見出し画像

マンション買替検討記①

むくどり

はじめに

前振りである購入期⑧を書き終えたところで、ようやく買替検討編。

まず、買替検討をしたのはブリリアタワー千葉のこの部屋（Tタイプ）で、ローンの仮審査も無事通過している。

▲72㎡の3LDK北西角部屋。同じフロアにトランクルームも付いてくる。

買替の検討を始めた理由としては

①住宅ローン金利が上がる中で新規借り入れ金利は変わらず低い。ただ借り換えるだけでは手数料が勿体ないので、住み替えしちゃえばいいのでは！？
②インテリアをあれこれしていると壁紙を貼ったり大胆に模様替えをしたくもなってきたが、家具移動などやるのは大変。ならばいっそのこと新居を買って、あれこれ下地を整えてから引越しをして、後売りで現居を売るのもアリなのでは！？
③どうせなら含み益を取り出してより上昇しそうな物件に乗り換えよう！ブリリアからなら通勤時に人の邪魔な大通りを歩かなくて済むぞ！

ざっくりこのような思考の流れによるものであった。
以下、それぞれ順番にもう少し詳しく語っていく。


①住宅ローン金利

1月から私が借りているauじぶん銀行の住宅ローン金利（がん100％団信付き）が0.25％UPで0.289％→0.539%になる中、新規借り入れだと未だに0.2％台のローンがあることが始まりだった。仮に0.25％金利が下がるとして私の場合だと残期間の支払いは200万円弱減らせるが、借り換え手数料等で200万円以上掛かる。さらに団信の内容もランクダウンする。全くもって借り換えるメリットはない。しかし、今後既存の金利は上がり続け、新規はキャンペーン金利にする傾向がもしも続くなら今よりもっと差が開く。そうすると借り換えのメリットも出てくる。さらに、どうせ手数料を払って借り換えるなら、少し先に引き渡しされる新築マンションを買えばデベ優遇金利で、かつ既存ローンとの金利差がもう少し開いたタイミングで借り換えできるのでは？というところまで思い至った。年末年始の連休中、昼からビールを飲んでいた私の頭は冴えわたっていたのである。

②模様替え

入居前、乾式壁を完全には信用していなかった我々夫婦は寝室を洋室(3)に設定した。洋室(1)だと隣の部屋からの音が気になってしまうかもしれない、という不安があったからだ。

▲洋室(2)は本来左下にあったが、リビング拡張のために彼方へと消え去った

ベッドを図に対して縦向きに置くには短手方向の幅が狭かったので、長手方向に沿う形で横向きに置いている。ベッドを洋室(1)側の壁に寄せて、リビング側の壁には前居で使っていたTV＆壁面収納のようなものを置いている。ほぼそれだけの部屋だ。本来は洋室(1)に縦向きにベッドを置いて、両サイドにはサイドテーブルを置いて…のような寝室にしたかったのだが、隣の部屋からの音で睡眠を邪魔されるよりは専有部の真ん中に寝室を持ってきた方がいいだろうとの判断だった。今となっては音の心配がないのが分かっているが、部屋を入れ替えようにも洋室(1)には下がり天井の形に併せて特注した壁面収納がある。仮に特注ではなかったとしても、ベッドやら壁面収納やら大型家具を移動するのが大変すぎる。壁面収納一杯に置いてある本の移動も想像しただけで面倒くさい。
また、リビングでも「ここにこういうクロスを貼ればよかったかな」など思うことがあるが、それも入居後にやるとなると面倒くさい。
しかし、住み替えをするなら家具がない空っぽの状態で作業できるし、家具の移動についても引越しとして業者に頼めばよい。別に現居内での移動でも業者に頼むことは出来るが、無駄に感じて悔しい。その点、引越しをするなら家具の移動・再配置は当然の流れである。酒浸りの私の頭はどこまでも冴えわたっていた。

③物件選定、資産性・含み益

マンションを資産性で語るのは云々というのは、復讐は何も生み出さない並みに薄っぺらい失笑ものなセリフである。
私としては自分が住む家として買う以上は気に入らない街・気に入らない間取りの部屋を買おうとは思わないが、お金のために堪え難きを耐えて朝ベッドから起き上がって仕事に行くように、値上がり確実と思えばお金のために多少気に入らない家に住むという判断もアリだろう。そこまで割り切らないとしても、自分が住む家として満足できる範囲内であるなら、値下がる部屋よりも値上がってくれる部屋の方を買いたいに決まっている。当然の話だ。
私は「これは確実に値上がる」と判断できるような目利きはなく、気に入らない部屋を買った挙句に残債割れという悲しみまで背負いたくないので自己の居住性は重視するが、そうなると買替において実に難しい問題が発生する。私の手の届く買替候補は、私基準においては専有部のランクダウンにならざるを得ないという問題だ。現居が良すぎるのだ。
「長期的に見て残債割れはほぼ確実にしなさそうで、むしろ上昇すら狙えるのではないか」という物件は、イコール「数年先でもそれ以上の価格で買い手が現れそう」な物件である。さらに私程度の目利き・情報量では「今は評価されていないけど将来的には評価される」という掘り出し物を見つけることはできず「いま現在でも既に需要がある」物件しか分からない。そうなると必然お高くなってしまい、私の予算で買えるのは狭い1LDK～2LDK程度の中住戸になってしまう。

ここでその予算の話をすると7千万円以内には収めたいと思っている。なぜ7千万かというと、現居を売る際の想定価格だからだ。手元資金を上乗せして高額物件を購入した方がその後の伸び代がありそうな物件に手が届きやすくはなるものの、手数料や今回買い替えと併せて実施したいと考えているリフォーム費用のことを考えると、本体価格はいってこいで収めたい。
最近なぜか高値査定を連発していると噂の三井のリハウスAI査定だが、もれなく弊宅にもこれ以上のいい値段をつけてくれた。それをそのまま信じるわけではないが、実際に弊マンション内の中古価格などを見るに7千万円はいけるのでは？と思っている。なぜなら、自分の間取りがマンション内で唯一リビングインがない間取りだからである。
弊マンションは全体的にリビングインが多く設定されており、面積の広いプレミアムフロアですらリビングイン個室が多数設定されていた。私自身の前居が53㎡程度のリビングイン２LDK（洗面・トイレまでリビングイン）で、生活音によるストレス感じていたので新居ではリビングインを避けたかった。実際、住み替えて非常に満足している。長い廊下は心のゆとりをもたらすのだ。
もちろんリビングインを好む人もいることと思うが、私のようにリビングインを避けたい人もいるだろう。そうなった時に、弊マンション内では私の部屋しか（同じ間取りの北東角列しか）候補がないのだ。
階としては私の部屋よりも上階で他の方角角部屋が6千万円台半ば～7千万円弱程度で売れていたのを見て、階は低くても壁ドンの具合とか、間取りを考えればそれより高値でも需要はあるだろうという甘い考えを抱いている。
非リビングインという以外にも、タワマンで、手ごろな70㎡の角部屋という利点もある。タワマンの角部屋と言えば面積広めの設定が多く、もちろんそちらの需要の方が根強いだろう。だが、私たちのように夫婦2人だけで過ごすには85㎡の3LDKは不要だという人もいるだろう。持て余してしまうし、何より面積が大きいと、面積で案分される管理費や修繕費も高くなってしまう。
私の部屋だと管理費・修繕積立金他合わせて月額約3万円だが、仮に85㎡になると約3.7万円になる。必要以上に大きな部屋を買った上に月額負担も重くなるのは避けたいという人もいるだろう。これまた、刺さる人には刺さる絶妙な面積だと自賛している。最近は建築費増に伴ってのグロス調整なのか小さな角部屋も増えてきたようだが。。

上のツイートで挙げられているものは価格的に買えなかったり抽選倍率的に買えなかったりで（実際SKYDUOは申し込んだけど落選した）、私には手が届かない。現居が私にとってジャストすぎるばかりに、居住満足度を落とさずに7千万円程度で買える住み替え候補がないというのが問題だった。

そこで、冒頭のブリリアタワー千葉である。同じ千葉駅で生活環境を大きく変える必要がない。駅徒歩4分でメジャーセブンのタワマン。72㎡の角部屋。それでいて、なんと6階で6,800万円（予算内）。それが、今回買替検討をした部屋である。

細かい推しポイントや現居とのメリデリ比較などの検討内容についてはまた後日書こうと思う。尚、ブリチーの2期1次希望住戸相談書の締め切りが今日までなのだが、この部屋は現時点で倍率が付いているとのこと…（1期なら無抽選で買えたのに…）

（つづく）

いいなと思ったら応援しよう！