破綻？危険？「サブリース」の正体を知らないとマンション経営は失敗する

サブリースの問題でトラブルが相次いだのは3～4年前のことですね。シェアハウスの「かぼちゃの馬車」を問題として、サブリースが破綻していく業者もありました。

現在でも、賃貸契約書などを締結していないマンション販売業者が相次いでいるため、国土交通省と消費者庁は注意喚起も併せて法律を変えたのである。

目的はこちらの記事にて

今回、一番伝えたいことは「サブリースは解約できる」ということです。

そもそもサブリースの問題点がわかりません。

「図解でいいからわかりやすく説明してくれ。」というあなたの要望にお応えしますね。

しっかり理解しないとマンション経営を失敗します。サブリースの問題点を解説していきますね。

サブリースの問題点

サブリースの問題点は、国土交通省2019年12月18日に公表した賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果を見るとよくわかります。

　賃貸住宅管理業者と家主（＝オーナー）とのトラブルの実態や、管理業務の契約状況等の実態が明らかになったため法律を改正する形になったのです。

この調査結果のポイントから法律改正に至ったのです。

「サブリース」の問題は、賃貸管理会社に原因があるということが明確に分かりますね。「家賃が入金されない」「管理内容の認識の違い」「報告・連絡・相談がない」といった賃貸管理会社の管理不足によって生じた問題点が明確になりますね。

サブリース契約＝家賃保証ではない事実

この部分を明確にしたい。

サブリース契約はあくまで「転貸契約」という意味であって、家賃保証ではない。それを勘違いしている人が多い。

賃貸管理会社が入居者と契約することをサブリース契約と言います。ですから、サブリース契約をうたっている業者は家賃保証で見えて、家賃保証ではない業者が多くいるからトラブルが起きやすいのです。

国土交通省の調査結果によると、
[６４．９％は賃料保証はない]
家賃保証をしていないサブリース業者が多いのが事実として理解できるでしょう。

さらに怖い事実があるんです。

これは家賃保証ではない

家賃の安定性がなければ、オーナーさんが破綻します。この事実を知れば社会問題になるのは当たり前です。

サブリース契約の月額に対する家賃保証率が賃貸管理業界を汚す原因でした。

[家賃保証率９０％未満] ７８．８％

この数字は危ないですね。
たしかに家賃保証というのは、賃貸管理業者にとってリスクです。ただ、安定した家賃保証ができないのであれば、「家賃保証」をうたってはいけません。

不動産投資をするうえで、他社任せのマンション販売業者や実績のないマンション販売業者は淘汰されていくでしょう。

長期的に安定できないサブリース契約がある

マンション経営はそもそも中長期的な視野で安心・安全・安定的な収入を確保することで失敗しない運用商品になります。

長期的な視野を見ることのできない賃貸管理業者があるのですね。

２０年以下の会社が多いですね。長期的な安定性を狙うことができないのでしょうか。

[賃貸契約期間２０年以下]　７８．７％

２０％くらいの賃貸管理業者しか安心・安全・安定的なサブリースをしていないということがわかります。

ほぼ８０％賃貸管理会社はあなたの未来に恐怖を与えるかもしれませんね。

営業マンの嘘が多いのも事実

営業マンをどこまで信用できるのか、不安ですよね。

リスク説明を聞いていますか？契約時に説明されても困りませんか？

「将来の家賃変動の条件」や「賃料減額のリスク」などの説明をしなければなりません。

それ以外にもリスクなどの事前説明を受けていない割合が２０％～３０％という数値が出ているのです。

営業マンが嘘を言って、契約するケースもあるのではないでしょうか。

実際、パートナーからそういう話を聞くことも多々あります。

多くのサブリース業者がトラブルを起こしている

サブリース業者がトラブルを起こしている数が割合的に多く見受けられますね。

約５０％のトラブルが生じています。

説明義務違反や賃料減額や一方的な解約をされることで、オーナーの負担が増えてしまうケースもあったのではないでしょうか。

トラブルが重なっていけば、国道交通省や消費者庁の要請もあり新しい法律が制定されたのでしょう。

サブリース契約をする理由

サブリース契約をする理由がありますよね。この理由がありながらもサブリースがすべて悪の所業というのは難がありますね。

「安定期な収入を得たいと考えたから」や「管理等の手間が大変だから」という項目が多いですね。

上記の調査結果を見たように賃貸管理業者によって、トラブルに陥るケースがありますのでご注意くださいね。

賃貸管理業者の注意点

●賃貸借契約書・重要事項説明書を確認する
●管理戸数・実績数を把握する
●サブリースの仕組みを把握する
●日本賃貸住宅管理協会との関わり方を把握する
→賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の問い合わせ窓口

まとめ

サブリース＝家賃保証ではないということを再確認しましょう。

安定的な家賃保証をしている会社は、実績がない会社はできません。実績がない会社が賃貸管理を行うとトラブルが相次ぎます。

賃貸管理は「入居者」と「賃貸管理会社」と「オーナー」という関わり方になります。入居者トラブルが直でオーナーに行くこともあります。オーナーの負担いわゆる突発的な費用が増えることもあります。

そうならないために、家賃保証をするとで無駄なトラブルに巻き込まれることは一切ありません。

まずは「実績ある会社」や「賃貸管理においての背景」をしっかり把握することで将来のあなたの資産に影響があるかどうかがわかります。