競売入札シミュレーション 大阪地裁堺支部編R2.10.15開札③
今回も大阪地裁堺支部からです。
ピックアップする物件は【ファミリーマンション】です。
前回の開示が３１件。今回も同じく３１件が開示されています。
入札期間は9月30日～10月8日です。
開札期日は10月15日となっています。
※入札の際は「陳述書」の記載の不備が無いように注意ください！
事件番号 令和01年(ケ)第202号
売却基準価額 3,700,000円
買受申出保証額 740,000円
買受可能価額 2,960,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：高石市千代田六丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：３階部分 ６９．０３m2
間取り：３ＬＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：22,990円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成17年4月
階：３階
総戸数：73
■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納有。
★現況調査報告書より
・建物所有者が本建物を住居として使用している。
・管理費等の滞納有約195万円【令和元年12月調査時点】
・室内に生活用動産類の他に、大量の生活ゴミ類が積み上げられた状態であり、床や内壁などの損傷程度を一部確認できなかった。
・水回りなどの設備の稼働状況は、不明である。
※関係人の陳述等より
・管理会社担当者より
１．管理費等の他に
①駐車場、②駐輪場、③水道使用料、④遅延損害金があるようです。
・マンション管理人より
電気ガス共に閉栓になっており、居住しているかは不明です。郵便物は取っているようです。
※執行官の意見より
１．令和元年12月に臨場したところ、不在であり、電気ガスが閉栓されていたが、郵便受けには郵便物などが溜まっていないため、所有者宛に在宅要請書・照会書を投函するも連絡なし。
２．同月に解錠して立ち入り調査を行ったところ、室内に所有者宛名の郵便物などが存在。室内に生活用動産類が存在したこと、第三者が占有しているもは見当たらなかった。ことから、所有者が住居として使用しているものと思われた。
※間取り及び室内写真より
１．写真に写る室内の様子で、黒いゴミ袋が部屋中に溜まっています。
２．ほかの部屋にもゴミが溜められています。。
３．浴室、キッチンが写っていますが、荷物などが溜められている様子は見受けられません。
４．電気、ガスが使用できないため水回りの利用はどうされているのか？
★評価書より
１．最寄駅から徒歩9分。約650mと記載があります。
２．総戸数73戸
３．経済的残存耐用年数は約30年とされています。
４．10階建ての3階部分
５．BS、CS、オートロック、駐車場73台（月額1,000円～4,000円）、エレベーター1基ありとなっています。
６．完了検査受けている。
７．マンション全体の修繕積立金は約3400万円。
８．2018年に大規模修繕工事は実施済みのようです。
９．基礎となる価格として約860万円が評価額として算出されています。
１０．評価人の算定した賃料設定でみると8万円/月。年間で96万円となっています。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
96万円÷（370万＋200万【滞納額】）×１００＝16.84％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
96万円÷（860万＋200万【滞納額】）×１００＝9.05％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
96万円÷（688万＋200万【滞納額】）×１００＝10.81％（表面利回り）
上記のような数字となりました。
滞納分が大きくのしかかりますね。
価格で見ると、買取再販事業者が入札参加する物件なので、不動産投資目線での戦いは厳しそうです。
★入札時のポイント
久々に見ましたね。
競売ならではのお部屋の様子に管理費等の滞納。
私も過去にこの手のタイプ何度か遭遇しました。
生ごみや飲料水などのごみがある場合、匂いは改装することでなくなりますが、床などに染みこむことが恐れがあるんです。
本来であれば築年数もまだ平成17年の建物なので、大切に使用していれば床は問題ないと思うのですが、少し心配です。
あと、室内でタバコを吸っている方だと、たばこの焦げ跡が残って至りますので、それも注意が必要です。
この手の場合、私が経験した占有者は住んでいるのは男性単身の方でした。
恐らく今回もそんな気がしますね。
それと、話し合いにならないケースが十分にありますので、退去させるには強制執行が必要だと腹をくくって入札してください。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
サポートよろしくお願いします！頂いたサポートで競売物件の現地レポートなどの活動費として活用させて頂きます！