空室リスクってどう備えればいいの？？

様々なリスクが存在する不動産投資において、最も避けたいリスクと言えるのが「空室リスク」。
せっかく不動産を購入しても、空室の場合想定していた家賃収入が期待できないとなっては、ローンの返済が追い付かないといった損害が大きくなってしまいます。
今回はそんな空室リスクの対策方法について、ご紹介したいと思います！

①エリア選び

物件購入の際、空室リスクを避けるために必要なことの一つとして、エリア選びが重要になります。
空き家率の低い都道府県は、上位から沖縄、埼玉、神奈川、東京、愛知というデータがあげられていますが沖縄を覗き、やはり関東圏内に集中しています。
東京圏は人口も多く、更に年々増加しているという点や家賃の下落推移を考慮しても東京圏の新築マンション下落率も低く、需要が高いという事が読めてとれます。
新型コロナウィルスの感染流行でテレワークに切り替える企業が増加し始めている影響で、東京の1Rマンションから、千葉や神奈川などの広い部屋へ住み替えるという傾向もみられるため、このような事態でも人口が変動しないような東京都心部（中央区・千代田区・港区など）を選ぶことも大切です。
空室リスクだけでなく、家賃収入が低下する可能性が低いということも、大きなポイントになるでしょう。

②物件のタイプ

不動産購入には一軒家やアパート、マンションなど様々な選択がありますが、投資用物件にはマンションのワンルームを購入する傾向が高いと言えます。
アパートの場合は一部屋ずつの購入は出来ず、一棟を購入する必要があります。また、一軒家に関しても資金面や管理面でも中々手が出しにくいという点から、気軽に始める事ができるマンションの一室に需要が集まるのでしょう。
また、マンションでも単身者向けのワンルームのと、ファミリー向けのタイプにするのとではどちらが空室リスクを避けられるかというと、ワンルームマンションがおすすめです。
ファミリータイプは長く住むイメージがありますが、空室時に次の入居者が入りやすいのはワンルームタイプになります。
最近は晩婚化や、離婚率の上昇からシングルの増加によりワンルームの需要が高く、本人の意思のみで決める事ができるという事からも空室のリスク軽減に繋がっています。

③立地と設備

自分が住む際でも、物件選びに欠かせないのは立地です。
東京圏の物件で特に重視されるのは、駅からの徒歩分数。家賃が多少高くなってしまっても、駅から徒歩10分以内、もしくは15分内の需要は高いでしょう。
また、大学が近くにあれば学生のニーズ、路線が多い駅を選べば通勤など移動がスムーズに行える社会人のニーズといった、それぞれのニーズがある立地を選ぶという点も重要です。
そして多くの企業でリモートワークが取り入れられるなど、自宅で仕事をするという方が増えてきている中で欠かせないのは、充実した設備です。
風呂・トイレ別、オートロック、浴室乾燥機、インターネット環境など、快適な生活を送ることができる物件を選ぶということも、入居者から選ばれる物件選びに必要なポイントと言えるでしょう。

④適正な家賃設定

中々入居者が入らないからといって、一般的な家賃相場よりの下げ過ぎてしまうと物件の維持費や税金などで赤字になってしまっては元も子もありません。
もちろん相場より高過ぎては入居者は入りませんので、購入する物件の家賃相場を調べ、それに見合った家賃設定を行う事が必要です。
それでも入居者が入らない！という場合には、礼金の見直しや物件設備の改善などを行ってみたり、管理会社の意見を聞いてみると良いでしょう。

⑤賃貸管理会社選び

入居者の募集を行う賃貸管理会社は、会社ごとによって営業手法は異なり、会社によって大きな差が生まれます。
しっかりと営業力のある会社選びをすることで、入居者も選びやすくなり空室期間も短くなるでしょう。
管理している物件数や実績のみではなく、対面で担当者の対応や社員の雰囲気などをみた上で判断することをおすすめします。

⑥「サブリース」とは

サブリースとは、空室時でも家賃を保証し収入を得る事ができるというシステムです。
一見空室リスクを抑えられる美味しい話のように聞こえがちですが、近年サブリースに関わるトラブルが多発しており、売却の際にサブリース契約の解除ができなかったり、サブリース会社の経営不振による家賃滞納や会社の倒産によって家賃回収ができなくなるというリスクがあります。
また、一般的に家賃の10%から20%を毎月手数料として払う必要があります。
メリットばかり伝えるサブリース会社には注意し、手数料を引かれても運営資金として問題がないようであれば取り入れるというととも選択肢の一つです。

⑦収益の改善化

もしも空室になってしまった場合、次の入居者に備えてクリーニングやリノベーションが必要な場合も出てきます。そのような出費に備えて資金のストックがあれば、すぐに対応する事ができ、次の入居者も入りやすくなるといういい流れを作る事ができます。
資金のストックを備えるためには、毎月の収支を見直し、自分の手元に残るお金を増やしていく工夫が必要です。
低金利の金融機関へ借り換えをしたり、余裕があるときにローンの繰り上げ返済をするなど、日頃から収益の改善を意識する事で突然のリスクに備える事ができます。

今回は、お客様からのご質問も多い「空室リスク」の対策方法についてご紹介させていただきました！
「今は入居者が入っているから特に対策は考えていない」というオーナー様も沢山いらっしゃいますが、余裕がある状態の時だからこそ冷静なご判断や、落ち着いて準備をすることができます。

エコパートナーズでは、これから不動産投資を検討されている方も、既に物件をご所有の方も、無料でご相談を承ります🍀
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