新耐震と旧耐震。ちゃんとわかってますか？
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらからお読みください。
家探しをすると、新耐震か旧耐震かの観点で物件を見るようになります。
これは当然、探している理想の物件がない場合、旧耐震のほうが単価は安いので、目が行く。ということですね。
新耐震基準のマンションとは、1981年6月以降に建築確認が取られたマンションのことを指し、1982年以降築のものはほぼすべて新耐震ということになります。つまり今年で築40年の新耐震マンションが生まれたと年ともいえますね。そしてそれ以前に建ったマンションは旧耐震基準時でたったマンションということになります。
新旧の耐震基準を簡単に述べていくと、
旧耐震
10年に一度発生すると考えられる中規模の地震動（震度5強程度）に対して、家屋が倒壊・崩壊しない
新耐震
・中規模の地震動（震度5強程度）で、家屋がほとんど損傷しない
・大規模の地震動（震度6強～7程度）で、家屋が倒壊・崩壊しない、ただし多少の損傷は許容
ということで、6以上の震度に対する考慮がなされているかが大きなポイントですね。
一応注意なのは、1981年以前にたったマンションだからといって、必ずしも旧耐震マンションであるというわけではないです。建ったときから今の耐震基準を満たしていたり（あまりないですが）、多いのは、その後耐震補強工事をして新耐震基準適合になっている場合ですね。
こういったマンションはもちろんアピールポイントになりますので、まぁ広告でそううたってきますのでわかるかと思います。
そして、そんなことをしていないマンションが旧耐震基準マンションということになりますが、たしかに安い。これをどう考えるか、という話を今日はしていきます。
地震が起きたときにどれくらい違うの？
これがまず気にあるポイントかと思いますが、直近の大きな地震は2011年の東日本大震災。この際の調査はなかなか目を見張るものがあります。（東日本大震災は最大震度７）
ご覧の通り、旧耐震マンションが大きく被害にあっているということではないことがわかります。ただもちろん、旧耐震基準のほうに大破1とあり、新耐震基準に対して劣っているということは確かです。
これをどう捉えるかは個人の価値観ですが、旧耐震基準＝地震にめっちゃ弱い、というイメージをもし持たれているとしたら、改めたほうがいいかもしれません。
とはいえ新耐震を選ぶべし
と、身体に対する結果としての耐震性は、想像よりも大きな差がないとわかったことですが、とはいえ私は旧耐震を避けるべきだと思っています。
理由は１つと小さくもう1つで、
大きくは、住宅購入の大きなメリットであり税控除が受けれないため
です。
国としては、家の購入はGDP増加に大きな影響を与えるため促進したいものの、旧耐震マンションは住宅として認めたくない。（減らしたい）その結果現在様々にある住宅購入に対する税控除は、新耐震基準のマンションであることが前提になっています（あとは広さ要件が主）
一番大きいのが住宅ローン控除。最大１０年間で４００万の税控除と大きいですが、その基準が、「1982年（昭和57年）以降に建築された住宅」もしくは「耐震適合証明書」があるマンション。これが受けられるのと受けられないとでは大違い。
その他、「登録免許税、不動産取得税」も新耐震基準の場合は減税が働きます。本来2％の税額が、0.3％になりますので、およそ1/6。これも大きい。
旧耐震はローンが組みにくい
最近、旧耐震に対するローン審査が厳しくなっています。背景は2つで、
・旧耐震がますます古くなってきた
・物件価格の高騰
銀行は、何かあったお気にその物件を手に入れ、売りに出すことで貸したお金を回収します。その際にいくらで売れるんだっけ、、という査定をしますが、それを担保評価と呼びます。この金額が一定を超えないと、お金を貸してくれません。（もんろん、借り主の信用力も関係してきます）
これは市場価格よりも当然低い価格で見積もります。その場合、古い物件ほど建物の価値を減らして計算するため、担保評価額が小さくなり、昔よりもさらに厳しくなっている。
また、昨今の不動産価格の高騰により、担保評価と市場価格の乖離が大きくなり、ますます銀行としては旧耐震物件に対してお金を貸しにくくなってきているという状況です。
この流れはますます続いていくでしょう。
ということを含めて、選ぶなら新耐震だね、というのが結論です。がしかし、旧耐震がすべてダメということを言っているわけではありません。ただし、上記のような事情をしっかりと理解した上で、税金の違いも把握した上で、また未来の売却時の買い手のローン難の可能性も理解した上で、購入してほしいと思います。
不動産会社はリノベ済み旧耐震を推しがち
特に、旧耐震ほど、リノベ済みマンションが多く、不動産会社的にはリノベ済みマンションのほうが売主からも仲介手数料を貰えるため、積極的案内してきます。
築古も悪くないっすよ、という話をしながら、上記のようなリスクを説明しきらずに買わせている、なんてことも多いと思います。
すべての経済活動にポジショントークはつきものですが、ぜひ自分でも判断できるような基礎知識を蓄えて下さい。
ただ、古くてもいい物件はたくさんあります。ここまできて言うのもなんですが、私が初めて買ったマンションは築47年のバリバリ旧耐震でしたし。
ただ、築古ほど、よしあしを判断するのは難しくなります。そこでこそ、ぜひ、信頼できるパートナー・よき不動産エージェントと家探しをしてほしいと思います。
いいエージェント探しは、ぜひ、Terass Offerで。
それではまた。
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