【マンション購入記②】郊外マンションってどうなんですか？
昭島のマンションを購入しました。
郊外を含め、住宅価格の展望について住宅購入を検討される方の参考になれば幸いです。
①住宅価格は本当にバブルか？
まずは定量調査ということで世界の主要都市と照らし合わせてみましょう。
日本不動産研究所の報告書にある以下の表からも分かるとおり、東京ど真ん中にある元麻布と比べても香港やロンドンは2倍以上、それ以外の都市をみても東京はまだまだ割安だということが分かります。
日経平均がバブル時代の最高値を更新したことで話題でしたが、実は大したことではなく日本株がこれまで安すぎたというだけの話です。
当時と現在の世界の時価総額ランキングをみれば一目瞭然ですが、米国株に世界中のお金が集中していて、日本株は割安価格を維持して緩やかに上昇トレンドにあります。
如何に日本がこの30年で停滞したかよくわかりますね。
逆に「あれ、米国株バブルじゃね？」と思うくらい米国株は割高ですがそれでも米国インデックスの人気ぶりをみると熱冷めやらぬ気運です。
資本主義において「価格が変わらない」というのは相対的に「価値が下がり続けている」ことを意味しているんですね。
例えるならリレーで日本はエースが序盤先頭を走っていたけど次のヒョロガリ君にバタンを渡した途端、腹痛で30年間走れずうずくまっているみたいな状況なのです。
以上のことから「不動産価格も日本株もまだ全然バブルじゃない。寧ろ世界基準ではまだまだ安い！」ということがお分かりいただけたかと思います。
ただ世界基準にすると住宅価格は安く見えますが総じて日本は物価も賃金も世界に比べて安いので単純に比較することはできません。
住宅価格が上がる一方なのに賃金がそのままで家が買えますかという話です。
次項で掘り下げてみましょう。
②住宅価格はいつまで上昇するのか？
住宅を買いたいという需要があるからデベロッパーさんたちがこぞってマンションを建てて供給を続けているわけですが、その供給も一服しています。
今年の首都圏供給戸数は前年比2割減でデベロッパーの用地購入は目に見えて減ってきていると市場関係者が明らかにしています。
「あれ、供給減ってことは住宅購入の需要なくなってきているの？」という問いに対し更に掘り下げていきます。
１．住宅需要の減少は本当なのか？
ニッセイ研究員のレポートのポイントを絞ると「住宅ローン組む庶民（実需）に対する住宅需要は今後ますます減っていく」ということが分かります。
理由は前述の「新築高すぎて買えません」だったり、「金利上昇したら住宅ローン返済が怖い」「住宅はバブルかもしれない、高値掴みしたくない」等、現況が庶民の購買意欲を削いでいるんですね。
そして、新築マンションが減少すれば庶民は中古マンションを検討するか、「なんだか色々と不安だからそのまま賃貸でいいや」となります。
不動産コンサル沖さんの記事でも以下の流れで賃貸価格は上昇するとの見解を示しています。
①住宅価格の更なる高騰
②住宅購入意欲減（特にファミリー向け）
③賃貸住宅の需要増により賃料高騰
日本不動産研究所の報告書をみても東京のマンション価格1.2％に対し賃料が0.8％の変動ですが、今後はシンガポールのように賃料変動率が増加するイメージでしょうか。
まとめると、
①住宅価格上昇と金利動向の懸念により買主の実需需要は減少するもののファミリー向け賃貸の需要は増加
②新築住宅の供給は減少するものの住宅価格は更に上昇
であることがわかりました。しかし、これは都心に限った話ですよね。
次項は郊外物件はどうなるのか考えていきたいと思います。
以下の動画よりプロの見解もご参考ください。
２．郊外のファミリー向けマンションはどうなる？
世界中の住宅価格は下落しており、流れとしてはざくっと以下です。
①2020年世界中：
「コロナ渦でお金足りない！金融緩和してお金じゃぶじゃぶ刷りまくるぜ！」
②2021年日本以外の国：
「市場にお金の量が増えると物価もあがるーインフレして何もかも上振れだけど日本はデフレ脳で全然インフレしないのね」
③2022年日本以外の国：
「インフレ止まらん！利上げして消費落とすことでインフレ抑止、日本の物価安！有望なニセコのスキー場やら郊外ゴルフ場やら買っておこう！」
④2023年日本：
「利上げして通貨防衛したいんやがデフレ脱却できない&借金大国やし利上げしたら自分の首が締まるやん。静観します(黒田総裁)」
⑤2023年日本以外の国：
「金利高いから家なんか買えない。不動産会社は家が売れないから住宅価格は下げるしかないです」
⑥2024年日本：
「やっとインフレしだしたけどお給料上がらんと消費落ちたままで景気あがらんし金利はまだ上げられへん。アメリカさん金利下げる言うてるし現状維持でマイナス金利解除とか謳っておけば良いパフォーマンスになるやろ！(植木総裁)」
このように世界中で金利が上がると住宅価格は下がる相関関係となることは証明されています。
そんな中で日本は通貨防衛しない(金利をあげれない)ので住宅価格は諸外国と反比例して上昇を続けているわけですね。
また、実は海外の主要都市の内訳をみると都心価格は維持していて、下げているのは郊外なんですよね。
その点、日本も都心の好立地は今後も安泰といえるでしょう。
「あれ、あんた郊外の昭島のマンション契約やない？大丈夫なん？」
となりますが、結論として大丈夫です。
以下の2点から解説します。
①フルリモート勤務の定着による郊外需要増
②郊外でも好立地なら資産性を維持できる
①デジタル庁がDXを掲げているように政府も企業も、「働く場所にとらわれない環境作り」への取組みを続けています。
外資をはじめ一部強気の企業は「ビジネスはコミュニケーションが命なんや。対面じゃないとお前の思いもなんも伝わらんから気に入らん、稟議承認せん！」的な経営陣もおり、コミュニケーションの課題はありますが、それもテクノロジーで解決する兆しがみえています。
以下の記事では、米国でもリモートワークが定着しているシアトルの郊外が好調とのデータも示しています。
IT企業はDX、つまりリモートワークの仕組みを売る側なので自らもリモートワークを推奨しDXを推進せざるを得ないですよね。
米国をはじめ都心のオフィス入居率の急落が話題ですが、今後も益々リモートワークの需要は増加するでしょう。
我が家のように都心嫌いにも関わらず仕事で仕方なく都心で暮らしていた層も今後郊外への移住需要が増加します。
②次は郊外好立地とはどういう物件なのかみてみます。
以下の記事では郊外物件6つの条件から判断することを薦めています。
ここに我が家の物件を照らし合わせてみます。
1.都心部への交通アクセスがよい
新宿まで直通50分なので30分以内の条件は未達です。
個人的に都心には月一度いくかどうかの生活が続くのでより自然豊かな奥多摩方面に近いほうがポイント高いのです。が、資産性という面でデメリットなのは致し方なしです。
2.生活利便施設が充実している
モリタウンと立川駅で生活の全てが完結します。
個人的には物価高の都心よりも満足度が高いですが、こだわりのある人は「都心のこの美容院、サロンじゃないと嫌！」みたいな人もいるんですかね。
3.物件としての「強み」がある
今後しばらくは昭島市のNo.1マンションとしての地位を守っていけるでしょう。
近隣に中規模マンションはありますが、共用施設付き大規模マンションは当物件だけです。
先に述べた通り新築マンションは激減するので、郊外でこの条件のマンションを探す際は中古マンションになりますが、好立地なので需要も固いものとなるでしょう。
4.駅から物件までの周辺環境が充実している
前回の記事で詳しく書いていますが、庶民に最適化された環境といっていいでしょう。
5.再開発やまちづくりの計画がある
GLPの地域密着型物流施設の開発があり2028年施行予定です。働き手も増え駅開発も必然です。
昭島市単独では弱いので東京都の加勢があるといいのですが、中央区のベイエリアの開発で手一杯で税収少ない市部は後回しが現状かと思います。
6.周辺環境が将来的にも損なわれない
周辺環境はモリタウン、銀杏並木を運営する昭和飛行機さんに依存しています。
昭和飛行機さんは2020年に米ベインキャピタルに買収され、上場廃止となったため、現在のIR情報がなく直近の業績は把握していませんが、今後の動向に注目です。
まとめ
郊外のファミリー向けマンションも条件を満たせば資産性を十分に守れることが分かりました。
リモートワークが定着し都心から離れたい層は今後も増え続けるでしょう。