【令和2年6月27日】袋井市新築分譲住宅の分析

磐田市の東隣、子育て支援策も充実し、子育てがしやすい、住みやすいというイメージがある袋井市で販売されている新築分譲住宅の分析をいたします。（弊社富士ヶ丘サービス株式会社が仲介、ご案内できる新築分譲住宅に限ります。）

現在の袋井市は、2005年、旧袋井市と旧浅羽町が合併して誕生しました。旧袋井市と旧浅羽町の2エリアで分析すると、データがあいまいになると考え、中学校区ごとの分析をすることにしました。

袋井市内の中学校は、４校。袋井中学校、袋井南中学校、周南中学校そして、旧浅羽町エリアの浅羽中学校です。それぞれの中学校区で令和２年６月２７日時点で販売されている新築分譲住宅の63軒。磐田市の73軒と比較すると、マイナス10軒ですが、それぞれの人口比率からすると、いかに袋井市で、新築分譲住宅が販売されているかがわかります。

袋井市人口88,296人（2020年6月1日現在）、磐田市人口169,721人（2020年5月31日現在）

この袋井市の人口は、磐田市のおよそ半分。それでも新築分譲住宅は、マイナス10軒。あきらかに人口比率では新築分譲住宅が多く販売されています。袋井市が合併した2005（平成17）年4月1日の83,623人から人口が増えています。袋井市の人口政策がうまく機能している結果として、人口が増えています。

では袋井市の新築分譲住宅を分析してまいりましょう。（磐田市全域のデータも載っています）

この表から読み取れるのは、浅羽中学校区、旧浅羽町エリアの新築分譲住宅の多さです。袋井市の63軒中、なんと、27軒が浅羽中学校区に集中しています。そして平均値（売出価格）も他中学校区（旧袋井市エリア）と比較して、明らかな差があるように見えます。一番平均値が高い袋井南中学校区と比較すると、平均値で720万円の差があります。中学校区でどちらが良い悪いというのはありませんが、袋井南中学校区は袋井駅に近いエリアであり、浅羽中学校区は一部南側は海を意識するエリアですが、実は約5キロ以上離れている地域もあります。だからこそ、平均値というのは母集団を漠然と評価する指標であり、個々の新築分譲住宅の評価とは異なりますので、その数値の取り扱いは注意しなければなりません。

と言いながらも、同じく新築分譲住宅販売価格の平均値ですが、磐田市ALL(全域)と袋井市ALL（全域）を比較してみました。あまり大きな差ではなく、令和2年6月末の新築分譲住宅販売状況の誤差の範囲ではないかと思います。もちろん約150万円の差は大きいとお感じになるかたもいらっしゃるとは思いますが、値引き交渉では平気で100万円、150万円の「指値（さしね）」をすることがあることを思うと、やっぱり誤差範囲ではないかと思います。

先ほどの説明と重複しますが、旧浅羽町エリア、浅羽中学校区には27軒、袋井市内の新築分譲住宅の約43％の物件が販売されています。土地が出てきやすいというか、磐田市とは異なり、袋井市の土地制度の特徴がもろに出ていると言えます。磐田市の土地は市街化区域と市街化調整区域の２つにわけられますが、袋井市の土地は市街化区域と区域区分のない区域の２つです。市街化調整地域で、新たに建物を建てることは、一定の条件下でしかできませんが、区域区分のない区域では比較的、新築分譲住宅が立てやすいのです。

磐田市内には、空いている土地があっても活用が難しい市街化調整区域がたくさんありますが、袋井市の区域区分のない区域は、新築分譲住宅を販売する会社にとっても追い風になる行政であると感じていることでしょう。だから近年、袋井市は人口が増加し、磐田市は人口が減少している一つの要因は「土地制度」にあります。

袋井市の新築分譲住宅の販売価格最高値と最安値の比較グラフでも、目立つのは、浅羽中学校区です。袋井南中学校区の最安値2280万円と、浅羽中学校区の最高値2290万円はなんと10万円の差。値段でいえば、浅羽中学校区で新築分譲住宅をお探しするのがおススメです。一方で、袋井市市街地は、磐田市同様、2500万円から3000万円のレンジで新築分譲住宅が販売されています。

令和2年6月27日時点の各中学校区の新築分譲住宅をご紹介いたします。

〇浅羽中学校区

〇袋井中学校区

〇袋井南中学校区

〇周南中学校区

今後も、袋井市の新築分譲住宅も、磐田市同様、分析をしていきます。時間の経過とともに、変わっていく値段であったり、間取りであったり、変更点を分析したうえで、お知らせできると思いますので、お時間のある時には、私のnoteもしくはブログを覗いてみてくださいね。

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