1物件売却分析

久々に1物件売ったのでちょっと分析を。保有期間は3年でした。

購入：1700万
売却：3000万

スペック（購入時）　

鉄骨造　築20年　２DK6室　
特徴：風呂無し（シャワールームのみ）
固都税評価　2300万

■収入関連

家賃CF（家賃ー管理費等ー借入返済額）　月13万ほど
保有期間　39ヶ月　13万×39ヶ月×0.8（空室率加味）＝405万

■支出関連

購入時の手数料関連5.5％と想定：85万
売却時の手数料関連2％：60万（一応業者なので）
固定資産税：23万×3年＝約70万

■物件投資関連

外壁塗装：150万
太陽光：300万

■その他収入

300万（ちょっとしたトラブルで購入時に売主から貰ったお金）
20万（LPガス切替）
300万（その他チョメチョメ）

以上、細々したのを除くと+1600万くらいですかねぇ。後は建物部分に関して法人税が乗っかる…（白目）

反省点

全空で買った物件でした。土地がでかいので評価額がデカいの売却時に融資付きやすいわなと思った次第です（買った人、フル現金やけどな…（白目））

太陽光が高すぎたなぁと。どうせ売るんだから適当なチャイ系の糞安いパネル張っておけばよかったと。
後、鉄骨造は確かに法定耐用年数が長いので売りやすいが固都税が高いのでここは考え物かと。木造などのキャッシュマシーンと併せて持たないとしんどい。

購入した人が今後どのように利益出すのかは知らんけど、自分が逆の立場なら家賃1万くらい無茶であげるくらいかなぁと。そうすると近隣で風呂有りスペックと並ぶので厳しいとは思うが。

築年数が今で23年なのでもう少し持ってても良かったんですが、バブル期なので１つくらい売っておこうという次第です。

最後に、、、ほんと不動産は儲からん。