差額100万円以上も!? 知らないと損する住宅ローン選びのコツ
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された過去記事を引用しております。最新記事はこちらからお読みください。
今日は住宅購入にあたってかかせない住宅ローン選びのコツをお伝えします。
現在金利の高まりや日銀総裁の交代もあり、住宅ローンに対する注目が高まっていると思います。
今住宅購入検討を始めた方や、住宅ローンで少しでも損したくない方。ぜひ、プロの視点を学んでいってください。
そもそも、私が知っているだけでも100以上の住宅ローン商品がある中、その選択を間違えれば数百万円という単位で損してしまうことにもなりかねない。住宅ローンを選ぶということは住宅購入にあたって、最も大事なことの一つと言っても過言ではないでしょう。
住宅ローン選びのコツ・ポイントは？
今回は、住宅ローン選びをする際のポイントを2つ紹介したいと思います。
1. どの住宅ローンを使うのか決めてから物件探しを始める
2. 多くの住宅ローンを取り扱うことのできる不動産会社・エージェントを選ぶ
この2点を紹介する前に、まずどれだけ住宅ローン選びが大事なのかを説明していきますね。
住宅ローン選びの重要性
まず支払額という観点でお話をすると、住宅ローン選びで一体どれくらい支払金額が変わってくるのか。例えば返済期間35年で3000万借りたとすると
総支払額でなんと約110万円も違うんですね。かつ、住宅ローンには生命保険を付帯することができるんですが、無料でがんと診断されたときに残債の50％を銀行が負担してくれるというオプションまでついてくることもあります。
では6000万の場合はどうかというと
倍の約220万円も変わってきます。借入額が大きくなればなるほどその差が開くのが分かりますね。どれだけ金利が重要かということがわかります。
しかし、住宅ローンは金利だけではない
これを聞いた皆さんは、金利の影響力の大きさを理解してくれたと思いますので、皆さんは当然にとにかく安い金利を借りたいと思うはず。しかし住宅ローン選びで大事なので金利だけではありません。
金利タイプでも変動か固定か、固定と変動の組み合わせという3パターンがある
各銀行の審査基準が違うため、人によって通らないこともある
各銀行によって、付帯する保険商品やサービス・初期費用が違う
サービスが違うという話について詳しく話をすると、例えば先ほどの例で0.3％と0.5％で総支払額が約110万円が違う場合があったとします。普通であればどちらも借りられるなら0.3％がいいですよね？
ただ、0.5％の商品の方にはがんになったら残高がその時点で0円になる。そして長期入金保障などもついているといった時、皆さんはどうされますか？過去に加入し、今も入ってる保険を解約すれば、支払額が清算できるかも？悩む方も多くいらっしゃるんじゃないでしょうか。
私が伝えしたいのは年齢や現在、未来の家族構成などなど、10人いれば10人にあった住宅ローンがあるんだということ。
ここまでで、今住宅購入を考えている方にとってどれだけ住宅ローンの選択が重要かわかったと思います。
それでは本題で、住宅ローンを選ぶための2つのポイントを伝えていきます。
1. どの住宅ローンを使うのか決めてから物件探しを始める
なぜか。大きく2つの理由があって、
A：どんな住宅ローンを選ぶかで、借入可能額や買える物件が変わってくるから
B:：同じ物件の購入を希望する他の買主に買い負けてしまう可能性があるから
さきほど手前で話した通り、住宅ローンには何百種類もあって、皆さんはその中で自分に最適な住宅ローンを選びたいですよね？金利が変われば月々の返済額も変わりますし、審査基準も違います。
欲しい物件が見つかったのに、いざ審査を開始したら審査が通らない、思ったよりも金利条件が悪かった。なんてことになり、欲しい物件が見つかったまでの時間が無駄になってしまうかもしれません。なので、住宅購入を検討する際にまずは住宅ローン選びから始めるということが大切なんです。
ちなみにひとつお勧めなのは、自分にとってどんな住宅ローンがいいのかを検討するときに必ず将来のこと（例えば家族構成、結婚子供とかですね）を考えないといけません。保険の兼ね合いもあるので。
そのため当社のエージェントでは、家探しを始める前に、将来を一定見通すためにファイナンシャルプランナーさんとライフプランをきちんと立てるということから住宅ローン選びを始めることを行っています。急がば回れで、実はこれをしていないと、物件をいざ買おうとなったときも、この金額でいいんだっけ、、、となってしまい、意思決定ができない。ということもおきてしまいます。不安を抱えたまま不動産購入なんて良くない。まずはいくら借りるべきなのか、しっかりと把握しましょう。
もうひとつの理由が、同じ物件の購入を希望する他のお客様に回負けてしまう可能性があるから。そもそも住宅購入の手続きでは、ほしい家が見つかった時にまず購入申し込みを行ってから売買契約という流れになります。そして売買契約の前には必ず住宅ローンの事前審査というものに通っておかなければなりません。売主としては早く売れることに越したことはないですから、同じ条件で購入申し込みがあった際に、住宅ローンの審査が通ってる人と通ってない人がいたら、通ってる人を優先します。なので売主に自分が住宅ローン通ってますよーっていうアピールを早めにすることが欲しい家を買うことにつながるんです。
まとめると、自分が欲しい物件を買うためには先にどんな住宅ローンが自分に合っているのかを早めに見立てをつけときましょう。
2. 多くの住宅ローンを取り扱うことのできる不動産会社・不動産エージェントを選ぶ
では続いて2つめのポイント。
先ほどと同じようにまず理由からいお伝えしますね。これも2つの理由があります。それは
会社によって提携している銀行が違うから
不動産エージェントによって住宅ローンのコンサルティング能力が違うから
住宅ローンは何百も種類があるってお伝えしましたが、おそらく住宅購入する方の多くは、住宅ローン使うのって初めて。かつ一生にあって1,2回。そんなの覚えられるわけもないし、知識も追いつかない。なんなら銀行の金利条件は毎月変わる。そんなものをどうやって選ぶのって感じだと思うんですよ。そこでやはり重要なのは誰と、その住宅ローンを選ぶのかってことなんですね。
例えば、大手不動産会社でも大体5行くらいしか提携してない。その中ででしか検討しないんですよ。だからその営業マンも他の数十行のことは知らないし、そもそも検討してくれないんですね。
一方で中小の企業だと、銀行が提携してくれなくてそもそも取り扱える住宅ローンの商品が少ないってことがあるんです。
もちろん不動産営業・エージェントはこの道のプロですから様々な知識を持っています。でも注意してほしいのは不動産エージェントの中でもその知識には差があるってことなんですね。
もちろんそうではない不動産会社もありますから、まずはどの不動産会社がいいのか、どんなエージェントがいいのかしっかりと選んでもらって、そこから住宅ローン選びを始めてもらえることが、あなたの最適な住宅ローン選びに繋がる第一歩です。
同時に、ローンアドバイザーという仕事をする人も増えてきました。これも、ローンについてはもちろん詳しいんですが、上記同様にローンアドバイザー自身も会社で提携している銀行に限りはあるので、100％信じ切るというのも注意が必要です。
手前味噌ながら、当社は、、
私が経営しているTERASSではどうなんだ。ということで少々紹介です。
全国の100近い金融機関と提携をしている住宅ローンの専門会社と提携をしているので様々な住宅ローンの商品が取り扱えるのと、当社も国内最大級レベルで金融機関と提携しています。加えて、当社のエージェントは「ローンファインダー」というプロダクトを利用することができるようになっています。お客様の属性や希望条件を入れると、どの住宅ローンが適切なのかを自動でピックアップしてくれるプロダクトを用意しています。よくあるローン診断とは比べ物にならないレベルの希望条件を入力することで、まず使えるローンがピックアップされ、さらに初期費用・ローンなども含めた軸で条件フィットするローンが提案されます。これによって、エージェントによってローンの知識が異なるということを防いでいます。
他の会社では借りられなかったけど、当社に相談したら借りられたというケースも多々あります。ローン選びは非常に能力を問われますね。
加えて、フィナンシャルアドバイザー会社とも4社提携し、お客様に合ったFPさんもご紹介できて、第三者の視点からライフプランのチェックや住宅ローンの選択というのを確認できるようにしています。安心して住宅ローン選びについて任せられる状態を作っています。
最後に、事前審査について
最後に一点。不動産会社・不動産エージェント選びの中で、注意してほしいことがあるんですけど、先に事前審査をお勧めしてくる会社や人がいると思います。それ自体が悪い事ではないんですが、それがお客様が物件が買える与信があるかどうかを確認するためだけにとりあえず適当な銀行でやっているのか、それともあなたにとって最適な住宅ローンを選ぶためにやっているのかは大きく違うので、自分にとって最適な住宅ローンを選んでもらうという視点を忘れずにワクワクする住宅購入をしてもらえればなと思います。
まとめ
ということで本日のまとめです。
知らないと損する住宅ローン選び２つの重要ポイントは、
自分にとって最適な住宅ローンは何かを早めに知っておく
最適な住宅ローンを提案してくれる不動産エージェントを探す
これらのポイントを抑えて、ぜひ賢い住まい探しをして下さいね！
それではまた。
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