【ドバイのオフプラン物件】購入の流れを解説
今回は、ドバイ不動産をいざ購入するときに知っておきたい購入フローを解説します。オフプラン物件は、日本の売買とは異なる流れになるので、ここでしっかり理解しておきましょう。
日本ではない売買形態として、オフプラン（プレビルド）物件の購入があります。つまり、プロジェクトの建設がまだ始まっていない段階で、物件を売買する方式です。
海外不動産の売買では「プレビルド物件を購入したけど結局建設されなかった、騙された」という話も聞きます。この手の話は、騙されたかどうかも判断が難しい側面があります。買主さんができることは、購入前にしっかり調査するほかありません。
今回は、オフプランについてと、その購入の流れを解説します。
オフプラン（プレビルド)物件とは？
ドバイでは、完成していない物件のことを「オフプラン（off plan）」と呼びます。東南アジアで見られるのと同様、物件の建設前の段階で、パースをもとに物件を販売します。
基本的には、3~4年の建設期間があります。例えばコロナウイルスのような状況で不況になった場合、資金難で建設が進まなくなり、プロジェクトが中止になる可能性もあります。実際、ドバイにも作りかけのまま放置された建物は散見できます。経済が回復すると再開する場合もありますし、集まらずにそのままになっている物件もあります。
ドバイでは最終的にはDLD（ドバイ土地局）がマネジメントに介入し、価格を見直したり、物件の完成を目指しますが、長期間かかりなかなか完成しない可能性は十分にあります。
支払いプランの見方
オフプラン物件のパンフレットには、このような「ペイメントプラン」が載っています。いつ、物件価格の何％を支払うのかの詳細が書いてあります。デベロッパーやプロジェクトごとに異なるので、必ずチェックしてください。
通常、予約時に頭金として20%（+4%: DLD登記料）を支払います。上記の例では、2023年12月から4ヶ月ごとに10%ずつ支払い、引渡時に20%を支払うというプランになっています。
この場合「80 / 20」と表現されることもあります。
オフプランのメリット
ドバイのオフプラン物件が人気の理由は、２つあります。
完成時より割安で購入できる
引渡し前でも売ることができる
一般的には20~40%程度は安く買えると言われていますが、もちろん理論的には下がる可能性もあります。デベロッパーの1次販売よりも安く売りたい人はいないので高く売れる傾向にありますが、2次流通のマーケット（需要と供給）によって価格が決まります。
引渡前に売却できるので、少ない投資金額でより資産価値の高い物件を売買できます。例えば、売買価格を5000万円で契約した物件を、1年間支払いを続け、2500万円払っている状態で、5500万円で売りに出すことができます。仮に5500万円で売れたら、2500万円の投資で500万円のリターンが得られるので20%の利回りになります。
購入の流れ
オフプラン物件の購入は、早いもの勝ちです。そのため、とにかく申し込みをしないと購入することができません。
EOI（Expression Of Interest）申込
予約、頭金の支払い
SPA締結
Oqoodを取得
プランに応じて支払い
引渡し / Title Deed
① EOIとは？
EOIとは、Expression Of Interestの略で、興味あります！という宣言をデベロッパーに送ることです。名前などの個人情報とどの部屋に興味があるかをオンラインで送信します。
② 予約、頭金の支払い
EOIが受理され、プロジェクトの販売が開始されると、物件の購入申し込みをします。購入申込みは早い者勝ちなので、購入できる部屋から一番いい選択をすることが必要です。予約ができたら、頭金を支払います。
※ まずは予約金を早急に支払うことが、いい物件を押さえるために重要です
③ SPAを締結
SPA（Sales & Purchase Agreement）つまり「売買契約書」を締結します。通常、売買契約は紙面で行います。日本在住で日本パスポート所有者が、ドバイの不動産を購入する場合は、パスポートと同じサインをしてください。
④ Oqoodとは？
SPA締結後、約1ヶ月後にOqood Certification（オキュード）が発行されます。Oqoodは、デベロッパーが準備してくれます。
Oqoodとは、DLDが管理するオフプランの登記システムに、取引が登録された証明になります。Oqoodはアラビア語で「契約」という意味です。
⑤ 支払い
支払いプランに応じて、デベロッパーに支払いをします。仲介やデベロッパーが受け取るのではなく、必ず第三者機関のエスクロー口座に支払います。デベロッパーがプロジェクトを販売するとき、エスクロー口座を作ることが法律で義務付けられています。
⑥ 引渡し/Title Deed
支払いプランに応じて、物件の引渡しがされます。100%支払いが完了したら引渡されることが一般的ですが、デベロッパーによっては65%の支払いで引渡しを受けることができる場合もあります。
100%の支払いが完了すると、TItle Deed（登記,権利書）が発行されます。DLDのホームページから確認したり、ダウンロードすることもできます。
以上が、大まかな購入までの流れです。
契約書の種類については、過去の記事で紹介しています。
無事、引渡しが済んだら、電気・水道の開栓やガスの申込みなどを行います。
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