そのマンション経営は失敗するよ♪私のチェックリスト

こんにちは。
マンション経営ガイドのエミリです♪

「マンション経営は失敗する」という不動産投資家が多くいたり、実際のシミュレーションを見ていないのに批判している人が多くいますね。

たしかに、営業マンの質が悪い業界というのは事実です。

実績がない会社、長時間営業する社員の過労、管理状態の悪い物件、リスク説明なし、長期のライフプランニングの説明がない、アフターフォローがない、営業マンの売りたい気持ちが先行しているセールストーク。

営業マンの質が悪くて業界が悪影響に及ぼされるのは勘弁してほしいですね。

夜遅くまで電話営業している会社をすべて撤廃してもらいたいものです。あなたが対応している会社はそんな時代遅れの会社もあるかもしれませんね。

会社とシミュレーションが本当にあなたのライフプランニングにマッチしているのかをしっかり考えることが大切になります♪

【そのマンション経営は失敗するチェックリスト】を解説していきますね♪

まずチェックリストから見ていきましょう♪
賃貸管理編
☑管理戸数
☑入居率
☑家賃保証
☑設備費用
☑管理組合の運営
☑法令順守

会社編
☑従業員数
☑業務時間
☑金融機関
☑コンプライアンス

営業マン編
☑営業マンとの入り口
☑身だしなみ
☑ヒアリング
☑最新経済情報
☑シミュレーション
☑アフターフォロー

物件編
☑東京都心部の一等地
☑駅から徒歩5分前後
☑新築or中古
☑管理費・修繕積立金
☑家賃相場
☑ブランディング

という感じですね。

【賃貸管理編】そのマンション経営は失敗するよ♪」

そのマンション経営は失敗する賃貸管理編ということことで、一つずつ解説していきますね。

　　賃貸管理編
☑管理戸数
☑入居率
☑家賃保証
☑設備費用
☑管理組合の運営
☑法令順守

✔管理戸数
管理戸数は、当たり前ですが少なければ失敗します。なぜなら、管理の上で失敗経験が少ないからです。

例えば、1,000戸数と10,000戸数の管理戸数であればオーナーからのクレーム、不動産会社の問い合わせ、賃貸管理関連の情報を持っていると思いますか？

情報や経験の数から得られる情報が、オーナーの安心・安全・安定に繋がりますね。失敗経験が少なければ、会社が損をするかオーナーが損をすることになります。

言葉や仕組みを安易に信じて、長い目を見た時にオーナーが損をすることが一番怖いものですね。

✔入居率
99％という数字はあり得ません。なぜなら、規模によりますが1カ月の2～3％近い戸数が賃貸の入れ替わりがあってもおかしくありません。

その数を入れていない業者もいるかもしれませんね。
言葉や数字というのは裏付けがないケースもあります。入居率を信じると、空室がないから自分も空室リスクがないと安心される方もいますが、違います。

入退去のスピードは早いケースもあれば、遅いケースもあります。それは運でもあります。退去する期間、掃除をする期間、募集する期間を考えると遅くて２～3カ月くらいかかるケースもあります。

その間のローン返済額が負担しなければなりません。負担が多くなることは大きなリスクです。感情として「失敗」になる人もいます。

✔家賃保証
家賃保証をしていない業者は長期間のシミュレーションを立てていません。

長い目でみたときに空室リスクは起こりえることです。平均的に入居期間は３年です。30年以上の運用をする方は最低10回以上の入退去を繰り返すわけです。長期的に持ち続けるシミュレーションをするのに空室リスクを補うには家賃保証が欠かせません。

家賃保証をしている会社も、賃貸契約書がなかったり、説明義務違反をしている会社も多くあります。そういった会社があれば相談してくださいね。

長期的な視点で見ていかないと、「失敗する」方も増えていますね。

✔設備費用
マンション経営の一番のリスクは設備にかかる費用と言われます。ほとんどの会社がオーナー負担になります。突発的に10万円～30万円くらい費用が発生することが想定されています。

「そういった費用は掛かりません。」という営業マンは嘘つきですね。気をつけましょう。

設備費用は掛かります。すべての設備の耐用年数は10年～15年です。単身世帯だからと言っても、入居者の利用頻度によっては壊れることも想定できますね。

毎日浴槽にお湯を入れる人と、シャワーで済ませる人の給湯器の頻度は違いますよね。

設備費用が突発的に掛かれば「失敗した」とショックを受ける人もいますね。

✔管理組合の運営
管理組合の運営ってマンション経営って関係あるの？と思われがちの人多いですね。

実際、関係あります。建物管理がしっかり計画されていないと、長期的な修繕計画がなく建物の老朽化が進みます。建物の評価も下がります。突発的な建物修繕費用を請求されることもあります。

「新築マンション」はダメだという不動産会社もいますが、新築マンションを取り扱えない負け犬の遠吠えみたいな会社です。

新築マンションを取り扱える会社のなかでも、自社で一貫して管理していないために円滑に管理状態を把握していない会社は多いです。

すべてのオーナーは管理組合の総会決議に任意で参加することが決まっています。建物管理も把握しなければならないため一貫した情報提供ができる会社が必要になりますね。

こういった情報がないと、請求書が突然来たりするかもしれませんね。

✔法令順守
法令順守とは、法律を守らない業者が多いです。契約書の説明義務は厳しく取り締まりが入り始めています。

管理戸数が200戸数以上の会社は2020年12月15日に施行された賃貸管理業等の適正化に関する法律を守らなければなりません。

200戸数以下であれば、管理戸数が少ない不動産会社に任せてはいけません。

【会社編】そのマンション経営は失敗するよ♪

そのマンション経営は失敗する会社編ということで、ここも大切なポイントです。

　会社編
☑従業員数
☑業務時間
☑金融機関
☑コンプライアンス

✔従業員数
授業員数は小さい会社かどうかがわかります。

そもそも不動産会社は宅地建物取引業になります。宅地建物取引主任者がいないとできません。5人に1人の値で宅地建物取引主任者を置かなければなりません。

従業員が増えている会社は教育システムをしっかり用意していたり、離職率が少ないことが見受けられますね。

従業員が少ない会社は離職率が高く、営業に厳しい会社になります。そうすることで営業マンの質も低くなっていくことが想定できますね。

✔業務時間
昔ながらの業務時間をしている会社があります。9:00～22:00で業務をしている不動産会社があります。いわゆるブラックな会社ですね。

「売れない」「数字がない」「アポがない」という事情で従業員に仕事をさせるのです。

それは時間から時間の仕事です。効率の良い仕事ができるとは思えません。

分かる方法は21時くらいに営業している不動産会社に電話してみてください。従業員が電話出ると思います。

その会社はアウトです♪

✔金融機関
取扱金融機関は大事ですね。

高金利の会社はアウトです♪

金利2.5%以上とかの会社がたまにあります。必ずやめましょうね。

✔コンプライアンス
ホームページにコンプライアンスなどの記載がない場合は、勧誘方針や営業マンの教育が行き届いていない証拠です。

会社の風土によっては「どんなことをしても契約にして来い」という会社があります。そのような会社は宅建業法にも違反していますし、訴えれば勝てます。

【営業マン編】そのマンション経営は失敗するよ♪

営業マンの質が悪いと失敗する傾向があります。しっかり提案を検討できる営業マンかをチェックしていきましょう。

営業マン編
☑身だしなみ
☑ヒアリング
☑最新経済情報
☑シミュレーション
☑アフターフォロー

✔身だしなみ
身だしなみが汚い。不潔の方は気をつけましょう。「売る」ことだけに追われている営業マンです。

顧客視点に立っていなく、高級商品を取り扱っている意識が低いです。

マンション経営は高額商品になります。一生涯の安心・安全・安定的なライフプランニングになります。

そのなかで、身だしなみが悪ければ信用できません。

✔ヒアリング
ヒアリング能力のない営業マンは危険です。

質問しても、答えがズレているケースです。
いわゆる顧客視点ではなく、言いたいことを言う営業マンですね。

人生戦略を一緒に考えて人生計画を立てていくのがライフプランナーの役目です。

そのヒアリングができなければ、顧客一人ひとりにあった人生観を見ることはできません。

まずは、どのようなライフプランニングを考えているところから、背景から聴いてくれる営業マンと接しましょう。

✔最新経済情報
最新経済情報を取り入れている営業マンが少ないですね。実際、情報をしっかり取り組んでいるかどうかがキモになります。

「コロナの影響でマンション経営はどうなっていくのか。」

「今後の未来予測はどうなっていのか」

を仮説も立てなく、日本に行く末も見えない営業マンから買いたいとは思えません。

長期的な視野でライフプランニングを立てていく中で、そういった視点から逆算してイメージして投資をしなければなりません。

✔シミュレーション
一番大事な数字的なシミュレーションです。長期的な視野で検討する際に、Excelでシミュレーションを提案されることが大切になりますね。

例えば、変動する部分を自分なりにExcelでいじってみると、数字が変わってきます。そのなかでも安心できるかどうかは財布と相談しなければなりません。

そういった細かい数字をどこまで見ているのでしょうか。

変動要因や設備費用など費用の積み重ねはその時によって変わってきます。しっかりシミュレーションを考えなければ失敗します。

✔アフターフォロー
売ったら売りっぱなしの営業マンが多くいて「連絡取れないことが多い」です。と言われるパートナーが増えていますね。

アフターフォローとして必要なのは、まめな連絡をすることです。

アフターフォローの仕組みを見ることが大切になりますので、そういった部分を質問してみましょう。

【物件編】そのマンション経営は失敗するよ♪

物件が何より大事です。じゃないと。マンション経営は失敗しますよ。

物件編
☑東京都心部の一等地
☑駅から徒歩5分前後
☑新築or中古
☑管理費・修繕積立金
☑家賃相場
☑ブランディング

✔東京都心部の一等地
物件の立地は、一番大事になりますね。誰もが知っているようなエリアを選定することをおすすめします。

ビッグターミナルの近辺などは将来的にも入居者がいなくなることは考えづらいですね。

神奈川・埼玉・千葉も投資という視点であれば長期間の運用ではおすすめしません。

東京都心部の局地であれば、下記の記事に書いていますが安心できる材料は揃っていますね。

✔駅から徒歩5分前後
当然ですが、駅近じゃなければなりません。

駅から近い物件であれば入居者の需要は絶えません。ただし、駅から遠い物件をおすすめされたらそれはNGです。

絶対ダメです。徒歩10分以上の物件は買わないようにしましょう。まずそういった不動産会社は仕入能力がないと判断しましょう。

あ、この不動産会社は仕入が厳しくて徒歩10分以上の物件しか提案できないんだな。と思いましょ♪

✔新築or中古
新築でも中古でも目的に合わせて購入しましょう。

新築はダメ、中古はOKということはありません。価格が高いとか、安いとかで判断するとあとで痛い目にあいます。

私のパートナーのなかでもいましたね。「安かろう悪かろう」の物件を取り扱っていた不動産会社で購入して3年経った瞬間から家賃の暴落があったようです。

中古マンションが安いからといって、マンションの質がいいとは限りません。質を考えると、安心・安全・安定性を買うという人も増えていますね。

✔管理費・修繕積立金
管理費・修繕積立金の費用は上がります。住む用もそうですが、3倍から5倍近く上がる可能性があります。

ただし、元から安い積立金の場合は、それ以上に上がる可能性があります。5倍から10倍まで上がる中古マンションもあります。

中古マンションしか販売していない不動産会社は、管理組合や建物修繕計画のことを知りません。なぜなら自社で一建物管理をしていないからです。知らない会社なのに、言い切る営業マンは危険です。

安い管理は、あとで大きな出費が発生する可能性があります。

✔家賃相場
家賃相場よりも高い物件はダメです。長期的な保有で案手した収入源を確保するのがマンション経営になります。

家賃相場は簡単にでますよね。「○○駅　家賃相場」と調べるとHOME`Sというポータルサイトなどがでてきます。事前にチェックすることが必要です。

✔ブランディング
ブランディングを構築している不動産会社は横の繋がりも信頼性があります。

たとえば、「ライオンズマンション」と聞けば、どこにあるかわからないけど名前は聞いたことがありますよね。

それと同じようにマンションにはブランド名があるのです。

FJネクスト→ガーラシリーズ
青山メインランド→メインステージ
スカイコート→スカイコート
明和→ステージシリーズ

大手新築物件を取り扱っている不動産会社にはブランド力があり、安定感があるため、社宅や法人契約もされるケースがあるのです。

まとめ

安心・安全・安定性のある物件を取り扱っている不動産会社は「実績」と「管理の仕組み」と「立地」を極めています。

新築200棟以上建築していたり、管理戸数10,000戸数以上管理していれば実績や経験に勝るものはありません。

その過去のデータを活用して、より最適なライフプランニングを作り上げることが大事になりますね♪

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