『借金が多い』だがそれだけなら通る！住宅ローンが通らないお悩み
今月はかなり忙しい月となっています。新規の相談も多いのですが年末ということもあり引き渡しや仮審査、本審査、土地決済などが続いています。
通常住宅ローンに携わるFPはライフプラン作成や住宅ローン金利を案内して保険を契約するのを主としているようですが当オフィスはこれは当然のこととして審査や手続きまでやっています。
やはりどんなに金利が低いローンでも審査が通らないと全く意味がないと思うし手続きが煩雑でわからなかったりお客様ではできないのであればそれもまた意味がない案内と言えます。
私の場合クレジット会社でCICなどを直にみて審査に携わってきたので普通のFPより詳しいですし、手続きもどんなローンでもできるのでそれをお客様に教えています。
そしてお客様には自分の家計にあった住宅ローンを使ってもらい人生における一ページであるマイホーム購入で失敗して欲しくないのです。もちろんマイホーム購入自体もアドバイスしています。
さて今回はもう１度住宅ローンが通らない相談という基本的なところに帰りまして難易度の低い順からブログにしていこうと思った次第です。
ただあくまでのライフプラン作成して成り立つことが大前提であることはいうまでもないのですがローンを通す話をしていきます。今回はお話は『借入が多くてローンが通らない』もしくは減額になったという相談です。
使う方法は３つです。１つは親から借りるというもの。これが１番簡単でベストと言えます。問題は親がすんなり貸してくれるもしくは贈与してくれるかという問題です。
もう１つが『借金付け替え』です。今回はこの話を中心にしていきます。簡単に言えばローンの借り換えによって支払い回数を伸ばして月の支払額を安くしてから申し込むという方法です。
私のお客様の場合ほとんどが公務員と上場企業従業員なのでローンが通らないという相談でこのケースの場合はあまり難しいと感じることはないです。もっともそういうところにお勤めの方がなぜ借金ツケになってしまったのかの方が大事な話です。
対処療法より根本治療なので理由をしっかりと確認して問題の根元を潰す。これがまずはローンを通した上での最終的な相談の出口となります。
返済比率の計算をしてみる
返済比率とな何か？どこかでYouTubeを見れば出ていそうですがそういうのお不親切なので簡単に説明しておきます。電卓と源泉徴収票と借入額の月の支払額を用意してください。
年収４００万円以上であれば返済比率は３５％という銀行が多いのでまずは年収に３５％を掛けます。仮に年収が６００万円であれば３５％は２１０万円になります。それを１２（ヶ月）で割ってください。
そうすると１７.５と出ます。仮に今の借金の月の支払額が１０.５万円とするなら１７.５から１０、５万円を引くと７万円となります。この７万円をまずは覚えておいてください。
次にフラット３５の場合で計算してみます。
頭金なしの場合２２００万円程度しか住宅ローンを借りられません。物件価格が３２００万円であれば１０００万円の頭金に、ですが普通に無理ですよね。
ということは３２００万円で３５年払いで金利１.５７％であれば月の支払いは９９０７９円になります。７万円との差額の約３万円を圧縮しないとマイホームの購入ができないです。
借金の月の支払額の圧縮もしくは改善をいかにして奥様のわからないように秘密裏で行うかがポイントになります。なぜか？マイホーム購入には奥様の夢が乗っています。もしローンが通らないなんてことになったら・・・怖くないですか？
もう１つこの借金の中身はどうでしょうか。消費者金融などがあった場合に奥様はなんていうでしょうか。自分で書いていても怖いのですが。消費者金融から借りたことないので借りている人がどう思っているかわかりませんが。
ローンを通す以前に早いところ解決してしまうに越したことはありません、もちろん原因ごとです。そうしないと一時的に解消したところでまた元の木阿弥となるからです
借り換えてしまえ！
まずは住宅ローンを通したいのでその理由と思われること、返済比率が合わないのであれば合わせればいいだけです。親が贈与もしくは貸してくれればいいのですが親もない袖は振れません。
そんな時によく使うのは住宅ローンの申込前に借金の借り換えを先にすませんてしまいます。具体的には今の借金を１０年払いにして月の金額を下げるという方法です。
これはよく取られている方法です。借り換えが終わったら住宅ローンの申し込みをすれば返済比率が改善されているのでもしそれだけが理由ならこれで解決となります。
その時の注意事項はローンの支払いが終わった証明書を金融機関からもらっておくことです。CICではこの借入残高が残っていますのでそれを完済証明書で残高がないことを証明します。
こうして住宅ローンが通した後に本番の相談をするんですがここから問題が生じることがよくあります。それは『連絡が取れなくなること』です。
お客様からしたらめんどくさい根本治療ではなくローンが通ればいいという対処療法を望んでいる人が少なからず存在します。これもまたFP相談の特徴でもあります。
私は特に追いません。来るものは人を選んではいますが拒まず、去るものはご自由にどうぞというスタンスです。
今回は住宅ローンが通らないという相談の１番簡単なパターンの解決方法を解説しました。
永野FPオフィス 永野 修
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