不動産投資の失敗談①：築古戸建て購入時の失敗（遠方＆違法建築＆高値掴み）
今回の失敗事例は、私ニャルK自身の事例です。
この物件では、キャッシュフローがでない物件（ローン返済すると手残りがほぼでない）を、高値でかってしまい、かつ、遠方で管理などなど、失敗のオンパレード物件です。
これから不動産を始める方は、このような物件をこのような取引で買っては不労所得ふえないので、反面教師になるよう記事することにしました(^^;
それでは、詳しくみていきましょう！
購入者
この記事を書いている私ニャルK自身（当時不動産投資経験ゼロ）
購入物件
・関西の戸建て（私自身は関東在住 (^^; ）
・オーナーチェンジ：11.5％
・新耐震だが違法建築（建蔽率オーバー）
・融資：公庫（金利1.3% 10年 80%融資）
※今から思えば不思議なのですが、違法建築なのに、公庫の審査普通に通りました
取引形態
一般媒介（物元の業者は別。片手取引。）
取引過程
それでは、具体的に、どのような形で、取引をすすめたかというと。。。
①物件の資料請求した会社より、資料請求した物件とは異なる遠方の物件（関西の戸建て）の紹介をうける。なお紹介をしてくれた会社は物元業者でない。
②契約前に親に物件をみにいってもらい、実際に私がみたのは購入後
③売買契約前にキャッシュフロー（どれくらいか不労所得でるかの）計算の考慮が不足していた
④契約書、重要事項証明書は契約時にはじめてみて、そのとき、契約時にはじめて建蔽率が微妙にオーバーしていることが判明
⑤当時、買いたい病にかかっていて、かつ、関西まで出向いていたので、建蔽率オーバーにもかかわらず契約
取引時の失敗まとめ
さて、いかがでしょうか。
今から見直してみると、失敗のオンパレードです。分かりやすい失敗もありますが、細かい失敗も多数あるので、詳しく解説していきたいとおもいます。
それでは、私のような無駄な失敗をしないように、具体的な失敗ポイントみていきましょう！
①物件が遠すぎる
失敗ポイント解説
この物件の場合、交通費で往復3万円弱、一回いくと一日ががかりです。ある程度、規模感のある物件なら、遠方でもありだと思いますが、戸建てだと、一回いくだけで家賃の半月分前後が飛びます。さすがに、時間や費用、労力に対するコスパが悪いです。
教訓
遠方物件を買うなら、かなりの高利回り（かつ、ある程度規模感のある物件）にしたほうがよいです。
②高値で購入
失敗ポイント解説
違法建築でなければ、立地はそこそこよかったので、利回り11.5%はまずまずの利回りといえます。ただ今回は、違法建築（建蔽率オーバー）であることをふまえると、相場より少し高いといえます。
教訓
不動産は買値がその後の展開（キャッシュフローや売却時の損益）に大きく影響するので、できるだけ相場より安い物件を購入すべきです。（違法建築物件がダメとはいいませんが、違法建築なら、もっと高利回りで購入すべきでした）
③物元物件でない
失敗ポイント解説
このとき買った物件は、売主側の仲介会社と、買主（つまり私）側の仲介業者が別でした。
こうなると、何か疑問点があって売主に問い合わせるにも、買主（つまり私）側の仲介業者→売主側の仲介業者→売主という経路になり、なかなか、スムーズにやりとりしにくいです。
また業者からしても、仲介手数料は片手（売主と買主それぞれ違う業者に仲介手数料はらう）なので、どうしても、両手（売主と買主それぞれ同じ業者に仲介手数料はらう）取引と比べて、真剣度が落ちてしまい、指値交渉もしにくいことが多いです。
このときは、片手取引とか両手取引とか物元とかいった単語も知らない状態で、やっていたため、こんな取引になってしまいました。
教訓
原則、物元の仲介業者を探して、その業者に仲介をお願いしましょう。そのほうが、スムーズですし、かつ、物件を購入できる確率が上がります。
なお、物元の業者は、マイソクの取引形態欄が「専任」「専属専任」「売主」と記載あれば、物元です。
④物件買いたい病による契約時の判断ミス
失敗ポイント解説
「物元物件でない」と関連するのですが、売主側の仲介と、買い手（つまり私）側の仲介が、連係ミスがありました。結果的に、買い手（つまり私）側の仲介が、微妙に建蔽率オーバーであることを理解していず、契約の場で判明するというミスが発生します。
このとき違法建築でない前提での買付価格だったので、本来は契約をせず、もう一度価格交渉など交渉を一からやりなおすべきでした。
しかし、物件買いたい病にかかっていた私は、仲介手数料の値引きだけで、そのまま物件購入する決断をしてしまいます。
物件買いたい病は冷静な判断を妨げる要因の一つなので、第三者の視点で、自分の心理状態を把握した状態で、妥当な意思決定をしているのか、冷静に判断すべきでした。
教訓
物件が欲しくてたまらなくなったときは、本当にその物件を購入することにより、不労所得を増やす目的に寄与するか、冷静に計算しなおしましょう。
物件を買うことが目的なのではなく、主要な目的は不労所得が増えたり、売却益が得られるかどうかのはずです。
⑤契約前の書類（契約書や重要事項説明書）の事前チェック不足
失敗ポイント解説
契約にのぞむ前の売買契約書・重要事項説明書の読み込みなどを当時はやっていなかったことも、失敗でした。しっかり読み込む時間をつくっていたら、私自身が建蔽率オーバーである事実を検知できたはずで、もっと、柔軟な対応ができたはずでした。
教訓
可能であれば、契約前に、仲介業者から売買契約書と重要説明事項証明書をPDFでメールなどで、もらいましょう。あらかじめ、読んでおくことにより、契約時に想定外の自体になることを事前に防げます。
なお、仲介業者に売買契約書と重要説明事項証明書ができたタイミングで、メールで送ってくださいとお願いしておくと、だいたい嫌な顔せずに、送ってもらえてます。
⑥事前の収支シミュレーション不足
失敗ポイント解説
購入前の収支シミュレーションですが、15年融資前提で行っていました。
しかし、実際は10年融資しかでず、自己資金を20%入れたにかかわらず、キャッシュフロー（不労所得）が月間0.5万円程度しかでないという結果になりました。
また、キャッシュフロー（不労所得）の計算で、固定資産税の考慮がもれていました。
教訓
融資年は、２パターンくらいで、シミュレーションしておくか、金融機関に融資期間の目線を事前に確認しておき、その融資期間でシミュレーションしましょう。
また、契約前に、固定資産税の年税額は確認しておき、その金額でキャッシュフロー計算をしましょう。特にRCマンションの場合は、固定資産税が凄まじく高い場合があるので、きちんと、固定資産税も含めて、キャッシュフロー（不労所得）がでるか確認しましょう。
⑦契約前に物件をみてない
失敗ポイント解説
この物件は遠方だったので、契約前に親にみにいってもらいました。とはいえ、親も不動産の素人だし、詳しいこと分からないし、よくないです。
教訓
当たり前ですが、物件は、自分の目でみて、自分で建物状態や立地を確認して、自分で購入判断したうえで、契約にのぞむべきです。
この記事の筆者ニャルKも、この物件以降反省して、物件をみてから、契約＆購入しています(^^;
まとめ
まとめ
この物件は遠方で手間がかかるわりに、月々のキャッシュフローがほとんどなく（微妙にプラス位）、最終的に数年後、売却しました。買値より110万程度下でうったので、家賃収入分や購入後行ったリフォーム費含めても、トータルで50～70万マイナスとなりました。
一通り不動産賃貸業の実務を経験できたので、良い経験にはなったのですが、勉強料としては少し高かったです。
唯一よかったのは、小規模物件だったことです。これが大規模物件でやらかしてしまうと、数十万円の損失で留めるのは困難だったと思います。こういったこともあり、最初の一棟目は小さく始めたほうがベターなのでは？と思う次第です。
まとめますと、初めての不動産投資だと、なかなか、完璧な物件は取得は難しいと思います。ただ、今回の私が犯した失敗は知っていれば避けれることばかりです。
反面教師にして、参考にしてもらえると嬉しいです(^^/