不動産投資で月10万の不労所得を得る方法:完全ガイド
誰でもできる築古不動産投資
はじめに：不動産投資を始めたきっかけ
僕はワーキングホリデービザでオーストラリアに留学していましたが、2021年に日本に帰国後、やりたいことが見つからず悩んでいました。しかし、「自由な働き方がしたい、経済的に自由になりたい」という思いは持っていました。そんなとき、留学前にも通っていたバスケの集まりで、一人の男性と出会いました。
彼は35歳で既に5軒の戸建て物件を所有し、賃貸収入を得ながら生計を立てている方でした。さらに、その当時サラリーマンを卒業し、ホームページや予約システムを作成する仕事を個人事業主として請け負い、自由な働き方をしていたのです。その生活スタイルに強く感銘を受け、僕も不動産投資を始める決意をしました。
その後、図書館で不動産投資に関する本を何冊も借りて読み始めました。中でも、地方で不動産投資を行う加藤ひろゆきさんの著書が、僕にとって大きなヒントとなりました。僕はサラリーマンで年収が400万円程度しかなかったため、数千万円以上の融資が必要なマンション投資は難しいと感じ、築古物件に焦点を当てました。築古物件は物件価格が安く、値下げ交渉がしやすい点が魅力的だったからです。そして、勉強を始めて半年後、初めての物件を購入しました。
人生で初めて購入した物件
不動産投資を勉強しながら、並行して内覧にも積極的に参加していました。しかし、良い物件を見つけるのは簡単ではありません。僕は「自宅から車で30分以内」「物件価格300万円以下」という条件で探していたため、該当する物件は少なく、また、条件に合う物件が見つかっても迷いや恐怖心から購入を決断できず、チャンスを逃してしまうケースもありました。
そんな中、320万円で売りに出されていた物件を140万円に値下げして購入することができました。（値下げ交渉の仕方はのちほど説明します。）この物件を購入する時もかなり勇気がいりました。失敗したらどうしよう、このお金が無駄になったらどうしようと不安はたくさんありましたが、この物件を買えなかったら一生不動産投資などできないと思い購入を決意しました。この成功には、不動産会社の担当者の親切なサポートが大きかったです。初心者の僕に対して、書類準備から手続きの流れまで丁寧に教えてくれたからです。この経験が信頼関係の基盤となり、現在所有している3件の物件のすべてで同じ不動産会社にお世話になっています。
1軒目の家
賃貸契約し、毎月4万5千円の家賃を頂いています。
2軒目の家
現在入居者募集中です。
そして現在マンションの一室を5万で購入し
リフォーム中です。
その他のリフォームについてはインスタグラムのリールから視聴可能です。
物件選びのポイント
初めての購入を成功させるために重要なのは、内覧時にしっかりと物件を確認することです。見るべきポイントとしては以下の箇所を確認することが大事になってきます。
物件内覧時に確認すべき7つのポイント
① 雨漏りの有無
家の中の天井にシミがあるかどうかを確認しましょう。天井や床が腐敗している場合は雨漏りが原因の場合が多いです。雨漏りの工事はどこから雨漏りしているか特定するのに時間とお金がかかるので雨漏りしていない物件を見分けることが大切です。また、屋根の状態を確認できたら確認して、瓦がなかったり割れていないか見てください。
天井のシミ
台風や一時的な強雨で付いたシミであれば問題ない場合もありますが、頻繁にシミができると天井や床が腐る原因になります。
床の状態
ふやけたり、腐っていないか確認してください。
② 基礎の状態
建物の基礎にひび割れがないか確認することが重要です。特に大きなひび割れは、建物の安全性に影響を与える可能性があります。
ひび割れの幅
0.3mm以上は注意が必要、0.5mm以上になると雨水の侵入で内部が腐食する恐れがあります。
小さなひび割れであれば、補修が可能なので問題ありません。
③ 水回りの状態
キッチン、トイレ、浴室などの水回りは、リフォーム費用が高額で100万円以上になるため、注意深く確認しましょう。
例をあげると
和式トイレから洋式トイレへの変更
システムキッチンの設置
昭和時代のお風呂からユニットバスへの変更
水回りのリフォームは高額なので、すでにリノベーション済みの物件を選ぶのがおすすめです。
④ シロアリの被害
シロアリの被害は建物に深刻な影響を与えるため、しっかり確認が必要です。
畳の下に砂のような跡がないか確認。
柱をコンコンと叩いて軽い音がすれば、内部がシロアリに食われてスカスカになっている可能性があります。
素人では判断が難しい場合は、専門業者に依頼するのもありです。
僕自身、2軒目の物件でシロアリ被害に苦労した経験があるため、購入前のチェックを強くお勧めします。
⑤ エアコンの有無と状態
エアコンの設置や故障の確認も重要です。
エアコンが設置されている場合は動作確認を行うこと。
エアコンがない場合は入居者が求めることが多いため、購入を検討。中古エアコンをオンラインサイトで購入し、電気工事士に設置してもらう方法が費用を抑えることができておすすめです。
配電盤の電圧不足がある場合、電圧を上げる工事が必要です（費用は10万円以上）
電気屋さんに相見積もりして一番安いところにお願いしましょう。
⑥ 物件周辺の利便性
周辺環境が良ければ、入居者が付きやすくなります。
スーパーやコンビニの有無を確認する
地方の場合ですが駐車場が物件内にない場合、近くに月極駐車場があるかを確認する
小学校や市役所が近いと、ファミリー層の需要が高まります。
⑦ 近隣住民の様子
近隣住民の様子は、入居者の満足度に直結します。
周囲にトラブルを起こす住民がいないかどうか確認する。近所の方に空き家を購入するか検討していることを伝え聞いてみるといいでしょう。
地域の習慣（自治会費、ゴミ当番など）を確認。
地方では近所付き合いが重視されるため、特に注意が必要です。
物件選びの心構え
すべての条件を満たす物件を見つけるのは難しいため、どこかで妥協が必要です。完璧な物件はありません。入居者のニーズを考え、試行錯誤を繰り返し、改善していきましょう。
完璧な物件でなくても、入居者がその物件を気に入ってくれれば問題ありません。不動産投資は挑戦と学びの連続です。一つひとつ経験を積み、スキルを磨いていきましょう。
物件価格交渉の手順とポイント
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