謎多き未公開情報を徹底解説。未公開情報に踊らされないためには。

2023年5月22日 11:49

※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された過去記事を引用しております。最新記事はこちらからお読みください。

今日は「未公開物件」の探し方について徹底解説していきます。家探しをしたことがある方ならば、おそらく聞いたことがあると思います。
未公開物件についての解説や情報もいろいろとありますが、解説しきれてないところも含めてしっかり解説していきます。なんで未公開なのか、そしてどうやったら入手できるのか、そしてその情報の注意点を網羅的に解説していきたいと思います。

真の未公開物件とは?

ポータルサイト(SUUMOやHOME’Sなど)にも載っておらず、REINS(レインズ)という不動産会社のみが利用できる物件情報共有データベースにも登録されていない物件の事です。
一部ポータルサイトには載っていて、REINSに乗ってる物件を未公開と呼ぶ人たちがいますが（会員登録で未公開物件多数！とか言っているやつもだいたいこれです）、REINSに乗っていれば不動産仲介会社を通せばだれでもアクセスできるので未公開とは言えません。なのでポータルサイトにもREINSにも載ってない物件が本当の未公開物件となりますが、
皆さんも、「そんな情報欲しいな！」って思うんじゃないでしょうか。ですが、そもそも未公開物件ってそんなにプロの不動産屋でもそんなに手に入らないんです。
ましてはその希少な情報が皆さんの希望にマッチするのは割と奇跡にかもしれません。なので未公開情報のみの中で家探しをすることはあまりお勧めしません。ですが少しでも多くの情報の中で選択肢を持ちながらやるためにはどうすればいいのかという視点で今日は皆さんにお伝えしたいと思います。

前提：未公開物件＝いい物件では必ずしもない

本記事では以下の2点について解説していきます。

未公開物件の種類
未公開物件を手に入れる方法

そしてこの2点を知る前に未公開情報については知ってほしいのは、未公開＝いい物件情報、お得な情報では一切ないということですね。これを見ることで未公開情報がどんな情報なのか、そして自分にとってその未公開情報が必要なのかどうか、必要であればどうやったら獲得できるのかがわかるようになりますので最後までお付き合いください。

未公開物件の種類

では、どんな未公開物件の種類があるのかを話していきましょう。
未公開物件には次の3パターンがあります。

A: 売主の都合で未公開な場合
B: 販売準備中の場合
C: 物件情報が未確定の場合

A: 売主の都合で未公開な物件

まず売主の都合で未公開な場合について解説していきます。
これは売却活動をしていることを周囲に知られたくない事情がある場合です。
その中でも特に多いのが離婚が理由の場合です。しかしながら、知られたくないとは言いつつも売却はしたくて未公開で販売しているということになるので売れないと結局市場に出てくることが多いですね。
一切市場に出てこない場合で行くと、いわゆる事故物件と言われる部屋の中で事件や事故が起こってしまったような物件です。

B: 販売準備中の場合

これは特に中古マンションの場合が多いです。
不動産は物件を売却するために売却活動をしてくれる不動産仲介会社を決めたらすぐに売却活動がスタートできるわけではありません。写真や、図面を作ったり、必要な情報を現地や役所や管理会社に調査をしたりする必要があるんですね。
しかし、自分の担当しているお客様の中でぴったり合うようなお客様がいれば「実はこれから売り出そうと思ってるんですけど、お客様に会うかと思っていかがですか？」と話がもらえることがあります。売り出し価格になるので多少値が張ることが多いですが、希望にあう物件かもしれませんね。特に、不動産会社としては、買い手も売り手もどちらも自分で見つけられれば、手数料が両方からもらえるため、この期間になるべく自分のお客に情報を配りたいと思い頑張ります。
しかし、SUUMOや不動産業者のみ閲覧が可能なレインズには大体1週間くらい、長くて2週間くらいで情報はあがるので未公開の状態は短いです。だからこそ中古マンションに至っては未公開の物件はほとんどないといえると思います。
ちなみに2~5億のといった、超高級物件ほぼ公開されることは少なくなります。これは、公開しても効果があまりない（買う人が限られているため）ため、非公開物件になる可能性が高いです。それ以下の価格であればほとんど出回っているという肌感です。

C: 物件情報が未確定の場合

これは販売準備のさらに手前の状態ですね。これについては売主が不動産業者の土地や新築戸建ての情報が多いです。逆に中古マンションはほとんどありません。
なぜかというと、

土地であれば一定の大きさの土地を区分けをしてどんな建物が建つのか検討する
戸建てであれば、プランを検討する

というフローがあります。要は物件情報を確定させるってことですね。
なのでまだ土地をどうやって区分けにするのか、どんな建物を建てるのか、これらが確定してないタイミングでは市場には公開できません。そりゃ、たぶんこの区画で100㎡から120㎡になります。みたいな感じでSUUMOなどに出せないですからね。戸建てであれば、「建築確認」という許可が役所から取れて初めて広告が掲載できるというルールです。この場合の広告とは、「不特定多数に情報を開示する」という意味ですので、「特定多数」例えば自社のお客様にのみ、「こんな予定の物件があって、、」と伝えるのは可能になっています。
だからこそ、そういった土地や新築戸建ての取引の経験が豊富でなおかつ信頼のおける付き合いのある不動産仲介会社や担当者のみに情報を流して売ってもらうんです。
戸建てであれば建物が出来上がるまでに大体3～6ヶ月かかるわけですから、その期間が未公開として売りだされることになります。
あと商慣習に近いんですが、新築戸建て業者は情報が新鮮な状態でお客様に届くことが重要だと考えることが多いため、ポータルサイトでずっと残ってしまうようなことを極端に嫌ういます。そのため、未公開状態のまま売り切るということもありますね。
さらにはこの場合、区割りの大きさや物件のプランなどが決まってなかったりすると、その区割りやプランについて融通を聞いてくれることもこの場合の情報のメリットではありますね。
これで皆さんも未公開物件とはどんな物件なのかということが網羅的にわかったんじゃないでしょうか。ということは中古マンションを希望している方は「販売準備中の物件」を狙って、土地や新築戸建てを探している方は「物件情報が未確定な状態の物件」を狙いに行くというのが大事ということが分かったと思います。

では、どうやって獲得するべきか？でもその前に。

ではそれぞれの情報をどうやって獲得するのか話していきましょう。
まずはそれぞれの未公開情報に対して臨むべきスタンスをお伝えします。これは不動産業者が「未公開」という言葉巧みに使ってあなたが踊らされないためにも重要なお話です。
A: 売主の都合で未公開な場合
これは数があまりないため、出会う確率も少ないし、そもそも難ある物件もあるので正直あまり意識しなくていいと思います。
B: 販売準備中の場合
すべての物件が販売準備期間があるので未公開の量が多いとも言えますが、ただすぐに公開されるので、その期間で情報を獲得することはさほど重要ではありません。それよりも、市場に出てきたときにその情報をすぐにキャッチできることが重要です。なおかついい物件であれば、買う決断をなるべく早くすることが合わせて何より重要ですね。
売主の気持ちに立つと、多くの場合、最初は高値チャレンジします。その後、反響・内見状況を鑑みて価格を調整していきます。2020年頃の価格がどんどん上がっていた自体はそれでも売れた、ということもありましたが、今の調整局面のマーケットのおいてはそう急ぐよりは、腰を据えて検討する方が大事です。
C: 物件情報が未確定の場合
ということで、皆さんにとって一番未公開情報獲得すべきと言えるのは3番目の物件情報が未確定の場合です。実は土地や戸建ての成約情報っていうのは約50％近くが未公開で決まります。いい物件情報かどうか置いといて、自分の中で選択肢を増やすということについてはこの「物件情報が未確定の場合」の土地や戸建ての情報と言えるでしょう。

物件情報が未確定の土地・戸建て未公開物件をどのようにして手に入れるか?

ではそれをどうやって獲得していくのかが、皆さん気になりますよね。
それはこの3つです。

そのエリアに強い不動産仲介業者、不動産エージェントと出会う
街を歩いて出てくる看板に問い合わせる
不動産エージェントの顧客リストの中で自分の優先順位を上げる

1. そのエリアに強い不動産仲介業者、不動産エージェントと出会う

やはり、そのエリアにおいて実績があると、自然にそのエリアで分譲をしようとする売主の不動産業者から業者が集まってきます。検討するエリアが明確に決まっているのであれば、そのエリアの中で強い仲介会社もしくは不動産エージェントと付き合った方がいいと思います。なぜなら、数回取引をした売主業者さんからは定期的に情報が自然と集まってくるようになります。さらに言及するのであれば売主の不動産業者も不動産仲介会社というよりは売ってくれそうな実力のあるエージェントに任せたいという話になるので、皆さんにとっていいのはそのエリアの取引実績の多い、信頼のおける不動産エージェントと会うことが重要といえるでしょう。
会社選びにおいては、そのエリアで最もSUUMO掲載をしている会社。や、エリアNo.1と謳っている（適当にいっているかもしれませんがそれはおいておいて）会社、かつその会社の店長やリーダー・課長と言われる役職者と接点を持つようになるべくしましょう。個人のエージェントであれば、個人でやっているくらいなので、そもそも歴が長い事が多いですし、そのエリアの実績や歴を確認するようにしましょう。

2. 街を歩いて出てくる看板に問い合わせる

このDXな時代に、なんだか地味な話ですが、大事です笑。
みなさんも街中を歩いてると、あまり情報が書かれてない看板が会ったり、現地販売中と書かれたのぼりがあるのを見たことありませんか？中には公開されている物件もあるので、看板が出ているからと言ってポータルサイトに載ってないといは一概には言い切れませんが、未公開物件である可能性はあります。そこの現地にいる担当者が優秀な人かはさておきではありますが、こういった看板が出ているのは未公開物件の特徴ですね。

3.不動産エージェントの顧客リストの中で自分の優先順位を上げる

これはあらゆる未公開情報に言える共通の話です。未公開情報をお客様に伝えるにあたって不動産営業マンは顧客を選びます。自分の顧客リストのウン十人全員に送るってことはしないんですね。買う可能性が低そうなお客様には送りません。ですので、きちんとその担当者の中の顧客リストの中で「積極的に対応すべきお客様」という地位を確立しないと情報は回ってきません。
そのためにはその担当の不動産エージェントと

返事を早くしたりなど丁寧な対応をとること（やり取りしやすい）
買いたい時期を明確にしていること（おしりが決まっている）
事前審査を行っていているなど、自分が不動産を買える与信状態であり資金計画が明確であること（ちゃんと買える）

といったことを話し合っておくと、優先順位は自然と上がるので意識をすると良いと思います。
不動産は特殊なもので、

この世に1つしかない商品である
未公開で売れる

という、普段の買い物（売りきれない限り替えがきく。広告をしてくれる）とは違った特徴を持っているので、ある意味買い手が強くない、買い手も努力をする必要があるということを知っておきましょう。よく、不動産屋さんの対応が悪い、という人もいます。もちろん、その担当者、不動産会社が悪いと言うことも多いのですが、実はあなたの対応やスタンスというものが少し間違っているから、優先順位が低い態度を取られているという可能性もぜひ考慮していい物件探しを進めてみてください。

まとめ

ということでまとめです。

そして未公開情報を獲得するには

と、このの3つが重要となります。
これで皆さんも未公開情報がどんな情報なのか、そして自分にとってどの未公開情報が必要なのかどうか、そしてどうやったら獲得できるのかがわかったんじゃないでしょうか。
ぜひよいお買い物を！
それではまた。