敷金・修繕費に関する覚書

最近、敷金返還請求の裁判例を読んでいるので、自分の勉強メモとして残しておく。ついでに、年度末で引越しが増えていると思われるので、だれかの役に立てばいいなとは思っている。
（なお、今働いている事務所では不動産関係の案件が一切ないため、このメモが業務上で日の目を見る機会はおそらくない。）

【最高裁平成１７年１２月１６日第二小法廷判決の存在】

建物の通常損耗は、原則貸主の負担である。借主が負担するのは、通常の使い方を超えて汚損した部分（特別損耗）だけである。
ただし、通常損耗であっても、借主が負担するべき範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解する。

　最高裁の判例によって、上記の基準が確立している。
　要するに、
　１．特別損耗といえるか→いえる場合は負担が必要
　２．通常損耗の場合→原則は負担不要。ただし、契約書に特約あれば別。

【賃貸借契約書や説明書のチェックポイント】
１．そもそも特別損耗にあたるか
　裁判例では、掃除の頻度が極端に少ないことによって生じた風呂場の黒カビ、引っかいたり強い力を加えたりして生じたクロスの損傷などがこれに当たるとされていた。もっとも、特別損耗といえるかどうかの判定は、かなり難易度が高そうである。

２．通常損耗の場合、特約がしっかりしているか
①「賃貸借契約の一般原則では、経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないことを明記した上で、上記の一般原則とは異なる特約を定めることができること」が書かれている。
②借主の負担部分について、包括的な記載ではなく、「退去時の室内クリーニング費用、エアコンクリーニング費用は借主の負担とする。」といった明確な条項が存在する。

東京の物件の場合、「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」があるので、宅地建物取引業者は上記のような内容が記載された書面を交付することを義務付けられている。そのため、大手の賃貸業者を使っている場合には、問題となる可能性は少ないかもしれない。
（もっとも、業務上賃貸借契約書を大量に見る機会がないからそう思っているだけで、実際は全然ちゃんとしていない可能性はある。契約書チェックするので何人か見せてくれないかな……。）
ただ、契約書がちゃんとしていても、そもそも修繕費が適切な額なのかという問題はなお存在するので、修繕費を６万から３万に下げられるみたいな事例は一定数ありそうだ。