不動産購入3大失敗例
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらをご覧ください。
今日はこのテーマについて話します。
失敗の大きさとは人によっても違いますが、頻度が高い（よくある）×インパクト の掛け算が大きいものを3つピックアップしました。
実需の話と投資の話と混ざってしまってますが、どちらも不動産の知識としては大事なので合わせてご紹介です。
ワンルームマンションサブリース
第一位は完全にこれですね。私が経営しているTERASSは投資物件の自社物販売は行わないのですが、所有のワンルームマンションを売却したいというときにこれに出会います。
ちなみに新築ワンルームマンションのケースのほうが悪質なことが多いですが、中古でも同じく起こります。もちろん、よい投資マンションというものもたくさん存在します。
まずサブリースとは何か、ですが、これは日本語訳としては「また貸し型の賃貸保証」となり、部屋を借りてくれる人が居ようといなかろうと、ずっと同じ賃料を払いますよ。安心でしょ。買いましょう。というものです。
スキームとしては、売主とサブリース会社が賃貸借契約をし、さらに入居者がついた場合はサブリース会社と賃借人が賃貸契約を結ぶという形になります。
パッと見、消費者ニーズをとらえたいい仕組みだなと思いきや、大きな落とし穴があります。
①サブリース条件はかわることがある。そしてこちらから解約するのは大変
これが大きな落とし穴でして、賃料保障といいつつも、実際は「経済状況、その他事情によって賃料（保有者に支払う賃料）は変更されることがあります」という内容が記載されており、新築時は当初の賃料だったとしても、5年後などに容易に収入が減るということがありえます。
また、このサブリースという契約は、宅建業法上は通常の賃貸借契約とみなされ、賃貸借契約は借り手保護の意向が強く、所有者（オーナー）から一方的に解除は非常にしにくいという側面があります。
考えてみれば、普通に賃貸で住んでいる人が、急にオーナーから契約を解除されないように、とみるとありがたいものなのですが、その通念を利用し、サブリース会社優位になってしまうという問題もあります。
②販売価格がかなり高額に設定されていることが多い
これはサブリースだから、、でもないんですが、賃料を保証するという安心感を売りに、販売価格をかなり高値に設定して売られることが多いです。もちろんすべての物件がそうですというわけではないのですが、だいたいそうです。なんなら月々の支払いは赤字なのに、「節税になる」「将来の保険です！」や「都心に不動産を持てる」といった誘惑の言葉に引き寄せられ、買ってしまう人がいまだにいるということに、私はたびたび驚きます。あと、購入時に資金計画書には、固定資産税が書かれてないことも多いです。
そういった場合、悲劇に気づくのは売却時です。相場2000万円の物件を2300万円で買っている。というのもざらです。サブリース条件が変わり、月々の支払も赤字で、固定資産税もあるし、売ろうかな、、と思い、不動産会社に相談すると、当然買ったときの価格では売れず、ローン残債を下回る価格でないと売れないので、手元に現金もないので売れない、、。という事態が待っています。
この問題は古くから問題視されており、実は2020年6月からサブリース新法というものができました。ただこれも、不当な勧誘行為の禁止・説明の義務化・管理者の設置、というこれ自体を取り締まるというよりは、説明のルールに近いので、まだまだ起こりえるのがこのサブリース問題です。
https://owners.sumaity.com/cat_management/press_627
条件付き土地で施工費ぼったくり＆やりたい施工ができない
続いてはこちら。都内ではあまりありませんが、少し郊外に出ると「条件付き宅地・土地」というものを見かけます。条件付きとは何だというと、「この土地を買ったら、この会社を使って家を建てるのが条件」というものになります。
この条件付き土地という販売方式は、建売会社としては、先に契約が決まった状態で施工を始めることができるので、土地代のキャッシュインが早く、建てて売れないということもないので安心。買い手としても、自分の好きなように家づくりができる可能性があるためうれしいというものではあるのですが、ここにも落とし穴があります。
ふと気づくと思いますが、その通り、土地値を安くしておいて、施工費で儲けようとする会社多いです。もちろん、適正に施工によって利益もあげるべきなのですが、トラブルが発生しやすいのが現状です。
多くは、プラン例と参考価格ということで、こんな家をいくらで建てますよ、という参考例と共に販売を行いますが、もちろん家を建てるのであれば自分の好み・生活スタイルにあった家にしたいと思いますが、注文住宅ほどの自由度がなかったり、打合せ回数に制限があったりと、買ってみてがっかり、、となるケースも多いです。
これについては、決して条件付き土地がすべて悪いよということではないので、事前にやりたいこと、打ち合わせなどの条件、施工費の妥当性などを必ず土地の購入前に確認してから購入するようにしましょう。
駐車場、入らない問題
これはもう読んで字のごとく。これは戸建ても、マンションも起こりえます。
特に大型の車を持っている方は、事前に必ず入るかどうか確認するのは当然かと思いますが、わざわざ駐車まで試すことはない。また、記録上の寸法と実際のサイズとことなることもありますので、いざ停めようと思ったら、、、ということが起こります。仲介会社もこのような問題を防ぐために、重要事項説明書にしっかりと確認した旨を合意する文言を入れていたりします。
防止方法としては、事前に許可を得て、入庫してみる。これにつきます。
とはいえ、戸建てで注文住宅の場合は、事前に伝えておいたのに、出来上がったら入らなかった、、なんてことも起こりえます。これは補修してもらうべき内容ですが、このようなオーダーをしたというのはしっかり記録に残しておきましょう。
本日は3つ、失敗例をあげましたが、次は売却版でもやりたいですね。
それではまた。
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらをご覧ください。