不動産競売の流れを学ぶVOL.2

このコンテンツは簡単に６回にわけてお届けします。

１．BITで３点セットの資料を見る
２．管轄する裁判所にて原本を見る。
３．現地へ行って物件を見る。
４．近隣相場を見る。
５．入札する準備書面を整える。
６．入札締め切り日までに入札書を提出する。

今回は

２．管轄する裁判所にて原本を見る。

前回の3点セットをインターネットで見ることは勿論、管轄する裁判所では、原本の閲覧をできます。

ここでは、

①物件明細書

②現況調査報告書

③評価書

この３つから構成されるため、3点セットと呼ばれています。

それぞれにはそれぞれ重要な役割があります。

①物件明細書では、

不動産競売物件の物件の特定や、占有状況の確認、近隣との取り決めなどあれば、こちらに掲載されます。

②現況調査報告書

こちらは、より詳しくどんな方が住んでいるのか？いつから住んでる？住む人の情報から

室内の間取図面、室内写真、占有者との面談履歴などが、記録されています。

この資料から、多くの情報を引き出します。住んでいる場合は、生活雑貨や整理状態である程度、住われている方の雰囲気も掴めます。

③評価書

こちらは不動産鑑定士の先生が、法令関係にまつわる調査をしてくださっています。我々が取引する際に作成する重要事項説明書の抜粋と思って頂くのが一番わかりやすいでしょう。

ここでは不動産鑑定士ならではの視線でのコメントや、今回の不動産競売の価格決定がされた経緯などをみることができます。

個人的にすきな箇所ですが、当面は入り込まれても難しいので、最低限の知識で留めても大丈夫です。

裁判所で原本を確認するのは、ネットでは省略された情報を見ることができるからです。

YouTubeちゃんねる
『不動産屋ちゃんねる』
こちらでも、色々と情報を配信しています。よければ、そちらもチャンネル登録の上、ご覧下さいませ🤗

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。