与信を毀損せずに買える物件はない

・積算超過の物件なので買った瞬間に資産がプラスになる
・金融機関は物件を積算(相続税路線価)で評価するので、購入価格との差額が負債になる
・地方の方が規模拡大しやすい

このようなことを考え始めると物件選定がブレますね。

結局自己資金が必要だと思います。
自己資金なし、物件を資産にして規模を拡大することは現代ではできないのではないでしょうか。

決算書をキレイにすると無限に融資が引ける。というメガ大家の方がいますが、家賃収入が少ない状況ではキレイな決算書を作ることはできないと思います。

ある程度家賃売上がないと、決算書対策をすることは難しいです。