ニューヨーク州で初めて家を買う | オファーの作成 (アスキング以下でアクセプトされる魅力的なオファー)
ニューヨーク州アップステートの場合です
オファーレターの作成・送付自体はリアルターがやってくれました
リアルターと事前に決めたことは
オファーの金額 (asking priceに対して少し下を狙うか否か)
Good faith depositの額
Contingencyとbuffer
Expiration
Pre-Qual/Pre-Approval レターの金額
でした
オファーの金額 (asking priceに対して少し下を狙うか否か)
2024春マーケットが始まったばかりで
過去4年間が異常マーケットだったので
offer額をどう出るかについてはリアルターもかなり悩んでいました
私たちはかなり気に入っていましたし
速く売れてしまうことが予想できたので
オファー額でも仕方ないかなと思っていました
オファーをすることを決めて、リアルターと電話で会議
また、オファー額が適正かの指標として色々調べましたが
リアルターがComps (comparables) を送ってくれました
これは同じようなエリアで同じような物件がどのような値段で取引されたかを比較するものです
リアルターからの提案は
① アスキングプライスの -15K + inspection buffer + contingency
② アスキングプライスの -10K + contingency
どちらもgood faith depositとexpirationを加えるという二つでした
2024年のマーケットはまだ始まったばかりですが
2023年までとは異なる傾向になると予想されています
(金利が若干下がっている、2023年までのセラー有利/bidding warが緩和されるのではないかという見通し ※エリアによってかなり異なると思われますが)
私たちは実際に"周りの同じような家より99%早く売れる可能性が高い家"をアスキングプライスより低い価格で手に入れることができました。
また、セラーの立場をよく考えてオファーレターを作ることが大事ということも学びました。
以下詳しくどういう作戦をとったか記録しています。
オファーを出した家は私たちの予算の上限に近い価格でした。
なので、この家は欲しい！とおもいつつも、
これ以上（アスキング以上）は出すときついし
できれば少し下でオファーを入れたいと思っていました
因みに、前年のタックスアセスメントの情報をカウンティのサイトから確認し、アスキングがアセスメントの大体+40Kであることを調べ上げました
まぁアセスメント+エージェントなど諸経費かな、と
常識の範囲内だったので大幅なプライスカットは見込めないことは感じられました（ハイリスクローリターン）
2020年以降、アメリカの住宅市場ではアスキングの上を行くことはざら
というか、もはや常識のようになっていました
bidding war状態がひどく
知り合いやリアルターの話でも+100K以上とかも珍しくは無かったり
（それでもアクセプトされなかったり）
そんなマーケットが続いたので
アスキングの下を狙えないかとリアルターに聞いたときには
アスキングの下を行くのは本当に久々だから、正直わからない・・・！
と言われました
ただ、上述の通り、2024年マーケットは
それまでの4年間とは異なる傾向の見通しで
確かに最近はZillowでもオーバーアスキングの家は
見た目が良くてもなかなか売れていない印象はありました
また、price cutをする家も前よりも見られてきました
（2023年のローン高金利でセラーも慎重になっている？）
そこで、イチかバチかでアスキングの下の値段でのオファーを出してみることに。
上記の通り、リアルターからの提案は
① アスキングプライスの -15K + inspection buffer + contingency + ernest money (good faith deposit)
② アスキングプライスの -10K + contingency+ ernest money (good faith deposit)
①の場合は、インスペクションで欠陥が見つかっても、$〇〇以内で直せそうなものならセラーは交渉をしたり取引をやめることはありませんという内容を盛り込むことで、より大きな値引きを迫るパターン
②はそれは入れない代わりに、値引きはやや小さめのパターン
考えた挙句、より安全そうな②にすることにしました。
もしオファーがリジェクトされたり
他のバイヤーをトリガーしたとしても*
アスキングプライスでもう一度オファーできるのも後押しになりました。
*オファーを受け取った後に、セラーのリアルターが他のポテンシャルバイヤーに "オファーがきましたよー欲しいならオファーはやくしてくださいねー" などと促すことは少なくないようです
アスキング以上になりそうな場合は家計が厳しくなるので
縁がなかったと思ってすっぱりあきらめることを決めておきました
ただし、ただ値引きを迫るのではセラーにとっては魅力的ではありません。
（ものすごく手放したい家などの場合は関係ないかもしれませんが、やはり基本的に複数オファーがあることが想定されるので、"きらりと光る"オファーである必要があります）
そこで、大事なのがearnest money deposit (good faith money) です。
Good faith deposit
これ、実は直前まで知らなかったのですが（Noloの本読み返したら載ってました）
本当に欲しいの！本気で気に入ったの！
という熱意？をセラーに示して、（まず最初の）勝利を勝ち取るために
本気度を示す前金です。
オファーレターにその旨を入れます。
オファーがアクセプトされると、すぐに支払うことになります。
（私たちはアクセプトの翌日に私たちのリアルターの不動産会社を通してチェックで支払いました）
因みにこのデポジットのチェックの表裏はのちにローンのプロセスでレンダーに提出する必要があるので記録しておくのが大事
（というか、お金系はすべてコピーや写真を撮っておくのが大事）
レシートがあったのでそれを提出したら、チェックの表裏も出せと言われました。レンダーにもよるかもしれませんが、自分のプルーフのためにもぜひ記録を。
リアルターからは最低5Kは出せる？
と聞かれました
夫の両親（お金に詳しい）にも色々アドバイスをもらい、
とっても気に入っていた家だったので10Kにすることにしました。
これはクローズになればダウンペイメントにまわりますが
何かの理由でその家を買うことをやめた場合など、多くの場合は返金されません
Contingencyとbuffer
一般的な
弁護士
インスペクション
ラドン
ローン
を入れました。
インスペクションの後、少し改善が必要な部分が見つかったため、その修理に必要と思われる金額の1/4 ～ 1/3 の5Kの値引きを求め、合意されました。
(つまり、結果的にアスキングの-15K！)
オファーの有効期限
オファーが有効な期限を36時間にしました。
つまり、セラーがこの期間内に返事をしない場合は、そのオファーは無効ということです。
期限を設けないと、セラーはよりよいオファーを待ち続けることができてしまうので、期限を付けるのは一般的なようです。
正午ごろにオファーを送ったので、次の日の真夜中までということですが
実際はビジネスアワーで考えるので、次の日の17時と思っててと言われました。
オファーにつけるPre-Qual/Pre-Approvalのレター
オファー金額を決めたのち、レンダーにその金額でのPre-Qualを作ってもらいました
(それより高い金額でレターは持っていましたが、高い金額で買えるじゃん！とカウンターオファーされてしまうので、オファージャストの金額を見せるべきとのこと)
ダウンペイメントはこのレター時点では20% - 30%の間の金額にしていました (ローン申し込み時にもっと上げました)
ダウンペイメントが20%未満の場合、
ローン保険というものを払う必要がりますし
ダウンペイメントは当たり前ですが大きければ大きいほどいいので（可能な限り）20%は最低欲しいと思います。
因みに、私たちはこの時点でレンダーを二つに絞っていました
レンダーAからはPre-Qualを
レンダーBからはPre-Approvalをもらっていました
(レンダーBはオンラインで自動的に瞬時に出てきて、すごくシンプルなレターでした。一方レンダーAは実際に色々な資料を精査してレターを作成してくれていました)
レンダーAは常にレスポンスが早く、私のウザい質問沢山にも答えてくれていて、より信頼が強かったのでオファーはレンダーAのレターで出すことにしました。
因みにレンダーA, Bともにローカルです
結果
翌日の15時ごろにオファーのアクセプトの報告をリアルターから受けました
昼過ぎまで音沙汰なく
ずーーーーーーっとドキドキそわそわしていました
リアルターも同じだったようで
この後1-2時間連絡なかったら
セラーエージェントに聞いてみるね！
と言ってくれていたのですが
無事アクセプトされてほっとしました
結構みんな何件も何十件も
オープンハウスして内見してオファーしての繰り返しで
それも少し覚悟していたり
数年前にオファーを大幅に上回る額をはたいている人を見ているので
(まぁ金利を考えるとプラマイ同じぐらいかもしれませんが・・・bidding warは無理)
最初のオファーで、私も夫も"これだ"と思った家のアクセプトとなり
ラッキーでした
縁があったんだろうなと感じています
後日談でリアルターから
実は弁護士レビューの期間に
キャッシュオファーがあったんだけど、セラーが断ったんだって
と聞きました
クロージングまでバイヤーとセラーは直接顔を合わせることはないですが
オファーレターはやはりセラーの立場にも立って出すことが大事なんだなと
強く感じた瞬間です
お金は大事だけど、お金に縛られすぎる考えはよくない！
この後は両方がオファーレターにサインし終わると
それをDay0としてContingencyのカウントダウンが始まります