されていた。
・大阪府が管理する建築物の台帳によると、目的土地の分筆前の地番を所在とする建築物の建築確認申請が認められたが、複数の申請が存在しており、目的建物にかかる申請を特定することはできなかった。なお、完了検査が終了している建築物は存しなかった。
・基礎となる価格として約218万円が評価額として算出されています。
・評価人の算定した想定賃料がないため近隣相場より算出は4万円/月。年間で48万円となります。
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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
96万円÷130万×１００＝73.8％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
96万円÷218万×１００＝44.03％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
96万円÷174万×１００＝55.17％（表面利回り）
上記のようになりました。
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★入札時のポイント★
連棟式建物は比較的入札参加しやすい金額になっていますが、
改装費がかかることが多いため、改装費をどれだけ抑えるか？
また、かけるところにはしっかりとかけて家賃を高く設定できるのか？
ここ数年は住宅ローンの金利が低く推移しているため、賃料が高くなると魅力が失われてしまう可能性が大いにあります。
しかしながら、特徴的な物件は付加価値がついて家賃も高く設定できたり。
ご自身の戦略に合わせて入札金額を決めて入札しましょう。
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YouTubeチャンネルもあります。
動画でもご覧いただけます。
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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
サポートよろしくお願いします！頂いたサポートで競売物件の現地レポートなどの活動費として活用させて頂きます！