賃貸物件の特約事項の変更を交渉してみた
こんにちは！今日は賃貸の契約の際、内容の変更を依頼した体験談を書こうと思います。
事前に頂いた契約書を添削して送り返したところ、無事に変更してもらうことができました。そのときに調べた内容や変更したポイントなどをご紹介します。
1. 物件概要と契約までの流れ
物件概要
場所：都内某所
間取り：1LDK
賃料：13万円
管理費：なし（条件あり）
管理会社：某緑色の大手不動産会社
仲介会社：管理会社と同じ
契約までの流れ
SUUMOで見つける
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内見、その場で申し込み
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保証会社による審査
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審査完了
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契約書の事前送付を依頼、受け取る
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修正依頼
↓
修正版を受け取る
↓
重要事項説明を受ける、契約
という流れでした。今思えば、契約書を事前にもらっておくことはかなり重要そうです。
2. 当初の特約事項
こちらが最初に送られてきた特約事項（抜粋）です。※一部表現等変えています
故意過失による汚損破損箇所の補修費は借主の負担とする。
退去時の原状回復工事は貸主の指定業者で行う。
煙草ヤニ汚れによるクロス等内装仕上材の交換、クリーニング費用は借主負担とする
借主は、入居期間中継続的に借家人賠償責任・個人賠償責任特約付きの火災保険に加入するも のとする。
鍵の紛失・破損による鍵交換代は借主の負担とする。
クロス・建具・設備等にキズ、汚れ、臭気等が付着した場合の修復費用は借主の負担とする。
煙草ヤニ汚れ及び煙草の臭気によるクロス等内装仕上材の交換、クリーニング費用は借主負担とする。
問題点①： 同じ事項がある
3. 煙草ヤニ汚れによるクロス等内装仕上材の交換、クリーニング費用は借主負担とする
〜
7. 煙草ヤニ汚れ及び煙草の臭気によるクロス等内装仕上材の交換、クリーニング費用は借主負担とする。
このふたつの違いは、7番に「臭気による」という文言が追加されているのみなので、4番はいらないですよね。。
さらに言えば、地の文にすでに「タバコによるものは借主負担」と記載があった
ので、以下の問題点②にも該当します。
問題点②：必要のない事項がある
故意過失による汚損破損箇所の補修費は借主の負担とする。
「故意過失による汚損破損箇所の補修」は特約に書かなくても、地の文ですでに借主負担になっているため記載は不要なはずです。
地の文で「故意過失」とは何かを散々定義しているため、ここで定義されている借主負担分が、そちらの内容とは違うのか不安になる特約です。
問題点③： 通常損耗や経年変化の修理費用を借主負担としている
クロス・建具・設備等にキズ、汚れ、臭気等が付着した場合の修復費用は借主の負担とする。
こちらは、他の特約事項や地の文での故意過失の定義を全てひっくり返し、通常の使用による損耗や経年劣化であっても借主の負担としている一文です。
3. 変更依頼の流れ
理論武装
上にあげた3つの問題点のうち、①と②は単に不要なだけですが、③で退去費用が膨れ上がるのは困ります。
そこで調べたところ、
こちらの記事に、
裁判所は、こうした特約が有効である理由として、賃貸借契約締結の際に、借主が退去時に負担すべき金額が明示されていて、借主は、その金額を認識したうえで契約を締結したことを挙げています。つまり、退去時にいくらとられるか分かっていながら契約を締結したのだから、その特約は有効だとしているのです。
とあります。
つまり、「故意過失」ではない通常利用に伴って生じる損耗の修復費を借主に負担させる場合には、大体いくらくらいの負担が生じるのかを明記しなくてはならないようです。
本来無効な特約である可能性が高いようですが、退去時のいざこざを防ぐため、
あらかじめ削除してもらうことにしました。
変更依頼
上記にあげた問題点以外にも、意味がわかりにくい部分や体裁上の間違いがあったため、それらについて一覧にしたものをpdfにして送付しました。
その日のうちに返信があり、確認していただいて全て修正いただきました。
4. まとめ
体裁上の間違いについては、仮で作っていただいたものであるため粗々であった可能性もあります。
一方で、内容については以前に利用したものを踏襲し、そのときの思い（ひどい借主にあたってオーナーが憤っていたなど）が強く入っているようです。
事前に送ってもらい、可能なら専門家に目を通してもらうのがいいかもしれません。