役所調査をどうするか
前回記載した「不動産の下調べ」と同じタイミングで、建物についての下調べを実施した。自分の場合は、この段階で福岡の設計事務所に依頼し、建物の法規チェックや、仮に解体して新築する場合の考え方、道路の調査、改修する際の可能性について、調査を依頼することにした。もちろん、この段階ではどこまでの事業を行うかはわからないし、結局何もしない可能性もあるので、そのことは先方にお伝えしつつ、最低限の費用で依頼し、単発の調査を引き受けていただけた。
計画地で待ち合わせをして、建物の状態を一緒に確認。築年のわりに建物がそこまで傷んでいないことや、随所に漆喰が使われていて、室内のカビや屋根の瓦の破損などがないことを確認。
家単体の調査だけではなく、集落に対してどういうことができるのか、および昔の思い出などを情報共有する。
法規関係の要点確認
現地調査と、当該土地・建物の法規関係の整理および仮に建物を解体して新築する場合の可能性について、設計事務所から調査の報告を受けた。
過去に増築している形跡があり、母の記憶を辿るとほぼ間違いなさそうであった。増築については役所に確認申請が提出されていた。古い建物を再利用して何かを行う場合、確認申請の履歴を確認できるかどうかは重要なポイントだと思う。
問題は、万が一新築を実施する場合の要件で、当該地は山の上に建っている崖地になるため新築する場合は擁壁の設置が必要になる。加えて、位置指定道路という道路に接する土地の性質上、セットバックを大きく設ける必要があり、擁壁の設置と絡めても大きな費用がかかる上建築面積の確保など難易度が高く、改めてではあるが再建築には大きなハードルがある立地環境であることが設計事務所と共有できた。
リノベーションを実施する場合
整理すると下記の通りだった。
・100平米未満のため、共同住宅や寄宿舎（シェアハウス）に変更したとしても、建築基準法の4号特例の対象
・（4号特例の場合）用途変更は確認申請不要
・（4号特例の場合）大規模な模様替えは確認申請不要
・10平米以上を増築する場合は確認申請が必要
・減築（建物を減らすこと）は確認申請不要
ということで、大きな申請の手続きは不要な進め方となる模様。とはいえ、新しく建物をリニューアルするということで、適法化させる方針。
まとめると、役所に確認申請が不要な規模であることから、築60年の木造家屋ではあるが、利活用することで新しい価値を生む何かへの転換の可能性を確かめることができた。
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