私の入居者募集の方法ー最もお勧めは？
大家にとってのリスクの一つが空室です。
退去があった場合には募集が必要になりますが、みなさんどのように募集活動されていますか?
一般的には物件を賃貸・建物の管理会社にお任せしているケースが多いと思います。
この記事では、私がやっている募集方法・活動について共有させていただきます。
なんか特別なことやってるだにゃー?
そうだね。最近は大家さん向けにいろいろ
サービスがでてきているからねー。
背景
私は区分マンションから不動産投資を始めたこともあり、自分でできることはできるだけ自分でやるようにしてきました。
原状回復や簡単なリフォームなどもDIYでやることも多いですし、募集・管理についても自分でできることは積極的にやっています。
入居募集については、新しいサービスがいろいろでてきています。
今回は、いろいろある募集方法について私の経験とそれぞれの方法について善し悪しの面についての私の見解を共有いたします。
入居者募集、私の方法
方法１ 管理会社に任せる
アパート、一部の区分については管理会社にお願いしています。ただし、私の場合どの管理会社も、他社での一般募集ができるようにお願いしています。
理由は二つ。
1) 管理会社だけの募集では弱い。できるだけ間口は広げるべし。
一般的に管理会社に専任でお願いした方が頑張って募集してくれるからいいという話がありますが、私の物件にはこれは全く当てはまりません。
管理会社もそれぞれ、本当に経験・知識の豊富な担当の方もいるかもしれませんが、多くの担当者が大家目線では仕事はしません。
また、個人的には他社にもお願いするなどしたほうが多少ともプレッシャーになっていいのかなとも思っています。
2) 自分で動くことにより家賃の相場観、また、工夫などがでてくる
お任せにしないということはある程度自分で考える、行動する必要がでてきます。
他の募集仲介会社に依頼する場合でも自分で依頼する必要があります。
また自分で行動することにより、例えばこの家賃は高すぎるかなとか、いやもっと行けそうだななど相場観が持てる、また、備品・リフォーム内容などについてベターなもの、不要なものなど、いろいろな情報・見解を知ることができ自分のスキルを上げることができます。
方法2 募集仲介会社に自分で依頼する
管理会社にお願いしている場合も、自主管理の物件も私の場合には、近隣の募集仲介会社に一般での募集活動をしています。
理由は、方法1での理由に加え、以下のメリットがあると思います。
1) 管理会社に多少ともプレッシャーをかけられる
大家が積極的に動くと、管理会社の担当者も多少は動きが良くなる印象です。
2) 大家自身が募集依頼をすると物件の印象が高まる
直接訪問、メール、FAXなどで依頼募集をしていますが、大家自ら依頼すると必ず感謝の言葉をいただきます。
まー、これは言葉だけかもしれませんが、ただ私の経験として大家から直接依頼をした、特に、直接訪問で依頼した場合に、仲介会社の印象に残るのは間違いありません。
今年、私の物件で築古50年近いリフォーム物件を相場よりかなり高めでの募集をかけました。しかもいろいろ理由がありゴールデンウィーク直前でした。
いくつか訪問した仲介の内、すぐに動いてくれた会社があり、その会社で数日後に成約となりました。
後日、その仲介の担当者に聞いたところ、「店長が大家から直接依頼があったので優先して動くように指示された」と伺いました。
直接募集依頼をしても無視するような仲介さんもすくなくないですが、このように積極的に動いてくれる会社もあることは事実です。
方法3 ウチコミで募集する
ウチコミは大家が直接入居者を募集できるサイトです。
すでに10年以上事業をしているようなのでこの手のサイトとしては古株です。
自主管理している物件は私もウチコミで募集するようにしています。
一般的なスーモなどの賃貸ポータルに比べると集客力は劣りますが、それでも入居者側の仲介手数料がかからないので一定の層の入居希望者には効果があるようです。
私の場合には幾度か引き合い、内見まで行ったものもありますが、成約までには至っていません。
やはり集客力が限定されているのと、エージェントと呼ばれる内見立会、契約手続きなどを代理でしたくれる仲介の動きが悪い点などが理由と思います。
また、ウチコミでは大家側が入居希望者と直接やり取りすることを極度に嫌います。
本来は大家の直接募集なので推進してもいいように思うのですが。
方法4 ジモティーで募集する
ご存じジモティーですが、実は入居者募集でも利用できます。
ウチコミで募集しているものは同時にジモティーにも出稿しています。
それぞれエリアの強みが違うので、両方出した方がいいと思います。
ジモティーは特に地方、人口の少ない地域にいいような気がします。
土地柄もあると思いますが、ジモティーはゆずりあいでよく使われて認知度が高いためか、賃貸募集でも問い合わせがくることがあります。
ただし、保証会社の審査が通らないような方からも問い合わせがくるのが当たり前なので、その点は理解して対応する必要があります。
私はジモティー経由で一度だけ成約しました。
しかし、結果としてはあまりよろしくない方でした。
保証会社の審査は問題なく通るような方でしたが、入居後に建物について苦情などがありトラブりました。
方法5 ECHOES（エコーズ）で募集する
これは比較的最近でてきたサービスで最近もよくセミナーなどを実施して積極的に展開しているものです。
私も何度か利用していいサービスだと思います。
大家が直接大手ポータルサイト、および、業者間流通サイトに格安で出稿し募集を行えるというサービスです。
問合せ、内見、契約などはエコーズと提携する仲介会社がしてくるので、大家が直接仲介会社に依頼する1パターンになります。
私も去年からエコーズを自社管理の物件で利用し始めました。
実際こちらで募集したこれまでの2物件はどちらも問合せがあり、1つは成約直前まで行きました。
メリットとしては、
1) 大家がポータルの仕組み、どのような情報を出すのがいいのかなどをしっかりと理解でき、質のいい募集情報、写真などを準備できる
2) 大手ポータルすべてに出稿されるため、集客力が高い
こちらのサービスはまだ実績に至っていませんが、これからも継続して利用する予定です。
まとめ
私が利用している入居者募集方法を共有いたしました。
現時点で一番推したいのは、方法2 募集会社に自分で依頼 と 方法5 エコーズで募集する の二つですね。
方法2が一番強力だと個人的には思いますが、この方法には限界があり、個々の仲介会社に連絡、訪問などをする必要があるので時間・労力がかかります。
より広く一般に募集を公開する方法としてエコーズを利用するのがいいかなと思います。
特に大手ポータルへの出稿に関する理解が深まるので、ある意味自分が賃貸仲介会社目線になれるという副次的効果があります。
最後に
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