マンション購入記③～マンション選び基礎知識習得～
家庭内合意も形成されマンション購入への大きな一歩を踏み出すことになったものの、この時はマンションについてほとんど知識はなく、メジャー7なんて言葉も聞いたことがなく、知っているブランドマンションと言えば親戚が住んでいるライオンズマンションくらいだった。
年末ジャンボが外れてしまったため通勤可能なマンションを探す中で気になった新築物件があり、詳しく調べようと物件名で検索した時に出会ったのがマンションマニアさんだった。
マンションマニアさん、強く強くオススメです
マンションマニアさんの何が素晴らしいかと言えば、youtubeもやっているのに同じ内容をテキストに起こしてブログで同時公開してくださることだ。
何かが気になって検索すると出てくる「ろくに内容もないのに適当な文字数だけ稼いで最後に"いかがだったでしょうか？"で〆るアフィブログ」や「Youtubeに誘導するためだけの釣り記事」。動画じゃないと説明が難しいものもあるが、テキストで書けば済むことでも記事中には書かずにYoutubeに誘導し、そこでも結論を引っ張り無駄なトークで尺を稼ぐ。
こんな検索の邪魔になるだけの、メ〇カリの高額転売並みに法規制をして欲しいゴミがあふれるこの世界で、しっかりと答え（主張）を記事中で完結させてくれているのだ。
マンションマニアさんからスムログ、スムラボ等にもたどり着いたが、この界隈には調べれば答えにたどり着く古き良きインターネッツが生きていると感じられた（もちろん嘘を嘘と見抜くリテラシーは必要なのだが）。
おかげさまでメジャー7がどこの会社なのか簡単に知ることができたし、ザ・パークハウスが三菱でパークホームズは三井でシティハウスは住友だと知ることもできた。文中に登場するアルコーブやファサードなんて耳慣れない言葉も調べればすぐにどんな意味か答えが出てきた。
マンクラは大事なことを教えてくれた
さらにマンションマニアさんのTwitter活動から、いわゆるマンクラと呼ばれる方々にも辿り着いた。
「合理的に考えて埼玉」「隔て板はトールタイプ」などなどインパクトと含蓄を兼ねそろえたワードは今も心に刻まれている（最終的に選んだ物件は埼玉ではないし隔て板は残念ながらショートタイプだったが）。
彼らはボランティアで質問箱などを介してその知見を惜しみなく提供してくれており、そこでのやり取りを横から見ては「なるほどなぁ～」と思うことしきりだった。
色々な方の意見を見聞きして、自分でもデータやら口コミやらを調べて、自分なりの基準・注意点を体系化していった。まとめると以下のようなものである。
※私の主観を介してのものなので、マンクラさんの主張とは違うかもしれないし事実としても誤りがあるかもしれません。
マンション選びの私的基礎知識まとめ
【予算】
・ローンは世帯年収の8倍くらいまで引っ張れる。但し借りられると返せるは別なので、将来の収入変化、子供の進学等での支出変化もしっかり考慮して予算設定が必要。人ぞれぞれなので一概に5倍なら安全、8倍は危険というものではない。
【物件選びの基準】
・買ってから変更のできないものを優先すべし。設備のグレードなどは後からでも大体はなんとでもなる。
「立地」＞「専有部の広さ」＞「外観・構造・共用部」＞「専有部の設備仕様」
【騒音問題】
・梁間の面積が小さい方が上下の騒音は小さくなる。
柱も梁もないワイドスパンのキレイな間取りは意外と騒音の危険アリ？
（ボイドスラブ、壁式構造などは騒音の原因になりやすい？）
・ボイドスラブでない場合、厚さ230mm以上あればそこそこしっかりしている。但し子供が走り回れば300mmあろうと下に響く。
・直床と二重床だと、実は同じスラブ厚だった場合は直床の方が上下の騒音に強い。但し関東圏では防音対策としてよりコストカットの手段として使われることがほとんど（直床でもその分他の仕様が良く、それでいて販売価格を抑えた理想的な物件もある）
・騒音問題は発信源、受け手の組み合わせによって発生する。
聴覚異常者がいると、気を付けていてもアウト。どんなに慎重に物件を選んでも、最後は運…
【間取り】
・専有面積の「壁芯」とは、部屋に食い込んでいる柱も含む。柱が食い込んでいる場合、内寸面積はもっと小さい。
・専有面積に占める居室畳数割合は70％前後が標準。これより極端に割合が低いのは居住空間の効率が悪い。
計算式：（各個室の畳数＋LDKの畳数）×1.62÷専有面積
※モモレジさんブログより
https://mansion-madori.com/blog-entry-1870.html
・タワマンの角部屋は一般に廊下が長くなり、この数値が少し落ちがち。
・LDへの入り口ドアの位置を廊下側にズラし、実質廊下としてしか使えない部分もLDK面積に含んでいる間取りもある。ちゃんとLDとして機能する畳数かどうかしっかり見極めて！
【資産性】
・当然ながら一般に駅近であるほど高い。駅徒歩分数は駅からほぼ同心円状に決まるので、面積で考えても「同じ駅で見れば」徒歩1分と徒歩10分では希少性が全然違う。
・但し駅距離があっても、それに見合う価値があれば話は別。
（例：目の前にバス停があり、駅までの本数が多い。隣に大型商業施設があるなど）
・大規模マンションの方が有利。目立つと指名買いも入りやすい。大規模の方が1戸当たりの共用設備負担も軽くなり、同じ管理費であればより豪華であったり、同レベルの共有設備なら管理費が安くなりやすい。それがウリになり、中古人気も高くなる。
・3LDK以上の物件の場合、近隣保育園の状況や小中学校の「学区」が良いとファミリー層に訴求できる。
【内見時注意点】
・新築モデルルームの場合、オプションが多い。何がオプションか確認し、素の姿をイメージして。
・普通の人ならまず確認が漏れるバルコニー隔て板の高さ。途中で切れて上が隣とつながっているショートタイプか、上から下まで仕切られているトールタイプか（個人的にはショートでも構わないけど、どちらかと言えばプライバシー性が高い方がいいよね）
・同じくバルコニーで、排水口がどこにあるか。隣の家からの水が自室の方に流れてこないか。
・中古物件の場合、見るだけで分かる範囲でマンション住人のマナー確認。バルコニーに外からも見えるように布団をかけていないか（通称はんぺん）、廊下に私物が出されていないか、ゴミ置き場はきれいに使われているか等々。また、掲示板やエレベーターなどでの掲示物確認（騒音、タバコなどのマナーについて注意喚起がないか）
【タワマン注意点】
・下駄の商業施設の分の管理費も住居側で負担するケースもある。そのような場合、必要以上に、無駄に管理費が高くなる。下駄部の権利関係、管理費負担割合は要チェック。
・タワマンに限らないが、長期修繕計画の確認。修繕積立金はどのように値上がりしていくか、〇年置きの修繕一時金はあるか。その額はいくらか。
これらを踏まえた上で、色々と見比べる方が本当に自分が欲しい物件が分かってくるであろうと、狭小戸建て・注文住宅・板マン（新築/中古）・タワマン（新築/中古）と各種訪問していった。
（つづく）