借地権って何？種類ごとの違いを知らないと損します

江口亮介 | Ryosuke Eguchi

2023年2月14日 23:24

※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらからお読みください。

ロジカル不動産

家の購入しているときあるあるのおそらく第一位が、

「この物件安いじゃん！、、、って借地かー」

です。

なんなら、それに気づかずお問い合わせしちゃってから借地権を知るという人も多いのではないでしょうか。

今日はこの借地権についてお話しましょう。知っておくと、人によってはよい不動産購入につながります。

借地権とは

人が住む住宅（マンション・戸建てともに）は、土地の権利と建物の権利に厳密には分かれます。（現在はマンションは敷地権という形で、建物と土地の権利は一体化して扱われます）

その際、土地は賃貸、建物を所有、という形があります。これが「借地」というものです。そのため、建物のほうのローンを返済しつつ、土地の借地料を毎月払うという形になります。

土地を購入するわけではないので、当然価格は所有権の物件よりも安くなり、ポータルサイト等で見た際には割安に見える、ということになります。

なぜ借地というものがあるかというと、土地を手放したくはないが、運用はしたいという地主さんの都合がよいからですね。そしてさらに、借地権には2種類あり、「普通借地権や旧法借地」といわれる「期限が定められてない借地」と賃貸期限が定められた「定期借地権」とに分かれます。（「地上権」と「賃借権」という形でも分かれますが、今回は割愛します）

旧法借地権と定期借地権

旧法借地権といわれるように、昔は定期借地権がありませんでした。期限が定められている・いないが大きな差になりますが、そもそも賃貸というものは、借りる人の権利が強く設定されています。以前サブリースのときでも説明しましたが、家・土地を借りている人が、オーナーから「すぐに出ていけ」といわれてしまったら大変困るので、借り手のほうの権利を強くしているという背景があります。

そのため、これは家の賃貸契約と全く同じで、契約期間2年と設定されていても、基本的にずっと住めるということになりますね。（だいぶかみ砕いて説明していますが）

一方、それだとちょっと困る土地があります。例えば、今使ってないから貸し出したいんだけど、ずっと建物が建ってしまう、一度貸したら一生帰ってこない、、ということで土地の貸し出しを渋る地主に対して、「なら期限を定められれば安心だよね」ということで「定期」を定められるようになったのが「定期借地権」になります。

ちなみに都内だと、神社やお寺、もしくは国・都が持っている土地が定期借地権になりやすいですね。

メリット・デメリットは？

さて、この定期借地権と旧法借地権は、同じように見えて大きく違うと私は思っています。

というのも、定期借地権の場合は、60年後に必ず建物を壊して、更地の状態で引き渡すことが確定しているためです。

借地のメリットとして、土地は賃貸・建物は所有、という賃貸と購入のまさにハイブリットのような状態になるため、購入費用を抑えらえるという点が挙げられます。またこれは個別性が高いですが、立地がいい土地も多いです。さらに、土地の固定資産税も払う必要もないです。

一方デメリットとしては、土地は資産にならないので、資産形成という点においては所有権に劣ります。さらに、定期借地権の場合は、将来的に必ず返還義務があるため、その解体費用なども積み立てる必要がマンション全体にあります。また、ローンを組む際に若干不利になることもあります。