◆ 話のネタ ◆ No.33 マンションを上手に購入する方法 ♬
都銀で『住宅ローンの担当』、グループのIT会社で『住宅ローンの審査システム等』を構築、地銀様宛てに販売、現在、マンション理事長2年目の私が、私見として思うに任せて述べさせて頂きます。 住宅ローンを取組、審査する視点と自らもマンション購入した経験、値引交渉に成功した友人の実例を語ります。
必ずしも、万人のケースに当てはまる訳ではないこと、ご容赦願います。
＜目次＞
１． 予算をたてる
① 自己資金
② 諸費用
③ 借入可能金額（年収制限）
④ 借入可能金額（担保評価）
⑤ 変事対応能力
２． 購入したい地域を定める
① 立地
② 学区
③ 時間＆交通費節約メリット
④ 最期の生活スタイルも考慮
３． 物件を探す
① 新築マンション
１） 情報源
２） 見学
３） モデルルーム見学時の留意点
② 中古マンション
１） 情報源
２） 見学
３） 見学時のチェックポイント
４） 掲示板
５） 入居層把握
４． 物件を調査する
① 資料の確認
② 朝、昼、晩と環境は、変化
③ マンションの近隣で、価値を上げるものと下げるものを確認
５． 値引交渉
① 必ず値引交渉は、実施する。
② 値引が無理なら、おまけ交渉をする。
③ 販売側の目線で考える
１） 有利な購入時期
２） 販売状況の把握
３） 住宅ローン不認可率
４） 購入日は、月末に最も近い大安の午前中に集中
④ 値引交渉に成功した友人の実例 ： 8.9％の値引！
６． 住宅ローンを組む
① 実行時期
② 毎月返済とボーナス返済の割合
③ 返済日
④ 繰上げ返済
⑤ 住宅ローンを申し込む時の注意点
＜詳細内容＞
１． 予算をたてる
① 自己資金：理想は、自己資金3割です。最近は、自己資金が少なくて
も、ローン金利が安い為、借入を増やし購入できることをセールスに
している業者も多いですが、金利変動リスク、変事対応能力等を、考
慮すると要注意です。
② 諸費用：マンション価格以外に、仲介手数料、登記費用、不動産取得
税、ローン手続費用（保証料、印紙代、司法書士への支払い）、引越
費用、等、いろいろと費用がかかります。 ざっくり、１割目途で、
例えば、40百万円のマンション購入なら、44百万円総額でかかると考
えておく必要があります。
③ 借入可能金額（年収制限）：自分の年収（配偶者の年収も合算可能）
から、年間に返済可能な金額は、銀行で決められているので、借入可
能な上限が決定します。 銀行の住宅ローンのパンフレットを見れば
算出できます。
④ 借入可能金額（担保評価）：借入限度の上限は、上記の年収の上限と
購入物件の担保評価の低いほうとなります。例えば、年収で35百万円
迄借りれるとしても、購入物件が40百万で担保評価が80％の32百万円
としたら、借入限度は、32百万円です。 担保評価は、購入価格の
80％位ですが、高く評価してくれる業者は、金利が高かったりするの
で要注意です。
⑤ 変事対応能力：予算を立てる時、購入後の手持ち資金が、０では、
変事対応できませんので、１百万円程度残しておくのがお勧めです。
手持ちが次第に増えてくれば、途中で一部繰上げ返済を実施して
（この時、ボーナス返済からの内入れがお勧め）いくのが、理想的
です。
２． 購入したい地域を決める
① 立地：マンションの最も重要な点は、立地です。 駅から10分以内、
Maxでも15分以内でないと立地としては、いまいちです。この時、
重要なのは、不動産業者が広告に記載している徒歩10分ではなく、
自分の足で確認する必要があります。 駅から10分を超えると、
売却時に売りにくくなります。
② 学区：道路を挟んで東と西で、坪単価が10万円異なったケースがあり
ました。それは、学区の問題でよりよい学区の方が10万円高くなって
いました。
③ 時間＆交通費節約メリット：駅そばであれば、自分の通勤時間、日々
の買い物への往復時間、子供が大学、就職した時の通勤時間や交通費
の節約も長期で考えれば大きなメリットとなります。
④ 最期の生活スタイルも考慮：将来、夫婦で、高齢者施設に入居する場
合も、駅そばのマンションであれば、値下がりが少なく、売却も容
易。 私のマンションは、築後21年ですが、JRのターミナル駅で、
徒歩5分、現在の中古価格は、購入時より50%アップしています。
55戸のマンションで、現在４割は、当初からの持ち主ではありません
が、売却時にすぐ売れ、購入時よりもいずれも高くなっております。
地域で最も駅に近いマンションで人気が高い為。
３． 物件を探す
① 新築マンション
１） 情報源：新聞のチラシ、広告、ネット調査、不動産屋、等で新築マ
ンション情報を入手する。
２） 見学：モデルルームを予約して見学に行く。１人ではなく、できる
限り夫婦で行く。
３） モデルルーム見学時の留意点：
Ａ．自分の購入候補にしたい場合は、アンケートにしっかり記入
する。
Ｂ．上記の場合、自分の会社が大手、例えば上場企業等であれば、
会社名も記入し、年収も記入する。（非常に重要、理由は、
後述するが、マンションの値引と関係あり）
Ｃ．見学に来られている人の層を把握する。例えば、小学生以下の
子供連れが多いとか、中年の夫婦で来られているとか。
D．建設会社、販売会社の会社概要は、事前にネットで調査して
おく。（購入後、瑕疵が発見された場合、建設会社に無償修繕
対応の義務期間があるが、倒産していれば無意味）
② 中古マンション
１） 情報源：新聞のチラシ、広告、ネット調査、不動産屋、等で中古
マンション情報を入手する。
２） 見学：予約して中古マンションを見学に行く。１人ではなく、でき
る限り夫婦で行く。
３） 見学時のチェックポイント：マンションの共同ゴミ庫、１階の
トイレ、駐輪場、駐車場も確認し、清掃状況、空き状況、月額費用
を確認。 この内容でマンションのレベルが把握可能となり、いく
つか見学にいくと明確に自分の中で、格付けが可能となる。
⇒【銀行員の場合】中小企業のメーカーを担当した時、経理と決算
書のみではなく、工場見学で、５S+S（整理・整頓・清潔・
清掃・躾＋Safety）の状況、治具の状況等で、その会社の実態
が、ある程度把握可能。
４） 掲示板：玄関ロビー、エレベーター内の掲示内容、掲示の仕方等
も確認。
５） 入居層把握：見学時に、マンションに住まわれている層を把握
する。（例 子育て世代が多いとか）
４． 物件を調査する
① 資料の確認：
購入候補については、資料については、すべてに目を通し、疑問点に
付箋をつけて、必ず販売員に確認すること。
１） 私の購入したマンションは、リビングの窓が特別大きく快適で
あったが、デメリットを販売員に確認すると大きさが特注なので、
割れると、1枚１百万円する。レースのカーテンと遮光カーテンを
取り付けると、左右に開くと直径１ｍとなり、カーテンは、劇場の
ように上げ下げする方法となり割高となる。（リビングのみで20万
円）
２） 私の購入したマンションは、すべて南向きだが、戦後すぐに南側
の道路を50ｍに拡張する計画が市でできており、マンションの南
側は、現在、1階建てのコンビニがあるが、拡張計画がある為、
3階をこえる建物は、建築できない。尚且つ、市の財政では、拡張
予算が取れる見込みもなく、実質的に、南側の日照が保証されて
いる。
３） 東南の角部屋がベスト、南向き、東向き、西向き、北向きの順と
なる。
４） ベランダの手すり部分が、コンクリートか、半透明なプラスティ
ックかで、マンションの構造の強さが判断できる。
５） 新しいマンションには、すべてついているが、24時間換気機能
は、冬の窓ガラスの結露防止に威力を発揮。
６） エレベーターが1台のマンションは、点検で半日止めるケースが
あり、その時、高層階は、大変。
７） 私の住んでいる地域の消防車のはしご車は、5階までしか届かな
い。
８） 民泊やシェアハウスは、できない規約になっているか確認。
マンションに外国籍の方が増えてきており、知らない間に
シェアハウスの営業が行われていたりする。
９） 中古物件は、修繕積立金が、いくらたまっているか？ 次の大規
模修繕の時期がいつか？ その時に、臨時で修繕積立金を徴収す
る、あるいは、それまでに毎月の修繕積立金をアップしていく計
画になっているか、大規模修繕計画の内容を確認。しっかり貯ま
ってない場合は、それを理由にその金額分を値引き交渉に利用で
きる。
10) 中古物件は、現在、外国籍の入居者の方が、何戸あるか確認。
11) 新築マンションは、修繕積立計画で、大規模修繕実施時までに、
修繕積立金が、いくらアップする計画となっているか？ 大規模
修繕実施時に、各戸から、一時金として100万円とか集める計画に
なっていないか確認する。 もともと、不動産販売会社が、売
りやすいように逆算して、最初毎月の修繕積立金を低めに設定し
ているのがほとんどなので、要注意。
12) ペットと住めるかどうかの確認と住める場合飼えるペットの種類
と数の確認。
13) ピアノの利用の可否と利用時間の確認。
② 朝、昼、晩と環境は、変化
マンションの場所に、早朝、午後、晩と時間帯を変えて問題がな
いか確認。
１）私のマンションは、向かいにカラオケ屋さんがあり、看板の
照明が点滅、1階入口でバル営業を実施している為、夜間のド
ア開閉時に、かなり歌声が聞こえる。 申し入れして照明の点
滅は、中止頂けた。
２）私のマンションは、100ｍ以内にパチンコ店が3店舗あり、開店
前には、人が大勢ならび、時間調整で当マンションの道路前
で、コンビニで購入したコーヒー、たばこを吸って、道路に
捨てている。 パチンコ店に申し入れて、当マンションの敷地
に立ち入らないように声がけしてもらい、開店後は、捨てられ
たゴミを掃除頂いている。
Ｃ．私のマンションも、夜中に暴走族がけたたましいバイク音で通
るが、道路幅が狭く、少し先にある幹線道路を暴走族が主に走
るので、たまにしか発生していない。
③ マンションの近隣で、価値を上げるものと下げるものを確認
１）駅近であり、当マンションの北側に隣接して、ラブホテルが2
軒あり。
２）スーパー、コンビニ、病院、幼稚園、小学校、ゴミ焼却場等
の確認。
３） 消防署がそばにあれば、 夜間、早朝にサイレンの音がする。
道幅の広い幹線道路に面していれば、夜中に暴走族の音が
する。
※ 音は、低層階より高層階のほうがよく聞こえる。
＜ポイント＞
生活する中で、何に重きを置くかの優先順位付けをして選ぶ必要
あり。 但し、その優先順位も家族の形態変化により変動する。
子育て時代 ⇒ 夫婦2人の時代 ⇒ 退職後の老後時代
５． 値引交渉
① 新築でも、中古でも必ず、値引き交渉は、すること。その時、物件を
褒め、丁寧に、自分の欲しいという気持ちを伝えて、『少しでも勉強
して頂けると助かるのですが・・・（勉強するとは、安くするという
意味で、ストレートでないので、言葉に出しやすいが、若い人には、
通じないか？）』お願いする。
⇒ 銀行でも金利の引下げ依頼があった時、検討しますが、依頼が
なければ、絶対に下げません。
② 値引交渉が、0回答であった場合は、『それでは、何かつけて頂けな
いでしょうか？』とお願いする。モデルルームのダイニングセット、
照明、ソファ、ルンバ、他
⇒ ダメで元々です！
③ 販売側の目線で考える
１） 有利な購入時期：いつ購入するのが値引の可能性が高いのか？
建築会社が、上場企業で3月決算と考えたとき、決算書に在庫
マンションと残したくないので、3月中に、販売できるのと4月
になるのとは、大きく意味合いが変わる。
２） 販売状況の把握：例えば、100戸のマンションが、98戸売却済み
であれば、マンション全体から言えば、残りの2戸を赤字で販売
しても充分利益が出ています。逆に、モデルルームを構えて、職
員を配置し、新聞チラシを出していれば、少なくとも、毎月２百
万円は、経費として掛かっているので1日も早く売却したいはず
です。
３）住宅ローン不認可率
3月が迫ってくると販売員は、なんとか残りを今期中に販売しよ
うと動きます。また、住宅ローンも月末特に、3月の月末近くの
大安に集中しますので、販売員は、購入意思を固めた顧客に
いつまでに住宅ローンの申込をしてもらわないと間に合わない
か計算します。 但し、ここで問題なのは、購入意思を固め
た顧客が住宅ローン審査に落ちる可能性があることです。
私が、購入した時は、約4割が住宅ローン審査で不認可となって
いるようでした。
４） 購入日は、大安に集中：不動産の売買は、顧客希望で、ほとんど
大安の午前中に実施されます。午後からになると司法書士が、役
所への登記の手続きが間に合わなくなる可能があるため、午前中
に銀行で実施。販売会社の営業マンは、なんとか月末迄に売却し
たいため、毎月月末に最も近い大安の日に、不動産売買すなわち
住宅ローンの実行が集中します。 私が聞いた話では、3月の最
終大安の日の住宅ローンの取組が最も多く、一番多かった時は、
あるローンセンターで、1日で300件の住宅ローン取組があったそ
うです。住宅ローンの書類全部で仮に3㎝/件としたら書類だけ
で、なんと９ｍ！
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次回予告：No.34 何故、お客様は、うちの銀行を選んだのか？
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