人生楽に稼ぎたいなら不動産屋が一番 吉川英一様を読んでの実際
実際自分が投資家の時にこの本を読み、影響を受けて開業した部分があります。
ただ実際現実とのギャップがあるのでそちらを今日は書いていきたいと思います。
まずメリットから
業者になると購入不動産が資産→商品になる点
投資家は不動産を投資で保有で考える人が多い
業者は基本的に売却を考えるところが多い
①仕入れが安くできる。
昔投資家の時に「業者じゃなくてその値段はちょっとねえ」となんど言われたことか
実際アホみたいな値段で指値してくる投資家には以降いい物件情報来ても送りません。
これが業者ならまだプロだから、とか買取だから
と思われるが
やはり相場はあるので相手に失礼のないようにしないといけない
自己の利益だけ考えた取引を考えるような人間はダメ
②仲介ができる
例えば個人の過去に買った物件を売却する時に仲介に専任で入れる
また、客付の仲介を頼まれて紹介ができる
本の中に、仲介は紹介するだけで他人のふんどしでお金を取れる、と文章に記載があったが
仲介もリスクがあることの記載が甘かったように思う
たとえば重説に間違った説明があった場合は不法行為にあたり、瑕疵担保責任より長い責任が伴う
そしてそちらの損害賠償請求を受けた時は大変な費用を払わないといけないし実際にあった人から聞いたことも
ただ紹介するだけでお金がもらえるのは免許のないブローカー行為のみ。
ブローカーってトラブルがあったときの処理の責任を負わずお金だけもらっている
だから報酬も少ないんですけどね
例えば賃貸仲介でもトラブルになる時があるんですよね。
そういう話も聞きました
大家でコンサルやってるのはほとんどがブローカー
実際利益がたいしてないのにリタイアしたからお金がない
だからブローカー行為をして不動産屋からキックバックをもらっている
という印象。
本当に儲かってて暇だからやってる人もいるでしょう。でもそういうところは宅建業取ってたりする
あとえぐい不動産業者もいます
コンサル料名目で何かとお金を取る
例えば物件の仲介で手数料をもらいながら、別料金で購入できたらコンサル料とるとか
これ業法違反でしょ笑
そういうところは業者間でもやはりいい噂聞かなかったりします。
で、ブローカー行為してるコンサル屋
なんで不動産屋にならないの？と思ってます
あくまでも私は投資家の味方という立場で物件を売りたいからなのかな？
自分はこそこそするのは嫌いだから身分隠さずセミナーに何度か参加したこともあるけど
正直お金とるレベルかなと思う
宅建協会の無料定期講習の方が深い話が多い気がする。
まあ価値観は人それぞれだし客がいて満足しているならいいでしょう
③物件情報がたくさんくる
レインズに載せる前に業者から情報が送られてくるようになる
知人を増やしたければ業者の交流会や飛び込みしまくればいくらでもふやせる
投資家（お客様）から同業になる
④保有物件の売買や賃貸づけでダイレクトにやりとりできる
売る時にポータルサイトやレインズに載せることができるので
どの程度自分の物件が動いているかダイレクトにわかる
貸主の際も直接アットホーム 等のポータルサイトに載せれるので客からの問い合わせがダイレクトにくる
大家の時は客づけに依頼するじゃないですか？
そうするとこういうお客さんいますとか言われますが
自分がその客と直接やりとりすることができるし
賃貸募集の時に特に便利
まず依頼する必要がなく、レインズに載せればAD払えば大体決めてくれる（立地による）
ADとは大家から払う広告料ですね
あとレインズ落としてやり直したければ
売主なら自由
そもそも売主ならレインズに載せずに売っちゃう方法もある
仲介は決まらなくても所詮他人事
自ら業になった方が主体的に動ける
手数料値切る人いるけどそんな人の物件を主体的に決めようとは当然動かない。逆の立場になって考えてみましょう。
でも考えられないからそういうこというのかもですね
⑤重説がない
ドラフト読んで変更ないか確かめて印鑑押すだけなので早いです。
また、重説の内容も自分が客だった時に比べて簡素化されます（これはデメリット）が仲介業者による
大手様は細かい
業者になってよくない点
①同業は当たり前に客扱いしてくれない
まず業者間なので対応が変わる。
ようするに対応が悪くなる
基本的に不動産屋は電話を切るのが早い
どっちが先に切るのか競ってるんじゃないかというほど笑
大手仲介の対応がかなり悪くなる笑
免許番号が（1）だと開業5年未満なので業界では新参者です
取引がない業者とは大手は基本的に絡みたがらない
というかおそらくどこも社内でそういう方針なんでしょう
例え買取でも買付が被った際理由をつけて断ってくることがある
買取業者のやり手のところは大手さんとの取引回数が凄まじいので基本的に買付で負けてしまう
だって毎月数件〜10件買ってるんですよ？
一件買って何年も持たれるより専任返してくれる業者に情報回しますよね
大手仲介さんもネットに載せる前に仲のいい買取業者に連絡してます
私がネットやレインズに乗った物件で良さそうなの興奮気味に仲のいい超やり手の買取業者に送ると9割方先に現地見て、担当者の上司と知り合いということがあるある過ぎる現実
②瑕疵担保を最低2年つけないといけない
自ら売主になる際
プロが素人に売るわけだから最低2年の瑕疵担保をつけないといけない
逆に購入時の瑕疵担保一切なし
購入時のリスクがかなり上がる
業者間だと瑕疵担保免責、測量なし、私道承諾なし、重要事項説明交付のみで説明なし、もし購入後トラブルがあっても全てあなたで解決してねってなります
まぁプロ間なので自分のケツは自分で拭いなって感じです
なので何億とか数十億の物件の買取とかやってる業者見てると恐ろしいです
私は真似ができない
③仲介業のみは参入障壁が高い
参入業者も多いがつぶれるところも多いこの業種
特に仲介業のみだと定期の収入がないのでけっこう厳しいと思う
業者が賃貸管理にこだわるのは間の5〜7%の賃貸管理料+原状回復でたときのリフォーム代で自社の抱えてる業者を使ってもらう+購入売却時の手数料など色々もらえるから
知り合った業者さんでゼロから１万室管理してる社長さんにあった。３店舗営業している。物件はリスク高いのでめったに買わない。
そりゃ上には上がいますがこの方はやりてでした
私は仲介面倒なのでほぼやってません。
1000万の戸建てと1億の戸建て。
単純に仲手10倍なのに手間は同じです。
だから50万の戸建てあったら送ってくださいとか言われると、分かりましたとは言いますが当然無視します。
そんなら自分でブツアゲしてください。
美味しいところだけもってかないでくださいと言いたい
うちが買い取って再販しますよそれなら
仲介専門でも買取業者に回すでしょうね
なんで他の業種で定期収入があるとか、家賃があるなどでないとなかなか厳しいと思いますね。
④長期融資が引けない
基本的に宅建業者になると売却する業者が多いので長期保有の融資は引きづらくなります。
最長で5年とか
短期の再販用ローンはかなり種類豊富ですが金利は高いです。5〜10%とか
10%高すぎでしょ。
利益飛びますよね
でもそれでも売り切る猛者がいるんですよね
⑤融資特約なし
融資を受ける前提で契約して融資通らなかったら契約破棄になる内容ですが業者間はそういったものはありません。
非常にシビアです。
こけたら手付を渡すしかありません
あと手付の金額の制限もありません
⑥契約不適合免責
業者が買う時は基本的に免責です。
何があっても自己責任になります
あと脱サラして開業しようとか思ってる人
周りに相談などせずさっさとやればいいと思う。
独立するタイプの人っていちいち聞いたりせず勝手にやるもんです。
とオークハウスの社長さんも言ってます。
※シェアハウス最大手のインカムすごい会社
商売って行動力だと思うし半ば勢いのところがあります。
私はもっと知り合いを作ってから独立すればよかったかなと思ってます笑
あとコミュ力ない人この世界厳しい
基本的に売買系業者は狼ばかり。
やんちゃな人が多いイメージ（会社のカラーにもよるけど）
投資家はもともと属性が高く温室育ちのエリサーが多い
なので肝を据えて相手にはっきり物言いができるタイプの方がよりうまくいくんじゃないですかね
交渉が多い仕事ですからね
不動産業でも楽なビジネスモデルあるけど当然過ぎることなので省きます
あと北陸と都内だとだいぶ情報格差と土地値の違いがある
業者も都心の方が当然にできる人が多いと思う
でも私より稼いでるかもしれないので引き続き頑張りまーす🔥
いずれにせよキッカケを与えてくれた著者様には感謝です。
Twitter @fudousan05